Cassazione Civile, Ordinanza n. 30025/2024 del 21/11/2024

Esito

La controversia

Un condòmino ha convenuto in giudizio il condominio e alcuni altri partecipanti per ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva di una striscia di terreno antistante il portico del proprio immobile commerciale, assumendone la natura pertinenziale rispetto al bene acquistato nel 1977; in subordine ha chiesto di accertarne l'usucapione. Il condominio ha resistito e, in via riconvenzionale, ha chiesto l'accertamento della proprietà comune dell'area. I giudici di merito hanno rigettato la domanda principale e accolto quella riconvenzionale, ritenendo l'area condominiale in base alla sua attitudine al servizio comune e alla mancanza di un titolo contrario, nonché insussistente la prova dell'usucapione. In cassazione il ricorrente ha denunciato: violazione dell'art. 948 c.c. per erronea distribuzione dell'onere probatorio; violazione dell'art. 1117 c.c. per avere la Corte d'appello ritenuto operante la presunzione di condominialità nonostante il regolamento contrattuale, la planimetria catastale e il proprio titolo d'acquisto; violazione dell'art. 1362 c.c. per errata interpretazione dei titoli e del regolamento condominiale; nullità della sentenza o omesso esame in relazione al preteso vincolo pertinenziale e alla mancata ammissione delle prove orali; nullità della sentenza sul rigetto dell'usucapione, deducendo contraddittorietà della motivazione e erronea valutazione delle attività di godimento e manutenzione del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che i primi tre motivi fossero infondati perché miravano a una rivalutazione del fatto e delle prove: la Corte d'appello aveva correttamente applicato la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., valorizzando la destinazione oggettiva dell'area al servizio/transito condominiale e la mancanza di un titolo contrario idoneo a escludere la comunione; il regolamento contrattuale e le risultanze catastali non bastavano, da soli, a vincere la presunzione, mentre l'interpretazione dei titoli di acquisto è questione di fatto riservata al merito e non censurabile in cassazione se non per violazione dei canoni ermeneutici specificamente indicata. Ha altresì escluso la nullità per omessa pronuncia sulla pertinenza, rilevando che la decisione sulla condominialità era logicamente incompatibile con la tesi del trasferimento pertinenziale del bene al ricorrente; inoltre, in presenza di doppia conforme, il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. era inammissibile per mancata indicazione delle diverse ragioni di fatto delle due decisioni di merito. Quanto all'usucapione, la Corte ha ribadito che il compossessore deve provare atti univoci di possesso esclusivo incompatibili con il possesso altrui, non essendo sufficienti manutenzione, migliorie o godimento più intenso; ha quindi escluso che la motivazione della sentenza di appello fosse mancante, apparente o contraddittoria. Il ricorrente è stato condannato alle spese, oltre alle somme previste ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. e al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 948 c.c.

  la rivendicazione non consente di sovvertire l'accertamento di merito sulla titolarità dell'area quando il giudice applica correttamente la presunzione di condominialità e ripartisce l'onere probatorio a carico di chi afferma la proprietà esclusiva

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di condominialità opera per i beni con attitudine oggettiva al servizio o godimento comune; può essere vinta solo da un titolo contrario idoneo, da ricercare nel primo atto di trasferimento successivo al frazionamento dell'edificio, o da prova di diversa originaria destinazione/riserva

• art. 1362 c.c.

  la censura di violazione dei canoni ermeneutici richiede l'indicazione specifica del canone violato e del modo in cui il giudice se ne sia discostato; non basta contrapporre una diversa lettura del negozio

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  la nullità per difetto di motivazione sussiste solo in caso di mancanza assoluta, motivazione apparente o perplessa/incomprensibile, non per mera insufficienza o contraddittorietà logica non extrema

• art. 112 c.p.c.

  non ricorre omessa pronuncia quando la decisione adottata sia logicamente incompatibile con la censura e ne presupponga il rigetto

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  non può essere usato per ottenere una rivalutazione dei fatti o delle prove sotto l'apparenza della violazione di legge

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  il vizio attiene solo alla nullità processuale o alla mancanza assoluta di motivazione nei limiti del minimo costituzionale

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  nel testo riformato è ammesso solo per omesso esame di un fatto storico decisivo; in caso di doppia conforme occorre indicare le diverse ragioni di fatto delle decisioni di primo e secondo grado

• art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.

  in presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se non si dimostra la diversità delle rationes decidendi di fatto

• art. 380-bis c.p.c.

  la decisione conforme alla proposta comporta l'applicazione delle conseguenze sanzionatorie previste dalla norma

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  in caso di rigetto del ricorso deciso secondo proposta ex art. 380-bis, il ricorrente può essere condannato a una somma equitativa in favore della controparte e a una somma in favore della Cassa delle ammende

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002.

  il rigetto dell'impugnazione comporta l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto

Massime di principio

• Per vincere la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. non basta un generico richiamo a regolamento condominiale, planimetrie o dati catastali: occorre un titolo idoneo, anteriore o comunque ricavabile dal primo atto di trasferimento utile, dal quale emerga in modo inequivoco l'esclusione del bene dalla comunione.
• Nel giudizio di rivendicazione di una porzione che presenti attitudine funzionale al servizio comune, l'onere di provare la proprietà esclusiva grava sul singolo condomino che la rivendichi, mentre il condominio non è tenuto a fornire la probatio diabolica della propria comproprietà.
• L'interpretazione dei titoli negoziali e del regolamento contrattuale è attività di fatto riservata al giudice di merito: in cassazione è censurabile solo per violazione specifica dei canoni ermeneutici o per omesso esame di un fatto decisivo, non mediante una mera contrapposizione di letture alternative.
• La domanda di usucapione proposta dal partecipante alla comunione richiede la prova di atti univoci, duraturi e incompatibili con il compossesso altrui; manutenzione, migliorie o uso più intenso del bene non bastano, se compatibili con la tolleranza degli altri aventi diritto.
• Il vizio di omessa pronuncia non sussiste quando la decisione sul punto controverso sia logicamente incompatibile con la censura proposta o ne presupponga necessariamente il rigetto.
• Nel sistema della doppia conforme, il ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica le diverse basi fattuali poste a fondamento delle due decisioni di merito.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione delle prove o del fatto, poiché tale attività è riservata al giudice di merito salvo i casi tassativi di anomalia motivazionale rilevante ai sensi dell'art. 132, n. 4, c.p.c.

Come è indicizzato