Cassazione Civile, Ordinanza n. 00066/2025 del 03/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita stipulato per l'acquisto di un lotto di terreno edificabile con annesso fabbricato inagibile. La promissaria acquirente aveva versato una somma a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo; sostenendo che, scaduto il termine per il definitivo e non essendo stata ancora conclusa la convenzione urbanistica con il Comune, aveva comunicato il recesso e chiesto il doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. La promittente venditrice aveva invece sostenuto che l'inadempimento fosse della controparte, la quale non si era presentata dal notaio per stipulare il definitivo. In primo grado era stata dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento della promissaria acquirente, ma senza riconoscere alla venditrice il diritto di trattenere la caparra; in appello la venditrice otteneva anche tale riconoscimento, mentre veniva rigettato l'appello incidentale della compratrice. In cassazione la ricorrente deduceva: 1) violazione degli artt. 1453, comma 3, e 1385 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, lamentando che la Corte d'appello non avesse valutato il precedente inadempimento della venditrice e quindi la preclusione alla domanda avversaria; 2) violazione dell'art. 112 c.p.c. e omesso esame, sostenendo che la Corte avesse errato nel ritenere non provata la propria pretesa pur essendo chiare le obbligazioni delle parti; 3) violazione degli artt. 1453, 1385 c.c. e 112 c.p.c., per avere la Corte riqualificato la domanda riconvenzionale della venditrice come recesso ex art. 1385 c.c. anziché come domanda di risoluzione, e per non essersi pronunciata sulla domanda di risoluzione prioritaria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi. Ha ritenuto che la Corte d'appello avesse compiuto un accertamento di merito insindacabile in sede di legittimità, escludendo l'inadempimento della promittente venditrice al momento del recesso della compratrice e valorizzando invece l'inadempimento della promissaria acquirente, che non si era presentata al rogito nonostante l'immobile fosse già ultimato e la convenzione urbanistica fosse stata nel frattempo sottoscritta. Da ciò ha fatto discendere legittimamente il diritto della venditrice a trattenere la caparra ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. La Corte ha inoltre escluso la violazione dell'art. 112 c.p.c., perché la questione dell'inadempimento della venditrice era stata in realtà esaminata e ritenuta infondata, e ha confermato la qualificazione della domanda riconvenzionale operata dal giudice di merito, ritenendo che la richiesta di trattenere la caparra implicasse la domanda di recesso fondata sul grave inadempimento dell'altra parte. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La richiesta di ritenzione della caparra è stata ritenuta fondata sul presupposto dell'accertamento del grave inadempimento della controparte; in caso di inadempimento imputabile alla promissaria acquirente, la promittente venditrice può trattenere la caparra ricevuta.

• art. 1453 c.c.

  La Corte ha escluso che ricorressero i presupposti per applicare la preclusione derivante dall'eventuale scelta del rimedio risolutorio da parte della parte asseritamente non inadempiente, poiché è stato accertato che la promittente venditrice non era inadempiente al momento del recesso della compratrice.

• art. 1455 c.c.

  Il grave inadempimento della promissaria acquirente è stato considerato il fatto costitutivo del diritto della venditrice a trattenere la caparra.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è stata violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché il giudice di merito ha esaminato la domanda riconvenzionale qualificandola in base al suo contenuto sostanziale.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  I motivi sono stati ricondotti a violazioni di legge e omesso esame, ma la Corte li ha respinti perché miravano in realtà a un nuovo apprezzamento di merito non consentito in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza in cassazione.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita, la domanda di ritenzione della caparra confirmatoria presuppone l'accertamento del grave inadempimento della parte che ha versato la caparra; ove tale inadempimento sia imputabile al promissario acquirente, il promittente venditore può trattenere la somma ricevuta.
• La qualificazione della domanda spetta al giudice di merito, che deve valorizzare il contenuto sostanziale della pretesa oltre il nomen iuris utilizzato dalla parte; la richiesta di trattenere la caparra può essere letta come domanda di recesso ex art. 1385 c.c.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio o delle reciproche inadempienze, quando la Corte di merito abbia compiuto un accertamento puntuale e logicamente coerente sui fatti decisivi.
• La violazione dell'art. 112 c.p.c. non ricorre se il giudice si pronuncia sulla domanda sostanziale proposta, anche quando la ricostruzione giuridica o la qualificazione della domanda non coincidano con l'impostazione formale della parte.
• L'eventuale esercizio del recesso o della domanda di caparra deve essere letto alla luce dell'effettiva situazione di inadempimento esistente al momento della manifestazione della volontà risolutoria, non di mere allegazioni di parte non provate.

Come è indicizzato