Sentenza del 05/12/2018 n. 31411 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società aveva acquistato nel 2006 alcune porzioni immobiliari soggette a IVA, dichiarando un prezzo di 912.000 euro. L’Agenzia delle Entrate aveva tuttavia rideterminato, ai fini delle sole imposte ipotecaria e catastale, il valore venale degli immobili sulla base di quotazioni FIAIP e OMI, richiedendo le maggiori imposte conseguenti. La contribuente contestava sia la possibilità di utilizzare una base imponibile diversa dal prezzo assoggettato a IVA, invocando il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro, sia l’idoneità dei dati statistici utilizzati per determinare il valore degli immobili, tenuto conto delle loro caratteristiche, dello stato di ultimazione e della perizia di parte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi sette motivi di ricorso, ritenendo legittima, in linea di principio, la determinazione delle imposte ipotecaria e catastale sulla base del valore venale degli immobili, distinto dal corrispettivo rilevante ai fini IVA. Ha invece accolto l’ottavo motivo, ritenendo insufficiente la motivazione della CTR sulla valutazione dei beni: le quotazioni OMI e FIAIP hanno valore meramente indiziario e forniscono indicazioni di massima, ma non possono da sole giustificare il valore accertato, soprattutto per immobili strumentali di categoria D con caratteristiche specifiche. La sentenza è stata cassata limitatamente a tale profilo e la causa è stata rinviata alla CTR della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 1

  consente la rettifica del valore venale dei beni ai fini dell’imposta di registro

  La norma è stata utilizzata come fondamento del potere dell’Ufficio di rideterminare il valore degli immobili, valore rilevante anche per le imposte ipotecaria e catastale secondo la relativa disciplina di rinvio.

• D.Lgs. n. 347 del 1990, artt. 1, 10 e 13

  le imposte ipotecaria e catastale seguono, per quanto non previsto, le disposizioni applicabili all’imposta di registro

  Le imposte ipotecaria e catastale, pur concorrendo con l’IVA, hanno una disciplina autonoma e possono essere determinate sulla base del valore venale dell’immobile, secondo le regole proprie dell’imposta di registro.

• D.Lgs. n. 347 del 1990, art. 1-bis della Tariffa

  aliquote proporzionali del 3 per cento per l’imposta ipotecaria e dell’1 per cento per l’imposta catastale

  Per le cessioni di immobili strumentali soggette a IVA, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale secondo le aliquote applicabili alla data della formalità.

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10

  La cessione di un fabbricato strumentale non ancora ultimato, effettuata da un soggetto passivo, resta nel circuito produttivo ed è soggetta a IVA; ciò non esclude l’applicazione proporzionale delle imposte ipotecaria e catastale.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, artt. 24 e 57

  In appello non possono essere introdotte domande o eccezioni nuove, ma è consentito sviluppare con nuovi argomenti difese già comprese nella causa petendi originaria.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, comma 10-bis, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Ha rideterminato le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sugli immobili strumentali, portandole complessivamente al 4 per cento nella fattispecie considerata.

• L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5

  Ha eliminato, con effetto retroattivo, la presunzione legale di corrispondenza tra corrispettivo dichiarato e valore normale, rimettendo al giudice la valutazione dell’eventuale maggior valore sulla base di presunzioni gravi, precise e concordanti.

• Art. 360 c.p.c.

  La Corte ha esaminato i motivi di ricorso per violazione di legge, nullità della sentenza e vizio motivazionale, accogliendo il motivo relativo all’insufficienza della motivazione sulla stima degli immobili.

Massime di principio

• La soggezione di una compravendita a IVA non impedisce necessariamente che le imposte ipotecaria e catastale siano calcolate sulla base del valore venale dell’immobile, anziché sul prezzo dichiarato ai fini IVA.
• Le imposte ipotecaria e catastale hanno presupposto e disciplina autonomi rispetto all’IVA; il principio di alternatività non impone automaticamente l’identità delle rispettive basi imponibili.
• Le quotazioni OMI, FIAIP o analoghe banche dati costituiscono strumenti di ausilio con valore indiziario e indicazioni di massima; non sono, da sole, sufficienti a dimostrare il reale valore di uno specifico immobile.
• Per immobili strumentali, soprattutto di categoria catastale D, l’Amministrazione e il giudice devono considerare concretamente destinazione, stato di ultimazione, caratteristiche costruttive, possibilità di utilizzo, locazione, superfici e comparabili effettivi.
• Una perizia di parte non è automaticamente decisiva, ma deve essere esaminata e confrontata con gli elementi presuntivi dell’Ufficio; il mancato esame di tali elementi può determinare un vizio di motivazione.
• In caso di contestazione del valore accertato, il contribuente deve fornire elementi specifici e documentati che evidenzino le caratteristiche peculiari dell’immobile e l’eventuale inattendibilità dei valori statistici.