Cassazione Civile, Ordinanza n. 22891/2025 del 08/08/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento IRPEF per l'anno d'imposta 2011, con cui l'amministrazione finanziaria recuperava a tassazione una plusvalenza di euro 126.756,68 ritenuta non dichiarata, derivante dalla vendita a titolo oneroso di un immobile ad uso abitativo. Il contribuente aveva acquistato formalmente l'immobile con atto del 2007 e lo aveva rivenduto nel 2011, senza averlo adibito a residenza principale nel periodo intermedio. La CTP aveva accolto il ricorso del contribuente ritenendo, tuttavia, che l'acquisto dovesse farsi risalire al 1987, epoca dell'accatastamento del fabbricato costruito abusivamente dal contribuente sul terreno dei genitori e poi sanato nel 2006. La CTR confermava tale impostazione, valorizzando la costruzione del fabbricato a cura e spese del contribuente, l'irrilevanza dell'abusivismo edilizio, il preteso acquisto sin dal 1987 e il fatto che nell'atto notarile il prezzo fosse riferito al solo terreno. L'Agenzia ricorreva per cassazione deducendo falsa applicazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, sostenendo che il quinquennio rilevante ai fini della tassazione della plusvalenza decorre dall'acquisto del diritto di proprietà e che tale acquisto era avvenuto solo con il rogito del 2007. Denunciava inoltre l'erroneità del rilievo attribuito dalla CTR ad accatastamento, condono edilizio e clausole dell'atto di vendita, elementi ritenuti privi di idoneità a derogare al principio dell'accessione di cui all'art. 934 c.c.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto che, in assenza di un titolo scritto contrario, il proprietario del terreno diviene proprietario anche della costruzione per accessione ai sensi dell'art. 934 c.c.; tuttavia, ai fini dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, il quinquennio per l'assoggettamento a tassazione della plusvalenza decorre dal momento in cui il contribuente acquista il diritto di proprietà e quindi, nel caso concreto, dalla data del rogito del 2007. Poiché la vendita era avvenuta nel 2011, entro cinque anni, e non risultava che l'immobile fosse stato adibito a residenza principale nel periodo rilevante, la plusvalenza era legittimamente imponibile. La sentenza impugnata è stata cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa è stata decisa nel merito con rigetto dell'originario ricorso del contribuente. Le spese di legittimità sono state poste a carico del controricorrente, mentre è stata confermata la compensazione per i gradi di merito.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (T.U.I.R.)

  La plusvalenza da cessione di immobile è imponibile quando la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto del diritto di proprietà, salvo l'ipotesi dell'immobile adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo intercorso.

• art. 934 c.c.

  Per il principio dell'accessione, la costruzione eseguita sul suolo appartiene al proprietario del terreno, salvo titolo o legge contrari; accatastamento, condono o mere clausole dell'atto non valgono a sostituire un titolo scritto idoneo a derogare alla regola.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  La Corte, non richiedendo ulteriori accertamenti di fatto, può decidere la causa nel merito dopo la cassazione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il motivo di ricorso è stato proposto per falsa applicazione di norma di diritto.

• art. 380-bis c.p.c.

  La memoria della parte resistente è stata depositata in prossimità della camera di consiglio.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare, il termine quinquennale decorre dall'acquisto del diritto di proprietà e non da elementi fattuali o amministrativi come accatastamento o sanatoria edilizia, se non assistiti da un titolo idoneo a derogare al regime dell'accessione.
• In mancanza di un titolo scritto contrario, la costruzione realizzata sul terreno appartiene al proprietario del suolo per accessione; tuttavia, ciò non impedisce di individuare, per la disciplina fiscale della plusvalenza, il momento rilevante nell'effettivo acquisto della proprietà da parte del cedente.
• Clausole dell'atto notarile che descrivano la costruzione come eseguita a cura e spese di un soggetto e che parametricamente riferiscano il prezzo al solo terreno non sono sufficienti, da sole, a provare un diverso titolo di proprietà della costruzione o a neutralizzare gli effetti dell'art. 934 c.c.
• Quando i fatti decisivi sono pacifici e consentono una decisione solo in diritto, la Corte di cassazione, cassata la sentenza impugnata, può definire direttamente il merito senza rinvio.

Come è indicizzato