Cassazione Civile, Ordinanza n. 21426/2022 del 06/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile: il venditore sosteneva che il prezzo effettivamente pattuito tra le parti fosse superiore a quello indicato nel rogito notarile e corrispondente a quanto emergente dal preliminare; chiedeva quindi di accertare la simulazione parziale del prezzo dichiarato nell'atto definitivo e di condannare gli acquirenti al pagamento del residuo saldo prezzo. Gli acquirenti si difendevano sostenendo di avere già pagato integralmente il prezzo, anche in contanti, con rilascio di quietanza liberatoria e rinuncia all'ipoteca legale. In primo grado la domanda veniva rigettata, ritenendosi inammissibile la prova testimoniale sulla simulazione e mancante una valida controdichiarazione scritta. In appello il venditore lamentava, da un lato, che il giudice avesse erroneamente escluso una domanda "minore" per il pagamento della differenza tra quanto versato e il prezzo dichiarato nel rogito; dall'altro, contestava il rigetto della prova per testi e la mancata valorizzazione del preliminare e della controdichiarazione come prova della simulazione del prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha escluso la nullità per omessa pronuncia, ritenendo che la Corte d'appello avesse effettivamente esaminato e respinto la censura, qualificando come domanda diversa quella relativa al pagamento del prezzo dichiarato nel rogito rispetto alla pretesa di pagamento del prezzo asseritamente dissimulato. Ha inoltre confermato il principio per cui, tra le parti, la simulazione del prezzo nella compravendita immobiliare deve essere provata per iscritto, mediante controdichiarazione sottoscritta, e che la prova testimoniale resta soggetta ai limiti degli artt. 2722, 2724 e 2725 c.c.; il preliminare non può valere come controdichiarazione del definitivo, essendo assorbito da quest'ultimo. Sono stati valorizzati anche elementi presuntivi contrari alla tesi della simulazione, come il lungo tempo trascorso prima della richiesta di saldo, le clausole sul pagamento tramite mutuo, la quietanza liberatoria e la rinuncia all'ipoteca legale. Nessuna statuizione sulle spese, non essendosi i resistenti costituiti; è stato dato atto dell'obbligo del ricorrente di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il vizio di omessa pronuncia ricorre solo se il giudice omette di esaminare una domanda o decide su domanda non proposta; non basta che la parte contesti la qualificazione della domanda data dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  La dedotta nullità processuale è scrutinabile in cassazione solo se si denuncia un effettivo error in procedendo, quale il mancato rispetto del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 1417 c.c.

  La prova della simulazione tra le parti è soggetta alle regole proprie dell'azione di simulazione e alle limitazioni probatorie previste dal codice civile.

• art. 2722 c.c.

  La simulazione di un accordo anteriore o contemporaneo, come la pattuizione di un prezzo diverso da quello scritto, non può essere provata per testimoni tra le parti, salvo le eccezioni di legge.

• art. 2724 c.c.

  Il principio di prova per iscritto non basta, da solo, a superare il divieto testimoniale nella prova della simulazione del prezzo; la prova testimoniale è ammessa solo nei casi di perdita incolpevole del documento o negli altri casi previsti dalla norma.

• art. 2725 c.c.

  Per gli accordi che devono risultare per iscritto, la prova testimoniale è sottoposta ai limiti previsti dalla norma.

• art. 115 c.p.c.

  La censura è stata prospettata in combinazione con le regole sulla valutazione delle prove, ma la Corte ha ritenuto corretta la valutazione di merito compiuta dal giudice d'appello.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle risultanze documentali e presuntive da parte del giudice di merito non è stata ritenuta affetta da vizio di legittimità.

• art. 1350 c.c.

  Il prezzo pattuito in una compravendita immobiliare, quale elemento essenziale dell'accordo, deve risultare per iscritto.

• art. 1414 c.c.

  La pattuizione simulatoria sul prezzo, incidendo su un elemento essenziale del contratto, deve essere documentata per iscritto tra le parti.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Essendo il ricorso respinto, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  L'ulteriore contributo unificato è parametrato a quello dovuto per il ricorso principale, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità il vizio di omessa pronuncia richiede l'effettiva mancanza di decisione su una domanda o eccezione; non sussiste quando il giudice di merito abbia esaminato la questione e l'abbia respinta, anche riqualificando la pretesa come diversa da quella originaria.
• La domanda che, pur collegata ai medesimi fatti storici, persegua un petitum o una causa petendi diversi da quelli originariamente introdotti non può essere ricompresa automaticamente nella domanda iniziale, specie se la parte non abbia formulato conclusioni specifiche sul punto nei gradi di merito.
• Tra le parti di una compravendita immobiliare, la simulazione del prezzo convenuto deve essere provata per iscritto mediante controdichiarazione sottoscritta; la prova testimoniale è preclusa dalle regole di cui agli artt. 2722, 2724 e 2725 c.c., salvo le tassative eccezioni previste dalla legge.
• Il contratto preliminare non può di regola essere utilizzato come controdichiarazione del contratto definitivo, perché il rogito assorbe e supera il preliminare nell'assetto negoziale finale.
• Nella valutazione della simulazione il giudice può fondare il proprio convincimento anche su elementi presuntivi e sul complessivo comportamento delle parti, quali il tempo trascorso prima della richiesta di pagamento, le clausole sul prezzo, l'avvenuto rilascio di quietanza e la rinuncia alle garanzie reali.

Come è indicizzato