Cassazione Civile, Sentenza n. 19472/2024 del 15/07/2024

Esito

La controversia

Impugnazione del diniego di detraibilità IRPEF (36%) per spese di manutenzione ordinaria della copertura (parti comuni) relative agli anni 2011/2012. L'Amministrazione ha negato la detrazione invocando l'applicabilità del beneficio solo in presenza di un edificio in condominio; il contribuente sosteneva che la detrazione spettasse comunque per spese sostenute su parti comuni di un edificio residenziale possedute o detenute da più comproprietari, anche in assenza di un condominio formalmente costituito. In primo grado la CTP aveva accolto il contribuente; la CTR ha riformato ritenendo l'agevolazione limitata agli edifici condominiali; la Cassazione ha esaminato il ricorso per violazione dell'art.1, comma 1, L. 449/1997.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di Stefano Turci, ha cassato la decisione della CTR e ha disposto il rinvio alla Corte territoriale di secondo grado (in diversa composizione) perché giudichi nuovamente nel rispetto del principio formulato. La Cassazione ha affermato che il richiamo normativo all'art.1117 c.c. serve a individuare le parti dell'edificio soggette alle opere agevolabili (es. tetti, scale, facciate ecc.) e non a limitare la fruizione dell'agevolazione ai soli edifici formalmente in condominio; la detrazione è dunque applicabile ai possessori o detentori delle parti comuni che abbiano effettivamente sostenuto le spese. La Corte ha altresì osservato che la CTR non aveva esaminato la possibile configurazione di un 'condominio minimo' (anche con due sole unità) e ha rimesso alla Corte d'appello l'esame delle questioni ancora aperte.

Norme richiamate

• Legge 29 dicembre 1997, n. 449, art. 1, comma 1

  Ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall'imposta lorda... una quota delle spese sostenute ... per la realizzazione degli interventi ... sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117, n.1), del codice civile, nonché per la realizzazione degli interventi ... effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali...

  Il richiamo all'art.1117 c.c. individua le tipologie di parti e gli interventi ammessi all'agevolazione (es. tetti, fondazioni, scale, facciate) e non opera una limitazione della fruizione dell'agevolazione ai soli edifici formalmente in condominio.

• Codice civile, art. 1117, n.1 (parti comuni dell'edificio)

  Tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate

  Descrive le parti comuni cui la legge agevolativa si riferisce; la Corte ha ritenuto che tale descrizione non vincoli la fruizione dell'agevolazione alla sussistenza di un condominio formalmente costituito.

• DPR 29 settembre 1973, n. 600, art. 36-ter

  Disposizioni relative al controllo automatizzato delle dichiarazioni fiscali

  Norma procedurale che ha legittimato il controllo automatizzato dell'Amministrazione e l'emissione degli avvisi/cartelle impugnati.

• Legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 31

  Richiamata nella L. 449/1997 per elencare le tipologie di interventi edilizi (lettere a, b, c, d) ammissibili all'agevolazione

  Individua le tipologie di interventi (es. manutenzione, ristrutturazione) richiamate dalla disciplina agevolativa; la L.449 opera un rinvio a tali interventi per determinarne l'ammissibilità.

• Codice di procedura civile, art. 360, primo comma, n. 3

  Norma procedurale che autorizza il ricorso per cassazione per violazione di norme di diritto, invocata per censurare la decisione della CTR.

• Giurisprudenza citata: Cass. sez. II, 6.10.2021, n. 27106

  Riferimento richiamato in sentenza rispetto alla nozione di 'condominio minimo' che può ricorrere anche per due unità immobiliari

  Principio secondo cui il condominio, con le relative regole, può sussistere anche in ipotesi di numero limitato di partecipanti (es. due unità), da verificare in concreto.

Massime di principio

• La detrazione del 36% prevista dall'art.1 L.449/1997 si applica alle spese sostenute per gli interventi sulle 'parti comuni' individuate dall'art.1117 c.c., indipendentemente dalla formale esistenza di un condominio: rileva che le opere riguardino parti comuni e che le spese siano effettivamente sostenute dal possessore/detentore.
• In concreto è necessario dimostrare che l'intervento ha riguardato una parte qualificabile come comune (es. tetto, scale, facciata) e fornire documentazione (fatture, pagamenti, titolarità) che attesti l'esborso a carico del richiedente.
• Prima di negare la detrazione per l'assenza di un 'condominio' formalmente costituito, l'Amministrazione deve valutare se ricorra una forma di comproprietà delle parti comuni o la fattispecie del 'condominio minimo' (anche due unità), che può comportare l'applicazione delle regole di condominio.
• Nel caso di immobili divisi in unità con autonoma identificazione catastale ma con parti comuni (es. tetto condiviso), il contribuente può comunque beneficiare dell'agevolazione se prova di aver sostenuto le spese per tali parti comuni.
• Gli accertamenti amministrativi ex art.36-ter DPR 600/1973 possono essere impugnati: il contribuente deve conservare e portare in giudizio tutta la documentazione per dimostrare la spettanza della detrazione.
• La valutazione finale dipende dalle specifiche circostanze di fatto (titolarità, natura della parte, documentazione): in caso di controversia, la giurisprudenza di legittimità tende a interpretare la norma come mirata a definire le opere agevolabili e non a restringere i benefici ai soli edifici formalmente in condominio.
• Se l'Amministrazione nega la detrazione, valutare anche in via preventiva la configurabilità del 'condominio minimo' e produrre ogni elemento probatorio riguardante la comunione delle parti e la ripartizione delle spese.