Cassazione Civile, Sentenza n. 19350/2024 del 15/07/2024

Esito

La controversia

Il locatore (Ospedale Israelitico) intimò lo sfratto per finita locazione (termine 30/09/2017) dell'immobile con la storica insegna "Antico Caffè Greco"; la conduttrice (Antico Caffè Greco s.r.l.) oppose che sul bene gravava un vincolo amministrativo (d.m. 23/7/1953 e d.m. 6/2/1954) che, secondo la ricorrente e secondo una pronuncia del TAR Lazio, avrebbe tutelato non solo l'immobile e gli arredi ma anche la licenza e l'attività aziendale, rendendo inammissibile lo sfratto salvo che il locatore acquisisse anche l'azienda. La ricorrente eccepì altresì violazioni del d.lgs. 42/2004 (art. 59 e altri) e sollevò questione di legittimità costituzionale dell'art. 657 c.p.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società Antico Caffè Greco. Ha confermato che il vincolo amministrativo (articolato nei decreti ministeriali) impone limiti di destinazione e tutela dell'integrità e della destinazione storica del bene, ma non costituisce una riserva di attività né obbliga il proprietario a proseguire indefinitamente la locazione con uno specifico conduttore. Ne consegue che il proprietario può intimare la licenza per finita locazione e ottenere la convalida dello sfratto; le censure sulla violazione del giudicato amministrativo, sull'art. 59 d.lgs. 42/2004 e sul profilo costituzionale sono state ritenute infondate o inammissibili. La Corte ha enunciato il principio di diritto secondo cui il vincolo su immobile, arredi e licenza obbliga a mantenere la destinazione compatibile, ma non impedisce lo sfratto per scadenza della locazione. Per la complessità della causa la Cassazione ha compensato integralmente le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• decreto del Ministero della pubblica istruzione 23 luglio 1953

  Ha imposto il vincolo sul Caffè Greco (locale, arredi, licenza) limitando la destinazione d'uso per tutela storica; interpretato come vincolo conformativo che impedisce usi incompatibili ma non come obbligo di prosecuzione dell'attività con lo stesso gestore.

• decreto del Ministero della pubblica istruzione 6 febbraio 1954

  Estende il vincolo ad aree contigue (cortile coperto, salone, laboratorio); contribuisce alla delimitazione della destinazione vincolata ma non altera la regola per cui il locatore può intimare lo sfratto per finita locazione.

• art. 657 c.p.c.

  Disciplina l'intimazione di licenza per finita locazione e la convalida; la Corte ha ritenuto manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale proposta rispetto alla sua applicazione nel caso di bene vincolato.

• art. 665 c.p.c.

  Consente l'ordinanza provvisoria di rilascio: utilizzata dal tribunale in via provvisoria prima del mutamento del rito.

• d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali), art. 59

  Prevede l'obbligo di denuncia/ autorizzazione per trasferimenti di proprietà o detenzione di beni culturali; la Corte ha ritenuto che l'intimazione dello sfratto per finita locazione non rientri nella fattispecie degli atti di trasferimento cui si applica l'art. 59, quindi la sanzione di nullità collegata (art.164) non è qui operativa.

• d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali), artt. 20 e 21

  Norme sulla tutela e vincoli: non impongono che il proprietario denunzi preventivamente all'autorità la volontà di intimare la disdetta o di promuovere domanda giudiziale per la finita locazione.

• art. 939 c.c.

  Richiamato in relazione alla possibile continuazione del rapporto locativo; la Corte ha ritenuto che non sussista un obbligo di prosecuzione della locazione a favore del conduttore sulla base del vincolo, e che la doglianza non giustifica l'interpretazione invocata dalla ricorrente.

• artt. 1362, 1366, 1367 c.c.

  Norme sull'interpretazione degli atti/contratti: la ricorrente sosteneva che il decreto ministeriale dovesse essere interpretato in senso favorevole alla conservazione dell'azienda; la Corte ha ritenuto infondate tali argomentazioni applicative.

• artt. 1592 e 1593 c.c.

  Regole sulle addizioni e incorporazioni: se beni mobili non possono essere rimossi a causa del vincolo, possono assumere rilevanza come addizioni all'immobile (imputazione e disciplina risarcitoria/indennitaria secondo i casi).

• art. 2932 c.c.

  Riguarda la pronuncia costitutiva della continuazione di un rapporto: la domanda riconvenzionale della ricorrente volta a ottenere una pronuncia costitutiva è stata ritenuta implicitamente inammissibile/irrilevante nel contesto.

• Costituzione, art. 9

  Richiamata dalla ricorrente a sostegno della tutela culturale; la Corte ha invece interpretato l'art.9 come compatibile con il potere amministrativo di imporre vincoli di destinazione che però non impediscono lo sfratto per scadenza.

• Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, sentenza 13 febbraio 2023 n. 5 (giurisprudenza)

  Richiamata dalla Corte: afferma che i vincoli culturali sono conformativi (non espropriativi), possono limitare l'uso ma non imporre l'obbligo di esercizio o riserva di attività a favore di un gestore specifico.

• Sentenza TAR Lazio n. 1164/2011 (giurisprudenza)

  Pronuncia di inammissibilità che aveva osservato che il d.m. 1953 includeva vincolo su locali, arredi e licenza; la Cassazione ha precisato che tale decisione di rito non costituisce giudicato sul punto di merito invocato dalla ricorrente e non impedisce lo sfratto.

Massime di principio

• Il vincolo amministrativo su un bene culturale è conformativo: limita gli usi incompatibili con la tutela e impone la conservazione della destinazione, ma non costituisce una riserva di attività né obbliga il proprietario a mantenere indefinitamente lo stesso conduttore.
• La presenza di un vincolo che tuteli immobile, arredi e licenza non impedisce al proprietario di intimare la licenza per finita locazione e di ottenere la convalida dello sfratto, salvo che la legge amministrativa disponga altrimenti in termini chiari.
• La mancata preventiva denunzia all'Amministrazione ai sensi dell'art. 59 d.lgs. 42/2004 riguarda atti di trasferimento di proprietà o detenzione; un'intimazione di sfratto per finita locazione non rientra, di norma, nella fattispecie che determina nullità ex art.164.
• Se beni mobili vincolati sono di proprietà del conduttore ma non rimovibili per vincolo, possono assumere rilievo come addizioni all'immobile e rilevare ai sensi degli artt. 1592-1593 c.c.; la soluzione della rimozione o indennizzo va valutata in sede esecutiva o di merito.
• I giudicati amministrativi di rito (inammissibilità) non sempre vincolano la valutazione del giudice civile sul rapporto locativo: bisogna verificare se vi sia stato giudicato di merito sul contenuto e portata del vincolo.
• In presenza di un bene storico-culturale vincolato, l'Amministrazione può imporre limiti di destinazione, ma non può con il vincolo creare una rendita perpetua o un'espropriazione senza indennizzo: interpretazioni che portino a proroghe illimitate delle locazioni sono incompatibili con il principio di ragionevolezza.
• Questioni di carattere patrimoniale e d'impresa (uso dell'insegna, cessione dell'azienda, obblighi verso i dipendenti) vanno trattate separatamente e non impediscono, di per sé, la pronuncia di rilascio per finita locazione; tuttavia la compatibilità con le norme sui segni distintivi e la tutela dei rapporti di lavoro deve essere valutata negli eventuali atti di trasferimento dell'azienda.