Cassazione Civile, Sentenza n. 23525/2023 del 02/08/2023

Esito

La controversia

Controversia per la violazione delle distanze di costruzione e per la difformità rispetto all'accordo intercorso con atto pubblico notarile (28/07/1995) che dava reciproco assenso ad edificare sul confine in deroga al regolamento comunale; i ricorrenti chiedevano la demolizione delle opere realizzate da Pasqui S.r.l. e il rispetto delle distanze previste dal PRG e dal regolamento edilizio comunale.

Norme richiamate

• artt. 872, 873, 874, 875 e 877 c.c.

  Norme sul muro comune, sulla facoltà di costruire in aderenza e sul principio della prevenzione: la Corte ha applicato queste disposizioni distinguendo il caso in cui il regolamento locale impone distanza minima dal confine (in tal caso la prevenzione non opera) da quello in cui il regolamento impone solo distanza tra fabbricati.

• art. 41 del Regolamento Edilizio / Piano Regolatore del Comune di Città di Castello (comma 2)

  prevede la distanza di mt 10 tra pareti finestrate e di mt 5 dal confine

  La prescrizione di distanza dal confine prevista dal regolamento ha carattere vincolante e impedisce l'applicazione del principio della prevenzione: la costruzione che viola la distanza dal confine deve essere arretrata o demolita salvo espressa deroga normativa.

• atto pubblico (Notaio Clara Calè, 28/07/1995) - art. 2

  le parti, anche per i loro aventi causa, si concedono il reciproco assenso di edificare nel confine, sui lati evidenziati nella planimetria stessa con lettere CD e DE in deroga al vigente regolamento edilizio comunale; per l'esercizio di tale diritto gli oneri saranno interamente a carico della parte che costruisce per prima, consentendo la parte stessa, al confinante, l'acquisizione gratuita della proprietà della parete

  L'accordo crea una reciproca facoltà/servitù ad edificare sul confine e disciplina l'acquisizione della parete da parte del secondo costruttore; tuttavia tale accordo non autorizza a violare prescrizioni regolamentari inderogabili (es. distanza minima dal confine) se il regolamento ne vieta la costruzione in aderenza.

• Ordinanza Sezioni Unite n. 10318/2016 (giurisprudenza)

  La Corte d'appello aveva richiamato questa pronuncia per applicare il principio della prevenzione; la Cassazione chiarisce che la pronuncia delle Sezioni Unite non autorizza l'applicazione della prevenzione quando il regolamento locale impone una distanza minima dal confine.

• art. 9 DM n. 1444/1969

  Richiamato in motivi di ricorso: il DM riguarda norme tecniche catastali/progettuali; la Corte non ha basato la decisione principale su questo articolo ma lo ha considerato nella valutazione complessiva delle distanze e della conformità degli edifici.

• art. 112 c.p.c.

  Norma procedurale citata dai ricorrenti per lamentare omessa pronuncia sulla domanda di demolizione della terrazza; la Cassazione ha ritenuto assorbiti gli altri motivi dopo l'accoglimento dei primi due.

Massime di principio

• Verificare innanzitutto se il regolamento urbanistico/comunale prevede una distanza minima delle costruzioni dal confine: se SÌ, il principio della prevenzione (vantaggio del primo costruttore) non si applica e la prescrizione di arretramento o demolizione è assoluta salvo espressa deroga normativa.
• Se il regolamento impone soltanto una distanza tra fabbricati (non una distanza dal confine), allora il meccanismo della prevenzione può trovare applicazione e il prevenuto può esercitare diritti compensativi (es. costruire in aderenza o rivendicare comunione del muro) entro i limiti di legge.
• Gli accordi contrattuali tra confinanti (patti nel contratto di vendita) che prevedono la facoltà di edificare sul confine o la successiva acquisizione della parete possono creare aspettative/servitù, ma non prevalgono su prescrizioni regolamentari inderogabili; occorre sempre verificare la compatibilità dell'accordo con il diritto pubblico vigente.
• La violazione anche parziale delle distanze regolamentari non può essere considerata "trascurabile" se la norma ha carattere assoluto: il giudice ha margini limitati di discrezionalità nell'applicare prescrizioni di distanza dal confine.
• In caso di contesa tecnico-giuridica sulle misurazioni (CTU contrastanti), la questione può richiedere nuovo accertamento in grado d'appello; il ricorso in Cassazione può portare a rinvio per nuovo esame se la questione di diritto è stata risolta in modo errato.
• Rimedi pratici a disposizione del proprietario che subisce la violazione: domanda di demolizione/arretramento, richiesta di risarcimento del danno, istanza per comunione forzosa del muro o costruzione in appoggio ove consentito dall'ordinamento e dall'accordo tra parti.