Cassazione Civile, Ordinanza n. 09454/2025 del 11/04/2025

Esito

La controversia

Un immobile di proprietà consortile era stato concesso in locazione a un privato. L'originario conduttore agì chiedendo, in via principale, che il contratto di locazione fosse dichiarato nullo per asserita violazione della normativa regionale siciliana che, secondo la sua tesi, avrebbe consentito ai consorzi solo la vendita o la locazione finanziaria degli immobili e non la locazione ordinaria; da tale pretesa nullità derivava, però, anche la richiesta di condanna del consorzio a stipulare un nuovo contratto di leasing. In subordine, chiese la riduzione del canone del 50% prevista dalla legge regionale per gli immobili consortili concessi ad imprese artigiane. Il Tribunale rigettò le domande e la Corte d'appello confermò, ritenendo che la normativa regionale non escludesse la locazione ordinaria e che la prova della qualità di artigiano fosse stata offerta tardivamente. La soccombente propose ricorso per cassazione con due motivi: con il primo denunciò la violazione delle norme regionali sulla destinazione e sul regime di cessione degli immobili consortili; con il secondo denunciò la violazione delle norme sul canone agevolato, sostenendo che la riduzione spettasse agli artigiani e che non fosse necessaria la qualità di beneficiario dei finanziamenti regionali, nonché che il giudice non potesse rilevare d'ufficio la carenza di prova della qualità di artigiano.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo ai sensi dell'art. 360-bis, n. 1, c.p.c., perché la questione era già stata decisa in un precedente conforme, secondo cui le norme regionali invocate non consentono di desumere un divieto implicito di locazione ordinaria degli immobili consortili e, comunque, la eventuale difformità rispetto alle finalità istituzionali non comporta di per sé nullità in assenza di violazione diretta di norma imperativa ex art. 1418 c.c. Ha aggiunto, ad abundantiam, che la domanda originaria di condanna del consorzio a stipulare un contratto di leasing sarebbe stata giuridicamente impossibile. Quanto al secondo motivo, ha ritenuto infondata la prima censura perché la Corte d'appello aveva fondato il rigetto sulla mancata prova tempestiva della qualità di artigiano, circostanza decisiva e autonoma rispetto alle ulteriori considerazioni. La seconda censura è stata dichiarata inammissibile sia per difetto di specificità ex art. 366, n. 6, c.p.c., sia perché non si confrontava con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che aveva valorizzato una specifica eccezione di mancanza di prova svolta in primo grado. Nessuna statuizione sulle spese, per mancata costituzione dell'intimato; è stato inoltre dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  Il ricorso è inammissibile quando la questione di diritto è già stata risolta dalla Corte in senso conforme e il ricorrente non offre argomenti idonei a mutare l'orientamento consolidato.

• art. 1418 c.c.

  La nullità del contratto richiede la diretta violazione di una norma imperativa; non basta che il contratto si ponga in astratto in tensione con finalità pubbliche o istituzionali.

• art. 5 l. reg. Sicilia 18.5.1996 n. 33

  La riduzione del canone per gli immobili consortili è collegata al possesso tempestivamente provato dei presupposti soggettivi richiesti, in particolare la qualità di impresa artigiana.

• art. 3 l. reg. Sicilia 4.1.1984 n. 1

  "i consorzi provvedono a: (...) c) progettare, eseguire e gestire le opere infrastrutturali, i servizi sociali e tecnologici, i rustici industriali da cedere anche in locazione finanziaria alle imprese"

  La previsione non comporta un divieto implicito di locazione ordinaria degli immobili consortili.

• art. 4 l. reg. Sicilia 4.1.1984 n. 1

  La disciplina regionale non esclude, oltre alla locazione finanziaria, la stipula di locazioni ordinarie ai sensi della legge sull'equo canone o comunque della disciplina generale della locazione.

• art. 1419 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non decisivo nel caso concreto; la Corte non ha accolto la tesi di conversione o parziale conservazione prospettata.

• art. 112 c.p.c.

  La censura relativa al rilievo d'ufficio di una mancanza di prova è stata respinta perché non si confrontava con la motivazione della sentenza impugnata.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per contestare la valutazione della prova; la Corte ha tuttavia valorizzato la mancata prova tempestiva del presupposto soggettivo richiesto.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il motivo è inammissibile se non indica specificamente i termini e il contenuto degli atti e delle difese rilevanti su cui si fonda la censura.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Una disposizione regionale che individui le finalità istituzionali di un ente e la destinazione tipica dei suoi beni non può essere letta come fonte di un divieto implicito di locazione ordinaria se la norma non lo prevede espressamente.
• La nullità contrattuale richiede la violazione diretta di una norma imperativa; la mera eventuale incoerenza del contratto rispetto alle finalità pubbliche dell'ente non è sufficiente.
• Quando una questione di diritto è già stata risolta da precedente conforme della Corte di cassazione, il ricorso che riproponga la medesima tesi senza confutare l'orientamento è inammissibile ai sensi dell'art. 360-bis, n. 1, c.p.c.
• Le censure di legittimità devono confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata: una doglianza che prescinda dal reale fondamento della decisione è inammissibile.
• Chi invoca in giudizio un'agevolazione sul canone o un trattamento favorevole deve provare tempestivamente i presupposti soggettivi richiesti dalla legge; la mancanza di tale prova è sufficiente a sorreggere il rigetto.
• In cassazione, la denuncia di errori relativi al rilievo d'ufficio o alla valutazione della prova richiede una specifica indicazione degli atti processuali rilevanti, pena l'inammissibilità ex art. 366, n. 6, c.p.c.

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