Cassazione Civile, Ordinanza n. 00162/2026 del 03/01/2026

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato un immobile da una società di gestione di un fondo immobiliare e, dopo la vendita, aveva dovuto sottoscrivere con il Comune una convenzione per ottenere il transito attraverso l'unico accesso carrabile al bene, sostenendo un costo economico rilevante. L'attrice aveva chiesto la riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1489 c.c. e il risarcimento del danno, assumendo che l'onere connesso al passaggio non fosse stato dichiarato e che l'immobile fosse gravato da un vincolo o peso non noto. In cassazione la società acquirente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 81, 99, 100 e 111 c.p.c., sostenendo che la società subentrata nella gestione del fondo non avesse legittimazione e interesse a partecipare al giudizio perché il contratto era stato stipulato con la precedente gestore; 2) violazione dell'art. 1489 c.c. e delle norme sull'interpretazione del contratto, sostenendo che il venditore avesse creato l'apparenza di un diritto di passaggio inesistente e che l'interpretazione del rogito avrebbe dovuto condurre al riconoscimento del peso non dichiarato; 3) violazione dell'art. 91 c.p.c., per avere la Corte territoriale condannato alle spese anche la società subentrata pur in assenza di una domanda specificamente proposta nei suoi confronti. La società controricorrente ha proposto ricorso incidentale sostenendo, in senso opposto, che l'appello avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile per difetto di interesse della parte appellante, poiché la domanda era stata indirizzata soltanto contro la venditrice originaria e non contro la società subentrata.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondate le censure sulla legittimazione della società subentrata nella gestione del fondo, affermando che, nei processi relativi a beni compresi nel fondo, la società subentrata può intervenire o essere chiamata nel giudizio e che la sentenza resa nei confronti delle parti originarie spiega effetti anche verso la nuova gestora. Ha inoltre respinto la censura sull'art. 1489 c.c. perché la decisione di merito si fondava su un accertamento in fatto non superabile in cassazione: l'onere gravante sul bene era apparente e conoscibile con l'ordinaria diligenza, risultando da elementi visibili e permanenti e dalla documentazione contrattuale; il richiamo ai canoni ermeneutici non poteva servire a superare la negligenza dell'acquirente. È stato respinto anche il motivo sulle spese, poiché il principio di soccombenza può operare anche rispetto al terzo intervenuto quando questi aderisce alla posizione della parte vittoriosa. La Corte ha compensato le spese del giudizio di legittimità e ha dato atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  La responsabilità del venditore per oneri o diritti di terzi sulla cosa è esclusa non solo quando il compratore ne abbia avuto effettiva conoscenza, ma anche quando si tratti di oneri apparenti risultanti da opere visibili e permanenti, poiché in tal caso opera il criterio di autoresponsabilità dell'acquirente che non abbia verificato ciò che era conoscibile con l'ordinaria diligenza.

• art. 81 c.p.c.

  È stato invocato per negare la legittimazione processuale della società subentrata; la Corte ha però escluso l'infondatezza della censura perché, nel contesto della gestione di fondi, la società subentrata può intervenire o essere chiamata nel processo.

• art. 99 c.p.c.

  È stato richiamato nel motivo sulla legittimazione e sull'interesse ad agire; la Corte ha ritenuto legittima la partecipazione della società subentrata per la tutela degli effetti economici del fondo gestito.

• art. 100 c.p.c.

  Il requisito dell'interesse ad agire è stato escluso dalla Corte rispetto alla tesi che voleva dichiarare inammissibile l'appello; la Corte ha ritenuto che la società subentrata avesse interesse a partecipare al giudizio e che la sentenza spiegasse effetti anche nei suoi confronti.

• art. 111 c.p.c.

  È stato applicato in via analogica alla successione nella gestione di fondi immobiliari: la società subentrata può intervenire o essere chiamata e la sentenza resa contro le parti originarie spiega effetti anche nei suoi confronti.

• artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1369 c.c.

  I canoni ermeneutici non possono essere utilizzati per neutralizzare ex post le conseguenze della mancata diligenza dell'acquirente nel verificare lo stato materiale e giuridico del bene, quando l'onere era percepibile e conoscibile.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione all'asserita violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la censura è stata ritenuta infondata alla luce della ratio decidendi del giudice di merito.

• art. 91 c.p.c.

  Il principio di soccombenza si applica anche al terzo intervenuto quando l'intervento avvenga in adesione alla posizione della parte vittoriosa e l'interveniente risulti vittorioso insieme ad essa.

• art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002

  È stato applicato per dare atto dell'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1-bis d.p.r. 115/2002

  Richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo conseguente al rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile, la garanzia del venditore per oneri o diritti di terzi ex art. 1489 c.c. è esclusa quando il peso sia effettivamente conosciuto dall'acquirente o sia apparente, cioè desumibile da segni visibili e permanenti che rendano l'onere percepibile con l'ordinaria diligenza.
• L'acquirente non può invocare in cassazione i canoni di interpretazione contrattuale per rimediare alla propria omissione di controlli su uno stato dei luoghi già esteriormente percepibile: l'autoresponsabilità dell'acquirente prevale quando il difetto di informazione dipende dalla sua negligenza.
• Nel caso di successione nella gestione di un fondo immobiliare, il subentro della società di gestione non elimina la legittimazione della società alienante né impedisce la partecipazione della società subentrata; la decisione resa sulle parti originarie produce effetti anche nei confronti del nuovo gestore, applicandosi in via analogica l'art. 111 c.p.c.
• Il principio di soccombenza può fondare la condanna alle spese anche del terzo intervenuto che abbia aderito alla posizione della parte vittoriosa e abbia partecipato al giudizio a tutela del medesimo interesse sostanziale.

Come è indicizzato