Cassazione Civile, Ordinanza n. 17080/2025 del 25/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile acquistato da due coniugi da una venditrice, con immissione anticipata nel godimento già da anni prima del rogito. Nell'atto di compravendita la venditrice aveva dichiarato la conformità del bene alla licenza edilizia indicata e la libertà da pesi, vincoli e oneri. Successivamente il Comune accertava che l'immobile presentava abusi edilizi: la licenza autorizzava solo il piano terra, mentre erano stati realizzati un ampliamento e una sopraelevazione di un piano; nel 2005 veniva ordinata la demolizione delle opere abusive e revocata l'agibilità. Gli acquirenti chiedevano la restituzione della differenza tra il prezzo pagato e il reale valore del bene, oltre al risarcimento dei danni patrimoniali. In appello la venditrice contestava: la prescrizione della garanzia ex art. 1495 c.c.; la conoscenza o conoscibilità da parte degli acquirenti delle difformità edilizie; l'ammissibilità e la decisività della prova testimoniale; la duplicazione delle voci di danno e l'erroneità della stima del minor valore del bene. Nel ricorso per cassazione venivano dedotti tre motivi: 1) errata dichiarazione di inammissibilità dell'eccezione di prescrizione; 2) errata applicazione dell'art. 1489 c.c. e mancata ammissione della prova testimoniale, sostenendo che gli acquirenti conoscevano le difformità o avrebbero potuto accertarle; 3) violazione degli artt. 1218 e 1223 c.c. per duplicazione del danno e per errata quantificazione del minor prezzo dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il terzo motivo e dichiarato inammissibile il secondo. Ha ritenuto infondato il motivo sulla prescrizione perché non risultava che il Comune, parte del giudizio di primo grado, avesse effettivamente sollevato l'eccezione di prescrizione della garanzia, ma soltanto la propria carenza di legittimazione passiva e un argomento sulla conoscenza delle difformità. Ha dichiarato inammissibile il motivo sulla conoscenza dei vizi e sulla prova testimoniale perché volto a chiedere una nuova valutazione del fatto, estranea al giudizio di legittimità, e perché la critica alla mancata ammissione della prova era priva di specificità; ha inoltre precisato che l'art. 257 c.p.c. non consente di aggirare decadenze processuali. Ha infine respinto il motivo sui danni: ha considerato distinte la voce relativa alle spese di sanatoria degli abusi preesistenti all'acquisto e quella relativa alla perdita di valore commerciale del bene; ha ritenuto corretta la stima del CTU fondata sul metodo del costo di costruzione, riferita allo stato rustico dell'immobile. Il ricorso è stato quindi integralmente respinto con condanna della ricorrente alle spese e con statuizione sul contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1495 c.c.

  La prescrizione della garanzia per vizi non può essere utilmente scrutinata se l'eccezione non risulta effettivamente proposta dalla parte interessata nel giudizio di merito; l'eccezione non può essere introdotta in appello in violazione del divieto di ius novorum, se è eccezione in senso stretto.

• art. 1489 c.c.

  Il compratore è tutelato se non conosce gli oneri o vincoli gravanti sul bene; la dichiarazione del venditore sulla conformità urbanistica e sulla libertà dell'immobile da pesi e vincoli fa operare l'affidamento dell'acquirente e esonera da ulteriori indagini, salvo prova della conoscenza effettiva dei vincoli o oneri.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per fondare il risarcimento del danno da inadempimento della garanzia del venditore, ma la Corte ha escluso la duplicazione risarcitoria tra spese di sanatoria e perdita di valore del bene.

• art. 1223 c.c.

  Il risarcimento deve coprire solo le conseguenze immediate e dirette dell'inadempimento; la Corte ha ritenuto che le voci riconosciute fossero autonome e non sovrapposte.

• art. 257 c.p.c.

  La disposizione d'ufficio di ulteriori testimoni o il nuovo esame di testi non consente di eludere preclusioni o decadenze processuali; non è uno strumento per superare l'inammissibilità di prove non ritualmente dedotte.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge invocato dalla ricorrente.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Dato atto dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo dovuto in caso di esito negativo del ricorso.

Massime di principio

• In tema di garanzia per oneri o vincoli gravanti sul bene venduto, il compratore è protetto quando non risulti provata la sua conoscenza effettiva dell'onere; una dichiarazione contrattuale di conformità e libertà del bene rafforza l'affidamento dell'acquirente e può escludere l'onere di ulteriori verifiche.
• L'eccezione di prescrizione della garanzia, quando abbia natura di eccezione in senso stretto, deve essere tempestivamente e specificamente proposta dalla parte interessata nel giudizio di merito; non può essere introdotta per la prima volta in appello.
• Nel giudizio di cassazione non è consentito sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio o del fatto storico accertato dal giudice di merito; le censure devono confrontarsi con la ratio decidendi e con le specifiche ragioni della decisione impugnata.
• La richiesta di ammissione o rinnovazione della prova non può essere utilizzata per aggirare preclusioni o decadenze processuali; la disciplina delle prove non consente di superare i limiti delle deduzioni tempestive.
• Ai fini del risarcimento del danno da inadempimento, voci diverse possono cumularsi solo se realmente autonome; non vi è duplicazione quando una voce remunera le spese sostenute per eliminare l'abuso e un'altra compensa la perdita di valore commerciale del bene.
• La stima del minor valore di un immobile deve essere valutata in relazione allo stato concreto del bene al momento della perizia e al criterio tecnico adottato dal consulente, se logicamente coerente con le caratteristiche dell'immobile oggetto di valutazione.

Come è indicizzato