Cassazione Civile, Ordinanza n. 32566/2023 del 23/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 20 luglio 2006 con cui una società si impegnava ad acquistare due terreni al prezzo di euro 160.000, versando euro 30.000 a titolo di caparra confirmatoria. La promissaria acquirente ha chiesto la risoluzione per inadempimento, sostenendo di aver ricevuto, al momento del preliminare, un certificato urbanistico del 1988 che attestava l’edificabilità, mentre un successivo certificato rivelava l’assoluta inedificabilità dei suoli. I promittenti venditori hanno resistito affermando che era la società acquirente ad essersi rifiutata di stipulare il definitivo e hanno domandato di trattenere la caparra e ottenere il risarcimento dei danni. La CTU ha accertato l’esistenza di un vincolo archeologico imposto nel 1991, con edificabilità solo eventuale e subordinata ad accertamenti della Sovrintendenza, non indicato nel certificato del 1988. In Cassazione i venditori hanno dedotto: 1) che il vincolo non integrasse aliud pro alio né giustificasse la risoluzione; 2) che la Corte d’appello non potesse attribuire loro l’esclusivo inadempimento, non essendo stato impugnato il profilo della responsabilità concorsuale; 3) che, essendo legittimo il loro operato, fosse legittimo anche il recesso con ritenzione della caparra ex art. 1385 c.c.; 4) che la consegna del certificato del 1988 dimostrasse la comune conoscenza del vincolo archeologico.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati tutti e quattro i motivi: il primo perché i venditori avevano taciuto un elemento essenziale sulle potenzialità edificatorie dei terreni, promessi come edificabili quando in realtà l’edificabilità era solo ipotetica e subordinata a verifiche archeologiche; il secondo perché la sentenza d’appello non aveva riformato quella di primo grado ma l’aveva confermata integralmente; il terzo perché fondato sul presupposto, non accolto, della fondatezza del primo motivo; il quarto perché dal certificato urbanistico consegnato non risultava alcuna indicazione del vincolo, essendo la voce precompilata stata barrata. La Corte ha condannato i ricorrenti, in solido, alle spese del giudizio di legittimità e ha dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, ma non ha condotto all'accoglimento; la Corte non ravvisa errori di diritto nella decisione impugnata.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento è stata confermata perché i venditori avevano promesso un bene con caratteristiche edificatorie non corrispondenti alla realtà.

• art. 1476 c.c.

  Richiamato per la disciplina degli obblighi del venditore, in relazione alla mancata conformità della cosa promessa.

• art. 1489 c.c.

  Invocato dai ricorrenti, ma la Corte valorizza la mancata disclosure del vincolo e la difformità tra quanto promesso e quanto effettivamente trasferibile.

• legge n. 89/1939

  Richiamata dai ricorrenti in relazione alla disciplina dei vincoli; la Corte osserva che il vincolo archeologico rendeva l'edificabilità solo eventuale e subordinata a verifica amministrativa.

• art. 1385 c.c.

  La ritenzione della caparra è stata esclusa perché presupponeva l'accoglimento della tesi dei ricorrenti sulla legittimità del loro comportamento.

• art. 1362 c.c.

  Invocato per l'interpretazione del preliminare e del certificato allegato; la Corte esclude che da quel documento si potesse desumere la comune conoscenza del vincolo.

• art. 1263 c.c.

  Richiamato nel motivo, ma non risulta decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di vendita di un terreno, la mancata disclosure di un vincolo che incida in modo essenziale sulle potenzialità edificatorie del bene può integrare inadempimento del promittente venditore e giustificare la risoluzione del contratto.
• L'aliud pro alio ricorre quando il bene promesso presenta caratteristiche essenziali difformi da quelle pattuite, non essendo sufficiente che il difetto comporti soltanto maggiori oneri burocratici se la edificabilità promessa è in realtà solo eventuale e subordinata a verifiche amministrative.
• La domanda di ritenzione della caparra confirmatoria presuppone che sia accertato l'inadempimento della controparte; se tale presupposto cade, cade anche il diritto di recedere trattenendo la caparra.
• Ai fini dell'interpretazione del preliminare e dei documenti allegati, non basta la mera presenza di una voce prestampata nel certificato urbanistico: occorre che il vincolo risulti effettivamente indicato, altrimenti non può presumersi la conoscenza comune del vincolo stesso.
• Quando la sentenza d'appello conferma integralmente quella di primo grado, non è configurabile una riforma implicita del decisum tale da fondare doglianze basate su un supposto mutamento del titolo di responsabilità.

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