Cassazione Civile, Sentenza n. 1141/2023 del 16/01/2023

Esito

La controversia

Opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di spese condominiali (€ 10.743,75) emesso dal Condominio Corso Francia 349/351 nei confronti del Condominio Box Corso Francia 353 A; quest'ultimo negava di essere condomino del primo e quindi non tenuto al pagamento. La questione centrale è se, in presenza di un 'supercondominio' o di parti comuni fra più condominii, l'amministratore del supercondominio possa ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del singolo condominio (in rappresentanza dei suoi condomini) oppure solo nei confronti dei singoli partecipanti (i singoli condomini).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione affinché applichi il principio enunciato. La Corte ha stabilito che, in presenza di un supercondominio, l'amministratore del supercondominio può ottenere un decreto ingiuntivo per i contributi solo nei confronti dei singoli partecipanti (cioè dei singoli condomini) e non contro l'amministratore di un condominio membro in rappresentanza di tutti i condomini di quest'ultimo per l'importo complessivo; di conseguenza l'ingiunzione emessa nei confronti del Condominio Box è stata ritenuta inammissibile nella forma utilizzata e il ricorso del Condominio Box è stato pertanto accolto.

Norme richiamate

• art. 63 disp. att. c.c.

  L'amministratore del supercondominio può ottenere il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi solo nei confronti di ciascun partecipante (singolo condomino); è esclusa l'azione diretta contro l'amministratore di un condominio membro a rappresentanza dei suoi condomini per l'importo globale.

• art. 1117 c.c.

  Individuazione delle parti comuni dell'edificio: la Corte ha valorizzato la nozione di parti comuni rilevanti per configurare il rapporto di condominialità e l'eventuale esistenza di vincoli 'supercondominiali'.

• art. 1118 c.c.

  Sancisce l'obbligo di contribuzione di ciascun condomino per le spese relative alle parti comuni; la Corte lo pone a fondamento del principio che la responsabilità è individuale dei partecipanti al supercondominio.

• art. 1123 c.c.

  Stabilisce la ripartizione delle spese tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà; conferma che l'onere è individuale e proporzionale al millesimo di ciascun partecipante.

• art. 1137 c.c.

  Regola i termini per l'impugnazione delle deliberazioni assembleari; la Corte ha rilevato che la deliberazione su cui si fondava il decreto ingiuntivo non era stata tempestivamente impugnata.

• art. 348-bis c.p.c.

  Prevede l'inammissibilità dell'appello in particolari casi; la Corte d'appello aveva dichiarato inammissibile l'appello ai sensi di questa norma, circostanza che limita taluni motivi di cassazione.

• art. 348-ter c.p.c.

  Disciplina il ricorso per cassazione avverso sentenze dichiarate inammissibili in appello; la Corte ha ritenuto adempiuti i requisiti di ammissibilità del ricorso per cassazione proposto dal Condominio Box.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte richiama i limiti dei motivi di cassazione (in particolare i n. 3 e 5) e precisa che, nell'attuale formulazione, la doglianza di insufficiente o contraddittoria motivazione è circoscritta ai casi di nullità di motivazione previsti dall'art. 132 c.p.c.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato come criterio per valutare le ipotesi di nullità della motivazione (mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasti insanabili ecc.).

• artt. 1130 e 1131 c.c.

  Regolano le attribuzioni e i limiti dell'amministratore di condominio: la Corte osserva che l'amministratore può agire o resistere in giudizio per gli atti relativi ai beni comuni del condominio che amministra, ma non può essere considerato rappresentante processuale di tutti i condomini di un altro condominio per la riscossione globale delle quote.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Predisposizione della tabella millesimale in assenza di titolo; la Corte richiama il ruolo della tabella millesimale nella determinazione dei contributi dovuti dai singoli.

• art. 67 disp. att. c.c. (comma terzo)

  Previsione di rappresentanza limitata nei supercondomini con più di sessanta partecipanti: il rappresentante è delegato per la gestione ordinaria e per la nomina dell'amministratore, non per la rappresentanza sostanziale e processuale generale dei partecipanti.

Massime di principio

• In presenza di un 'supercondominio' (parti comuni a più condominii), l'obbligo di contribuzione riguarda i singoli condomini; l'amministratore del supercondominio può agire per ottenere il pagamento solo nei confronti dei singoli partecipanti e non può validamente ottenere un decreto ingiuntivo contro l'amministratore di un condominio membro come rappresentante di tutti i suoi condomini per l'importo complessivo.
• L'amministratore di un condominio non necessita dell'autorizzazione assembleare per proporre opposizione a un decreto ingiuntivo relativo a pretese di terzi verso il condominio o per impugnare sentenze in tali materie; le contestazioni sulla validità di deliberazioni assembleari devono seguire i rimedi specifici (es. art. 1137 c.c.).
• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo relativo a contributi condominiali, il giudice può accertare incidentalmente la titolarità di parti comuni o l'appartenenza di unità immobiliari a un condominio ai fini della decisione sulla pretesa di pagamento, ma tale accertamento non produce efficacia di giudicato erga omnes sulla estensione dei diritti reali se non è stata chiesta espressamente con le forme dell'azione.
• Le impugnative in cassazione sono soggette a limiti formali: la doglianza di insufficiente o contraddittoria motivazione è configurabile solo nei casi di nullità della motivazione previsti dall'art. 132 c.p.c.; inoltre l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis può incidere sulla materia sindacabile in cassazione secondo l'art. 348-ter.
• Quando si contesta la legittimazione passiva in relazione a contributi condominiali in un contesto di supercondominio, la parte onerata dovrebbe valutare la necessità di far intervenire in giudizio i singoli condomini (litisconsorzio) o di promuovere azioni specifiche volte ad accertare la titolarità dei diritti reali per ottenere un effetto di giudicato utile in futuro.