Cassazione Civile, Ordinanza n. 36377/2022 del 13/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un edificio originariamente di proprietà di un solo soggetto, poi frazionato con atti di vendita del 1977 che determinarono la nascita del condominio. Il ricorrente sosteneva che il vano scala ubicato al terzo piano non fosse comune, ma appartenesse in via esclusiva al dante causa e poi a lui, perché realizzato nel 1971 come scala interna del miniappartamento costruito sul lastrico solare, rimasto in proprietà esclusiva anche dopo le alienazioni del 1977 e poi trasferito al ricorrente con atto del 1986. La sentenza impugnata aveva invece ritenuto il vano scala condominiale e aveva ordinato la rimozione della porta collocata sul pianerottolo del terzo piano e il ripristino dell'uso comune. Con l'unico motivo il ricorrente denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1117 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse trascurato i titoli di provenienza e la circostanza che l'intero terzo piano, comprensivo del vano scala, fosse rimasto nella sfera esclusiva del costruttore originario e poi del ricorrente. In memoria, il ricorrente ha poi cercato di qualificare la censura come travisamento della prova documentale.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha rilevato che la censura, formalmente proposta come violazione di legge, mirava in realtà a contestare l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito sulla mancata riserva espressa della proprietà esclusiva del vano scala nell'atto costitutivo del condominio. La doglianza, quindi, non investiva l'interpretazione dell'art. 1117 c.c., ma la ricostruzione fattuale della vicenda, censurabile semmai nei limiti dell'art. 360, n. 5, c.p.c. e nei rigorosi limiti del relativo onere di allegazione. La Corte ha inoltre ribadito che le scale e i beni ad esse strutturalmente e funzionalmente collegati rientrano, salvo titolo contrario chiaro e inequivoco, tra le parti comuni dell'edificio; il fatto che il vano servisse anche l'appartamento rimasto al costruttore non bastava a sottrarlo alla presunzione di comunione. Conseguentemente il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità, con distrazione in favore del difensore della resistente, e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  richiamato dal ricorrente per contestare l'uso del vano scala, ma ritenuto non decisivo perché la censura investiva in realtà l'accertamento di fatto sulla natura del bene e non la corretta applicazione della norma

• art. 1117 c.c.

  le scale e i beni strutturalmente destinati al servizio comune sono presunti comuni, salvo titolo contrario chiaro e inequivoco contenuto nell'atto costitutivo del condominio; la semplice destinazione di fatto al servizio di una sola unità non basta a escluderne la condominialità

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  il vizio di violazione di legge non consente di censurare l'erronea ricognizione della fattispecie concreta operata dal giudice di merito

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  la contestazione dell'accertamento di fatto o del travisamento della prova può rilevare solo come omesso esame di un fatto storico decisivo, nei rigorosi limiti del sindacato di legittimità

• art. 366, primo comma, nn. 4 e 6, c.p.c.

  richiamato per sottolineare i requisiti di specificità del ricorso quando si deduce omesso esame di un fatto decisivo e si indicano atti e documenti rilevanti

• art. 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato con riferimento all'onere di deposito degli atti e documenti su cui il ricorso si fonda

• art. 380-bis c.p.c.

  ha consentito la trattazione in camera di consiglio secondo il rito accelerato per la declaratoria di inammissibilità

• art. 375, comma 1, n. 1, c.p.c.

  richiamato quale base per la definizione camerale del ricorso in caso di inammissibilità

• art. 93 c.p.c.

  ha giustificato la distrazione delle spese in favore del difensore antistatario della resistente

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  ha fondato l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto

Massime di principio

• La censura per violazione o falsa applicazione di legge è inammissibile quando, sotto la veste del vizio di diritto, mira in realtà a rimettere in discussione l'accertamento dei fatti e la valutazione delle risultanze probatorie compiuti dal giudice di merito.
• La presunzione di comunione delle scale e dei beni strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio dell'edificio opera ex art. 1117 c.c., salvo che un titolo contrario, chiaro e inequivoco e rispettoso della forma scritta, ne escluda espressamente la condominialità.
• Il semplice fatto che un bene comune o presunto tale serva anche, in concreto, una sola unità immobiliare non è sufficiente a sottrarlo alla disciplina condominiale se non risulta un titolo di esclusione della comunione.
• Quando si deduce un travisamento della prova, il ricorrente deve articolare la doglianza nei limiti del vizio di omesso esame di un fatto storico decisivo; non è consentito trasformare in sede di legittimità una critica al merito in un vizio di diritto.
• Nel condominio nascente dal frazionamento di un edificio originariamente in proprietà unica, le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c. entrano nella comunione al momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle singole unità, senza necessità di una specifica menzione in ciascun atto di trasferimento.

Come è indicizzato