Cassazione Civile, Sentenza n. 23506/2023 del 02/08/2023

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Brescia che aveva riformato la decisione di primo grado rigettando le domande di Garber. La ricorrente aveva comunicato il recesso dal contratto preliminare di acquisto di Villa I Romani per inosservanza degli obblighi dei promittenti venditori (irregolarità edilizie e urbanistiche tali da rendere impossibile il trasferimento). In Cassazione si deducevano, tra l'altro, errori di applicazione delle norme urbanistiche (art. 32 DPR 380/2001 e art. 40 legge 47/1985), violazioni in tema di inadempimento e di interpretazione del contratto (clausola di garanzia di conformità edilizia e urbanistica), questioni relative all'esercizio del diritto di recesso e all'efficacia di atti compiuti da più promittenti venditori come parte unica

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili il primo e il terzo motivo, ha rigettato il secondo motivo, ha dichiarato assorbito il quarto motivo e ha accolto il quinto motivo del ricorso principale. Per effetto dell'accoglimento del quinto motivo la sentenza impugnata è stata cassata nella parte interessata e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione per nuovo esame secondo i principi di diritto indicati. Sono state inoltre disattese eccezioni di improcedibilità processuale e sono stati dichiarati assorbiti i ricorsi incidentali condizionati

Norme richiamate

• D.P.R. n. 380 del 2001, artt. 31, 32, 44, 46

  L'art. 32 afferma che, per immobili sottoposti a vincolo paesaggistico/ambientale, alcune variazioni essenziali sono considerate sempre totale difformità; la Corte ha ritenuto però che non fosse dimostrato che le difformità accertate costituissero tale totale difformità, quindi non è stata riconosciuta la nullità dell'atto di vendita sulla base di questa norma

• Legge n. 47 del 1985, art. 40

  Disciplina la nullità del trasferimento in mancanza degli estremi della licenza/concessione; la Corte d'appello ha ritenuto che le irregolarità non integrassero i casi di nullità previsti dall'art. 40, e la Cassazione non ha ravvisato prova adeguata del contrario

• Legge Regione Sardegna n. 23 del 1985, artt. 5 e 50

  Richiamata dalla ricorrente per la definizione di 'variazioni essenziali', la Corte di legittimità ha osservato che i rilievi relativi alla legge regionale non risultano fatti propri dalla sentenza impugnata e, pertanto, non è possibile il sindacato in Cassazione su argomentazioni del consulente non riprese dal giudice

• Codice civile, art. 1385

  Stabilisce le conseguenze della caparra (recesso e trattenimento); la Cassazione ha affermato che, quando i promittenti venditori formano un'unica parte plurisoggettiva e l'oggetto è indivisibile, il recesso e, quindi, il diritto a trattenere la caparra devono essere esercitati collettivamente da tutti i promittenti venditori

• Codice civile, art. 2932

  Riguarda la domanda di adempimento specifico; la Corte d'appello ha respinto la domanda di adempimento proposta da alcuni venditori perché mancava la domanda congiunta di tutti i promittenti venditori quando l'oggetto è indivisibile

• Codice civile, artt. 1362, 1363, 1366

  Norme sull'interpretazione del contratto: la Cassazione ha ribadito che l'interpretazione del giudice di merito è sindacabile in Cassazione solo per violazione dei criteri legali; l'interpretazione della Corte d'appello sulla clausola di garanzia è stata ritenuta plausibile

• Codice di procedura civile, art. 369

  Fissa il termine per il deposito di copie di atti; la Corte ha ritenuto infondata l'eccezione di improcedibilità perché la copia della sentenza era stata depositata entro il termine previsto

• Codice di procedura civile, art. 112

  Riguarda il divieto di pronunciare oltre o al di fuori di quanto chiesto; la Corte ha considerato la questione ma l'ha ritenuta assorbita dall'accoglimento del quinto motivo

• Codice di procedura civile, art. 183

  Richiamato dai ricorrenti incidentali come termine per contestazioni istruttorie; la Cassazione ha ritenuto invece le relative doglianze non decisive o superate

• Codice civile, artt. 1292-1313 e 1314-1320

  Riguardano l'obbligazione complessa e le sue conseguenze; la Cassazione ha accolto il motivo fondato su questo ambito per stabilire che, in presenza di una parte plurisoggettiva e di oggetto indivisibile, atti quali il recesso devono essere esercitati collettivamente

Massime di principio

• Per far valere la nullità del trasferimento per 'totale difformità' va provato in modo specifico e documentato che le opere sono state eseguite in totale difformità dai titoli autorizzativi; assunzioni generiche o riferimenti non ripresi dal giudice non sono assimilabili a prova
• Se l'acquirente ha avuto, prima della firma del preliminare, la disponibilità di sopralluoghi tecnici e della documentazione amministrativa, la sua successiva contestazione delle irregolarità può essere considerata accettazione o rinuncia, indebolendo la domanda per inadempimento
• La clausola contrattuale di garanzia sulla conformità edilizia e urbanistica va interpretata tenendo conto del comportamento delle parti e della buona fede; l'interpretazione del giudice di merito è sindacabile in Cassazione solo per violazione dei criteri legali di interpretazione
• Quando più venditori partecipano al preliminare come un'unica parte rispetto a un oggetto contrattuale indivisibile, atti rilevanti (esercizio del recesso, trattenimento della caparra, domanda di adempimento specifico) devono essere esercitati in modo congiunto: decisioni o atti unilaterali di alcuni non producono gli effetti se mancanti gli altri
• In Cassazione non è sindacabile liberamente il contenuto tecnico della consulenza peritale se le argomentazioni del consulente non sono state fatte proprie dal giudice: il ricorso deve mirare alle motivazioni effettive adottate dal giudice impugnato
• È importante rispettare i termini processuali (deposito copie, impugnazioni incidentali): eccezioni procedurali possono essere superate se dagli atti risulta l'adempimento dei termini o se la questione è assorbita da decisioni di merito