Cassazione Civile, Ordinanza n. 19011/2026 del 10/06/2026

Esito

La controversia

Un condominio otteneva decreto ingiuntivo per quote condominiali ordinarie e straordinarie nei confronti della società proprietaria di un'unità immobiliare sita nello stabile. La società proponeva opposizione deducendo, tra l'altro, di essere soltanto nuda proprietaria dell'immobile e quindi di non essere tenuta al pagamento delle spese condominiali richieste; il Tribunale rigettava l'opposizione. In appello la società ribadiva l'erronea imputazione delle spese, sostenendo che la ripartizione tra nudo proprietario e usufruttuario non fosse stata considerata e contestando anche la prova del credito. La Corte d'appello accoglieva l'impugnazione e revocava il decreto, ritenendo che il titolo trascritto fosse opponibile al condominio e che, in base agli artt. 1004 e 1005 c.c., il nudo proprietario non potesse essere chiamato a rispondere delle spese condominiali, neppure in via solidale o sussidiaria, mentre l'art. 67 disp. att. c.c. novellato non era applicabile ratione temporis. Il condominio ricorreva per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., 1004, 1005, 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., oltre a vizio motivazionale e travisamento delle risultanze dei registri immobiliari. Sosteneva che la corte territoriale avesse errato nel ricostruire l'assetto proprietario, non considerando che la società era divenuta titolare di piena proprietà su una quota e di nuda proprietà sull'altra, e che, comunque, per le spese straordinarie il nudo proprietario era tenuto ex art. 1005 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del condominio, cassando la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e rinviando alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione. La Corte ha ritenuto fondata la censura nella parte in cui contestava l'esclusione generalizzata della responsabilità della società, osservando che il giudice di merito aveva comunque dato atto della presenza di un usufrutto e che, nel regime anteriore alla riforma del 2012, occorre applicare gli artt. 1004 e 1005 c.c. distinguendo tra spese ordinarie, a carico dell'usufruttuario, e spese straordinarie, a carico del nudo proprietario. Ha inoltre precisato che l'art. 67 disp. att. c.c. nel testo modificato dalla l. n. 220/2012 non era applicabile alle spese riferite a periodo anteriore alla sua entrata in vigore. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la controversia anche alla luce dei principi delle Sezioni Unite n. 9839/2021 in tema di sindacato, nell'opposizione a decreto ingiuntivo, sulla deliberazione assembleare posta a base del credito. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 288 c.p.c.

  citato in relazione alla correzione di errore materiale della sentenza d'appello

• art. 112 c.p.c.

  dedotto come norma violata nel motivo di ricorso

• art. 115 c.p.c.

  dedotto come norma violata nel motivo di ricorso

• art. 116 c.p.c.

  dedotto come norma violata nel motivo di ricorso

• art. 1004 c.c.

  pone a carico dell'usufruttuario le spese ordinarie e di conservazione legate all'uso e al godimento del bene

• art. 1005 c.c.

  pone a carico del nudo proprietario le spese straordinarie relative alla struttura, sostanza e destinazione della cosa

• art. 1123 c.c.

  dedotto come norma violata nel motivo di ricorso in tema di riparto delle spese condominiali

• art. 63 disp. att. c.c.

  richiamato dal ricorrente; la Corte precisa però che il testo novellato non si applica ratione temporis ai contributi anteriori all'entrata in vigore

• art. 67 disp. att. c.c.

  nel testo introdotto dalla l. n. 220/2012 prevede la solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario per i contributi condominiali, ma non si applica a spese anteriori al 18.06.2013

• art. 645 c.p.c.

  richiamato con riferimento all'opposizione a decreto ingiuntivo e al sindacato sulla delibera assembleare posta a fondamento del credito

• L. n. 220 del 2012

  ha modificato l'art. 67 disp. att. c.c. introducendo la solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario

• Sezioni Unite n. 9839 del 2021

  richiamate per le condizioni processuali e sostanziali del sindacato sulla validità della delibera assembleare nell'opposizione al decreto ingiuntivo

• Cass. n. 21774 del 28/08/2008

  richiamata per il principio secondo cui il nudo proprietario non risponde delle spese ordinarie e l'assemblea non può derogare alla legge

• Cass. n. 2236 del 16/02/2012

  richiamata in tema di riparto degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario

• Cass. n. 9920 del 19/04/2017

  richiamata in tema di riparto degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario

• Cass. n. 15010 del 21/11/2000

  richiamata in tema di riparto degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario

• Cass. n. 23291 del 27/10/2006

  richiamata sull'opponibilità al condominio del titolo che costituisce l'usufrutto se debitamente trascritto

• Cass. n. 30877 del 19/10/2022

  richiamata sull'opponibilità al condominio del titolo che costituisce l'usufrutto se debitamente trascritto

• Cass. n. 36379 del 13/12/2022

  richiamata per il criterio di distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, fondato su uso, godimento e conservazione della cosa

Massime di principio

• Nel regime previgente alla riforma del condominio del 2012, la ripartizione degli oneri tra usufruttuario e nudo proprietario deve essere effettuata secondo gli artt. 1004 e 1005 c.c.: all'usufruttuario gravano le spese ordinarie di amministrazione e manutenzione, mentre al nudo proprietario spettano le spese straordinarie.
• L'assemblea condominiale non può derogare, neppure indirettamente, ai criteri legali di imputazione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, poiché ciò inciderebbe su diritti individuali stabiliti dalla legge.
• Se il titolo da cui deriva l'usufrutto o la nuda proprietà è regolarmente trascritto, esso è opponibile anche al condominio, che deve tener conto dell'effettivo assetto dei diritti reali nella individuazione del soggetto obbligato al pagamento.
• Nell'opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali, il giudice deve verificare la corretta imputazione delle spese in base alla natura ordinaria o straordinaria degli interventi e, se del caso, considerare i limiti del sindacato sulla delibera assembleare alla luce dei principi delle Sezioni Unite.
• La disciplina sopravvenuta che prevede la solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario per i contributi condominiali non si applica retroattivamente ai crediti riferiti a periodi anteriori alla sua entrata in vigore.

Come è indicizzato