Cassazione Civile, Ordinanza n. 17028/2025 del 25/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di una unità immobiliare di nuova costruzione. Dopo il rogito e un successivo accordo integrativo con cui la venditrice si obbligava a effettuare alcuni interventi prima del pagamento del residuo prezzo, l’acquirente lamentava gravi infiltrazioni e altri difetti dell’immobile, già emersi in un accertamento tecnico preventivo. Agiva quindi per il risarcimento dei danni da vizi e difetti costruttivi. Il Tribunale gli dava ragione in larga misura; la Corte d’appello, invece, riduceva sensibilmente il risarcimento, ritenendo che alcune criticità fossero scelte progettuali/architettoniche non qualificabili come vizi e che, in ogni caso, l’acquirente le avesse accettate conoscendo il progetto e frequentando il cantiere. Il ricorrente proponeva tre motivi: 1) violazione degli artt. 1490, 1667 e 1669 c.c., sostenendo che terrazze a tasca, canne fumarie e cavi scaldanti integrassero veri difetti costruttivi ineliminabili, incidenti su funzionalità e abitabilità; 2) violazione degli artt. 1490, 1495, 1667 e 1669 c.c., contestando che vi fosse stata accettazione o rinuncia alla garanzia, e affermando la tempestiva denunzia e il riconoscimento dei vizi da parte della venditrice; 3) errata liquidazione del danno, perché il residuo prezzo dovuto alla venditrice sarebbe stato computato due volte in detrazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, dichiarando assorbito il terzo, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione. Ha affermato che i difetti dell’immobile potevano consistere anche in carenze progettuali, non solo esecutive, se incidenti sulla funzionalità e sul normale godimento del bene; inoltre, la mera conoscenza del progetto o la frequentazione del cantiere non equivalgono ad accettazione dei vizi o a rinuncia alla garanzia. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la domanda applicando tali principi e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È il vizio denunciato dal ricorrente per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 1490 c.c.

  La garanzia per vizi opera anche nel contesto della vendita dell'immobile edificato dal venditore-costruttore.

• art. 1491 c.c.

  La Corte lo richiama insieme agli artt. 1490 e 1495 c.c. per escludere che vi sia accettazione o rinuncia implicita prima dell'emersione dei vizi.

• art. 1492 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo per la liquidazione del danno e per la disciplina delle conseguenze della garanzia per vizi.

• art. 1495 c.c.

  I termini per far valere i vizi decorrono dalla consegna del bene; la garanzia non può dirsi preclusa da una conoscenza anticipata del progetto prima del completamento dell'opera.

• art. 1667 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come norma di riferimento in tema di vizi dell'opera; la Corte lo utilizza nel confronto con l'appalto per chiarire che anche i difetti progettuali possono rilevare.

• art. 1668 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo in tema di quantificazione del danno risarcibile.

• art. 1669 c.c.

  Il difetto di costruzione rilevante ai sensi della norma comprende sia l'esecuzione non a regola d'arte sia l'imperfetta o erronea progettazione, quando incida su funzionalità, abitabilità e normale godimento dell'immobile.

Massime di principio

• Nel caso di vendita di immobile costruito dal venditore, il "difetto di costruzione" rilevante ex art. 1669 c.c. non si esaurisce nei soli errori esecutivi, ma comprende anche le carenze progettuali che incidano in modo rilevante sulla funzionalità, abitabilità o normale godimento del bene.
• La mera conoscenza del progetto o delle caratteristiche costruttive da parte dell'acquirente non equivale, di per sé, ad accettazione dei vizi o rinuncia alla garanzia, se i difetti si manifestano solo con la realizzazione o con l'uso del bene.
• L'accettazione idonea a precludere la garanzia per vizi deve riguardare vizi già emersi o percepibili al momento in cui l'opera è terminata e il bene è consegnato; non può essere desunta in via presuntiva dalla semplice frequentazione del cantiere.
• Quando si qualifica una criticità come scelta progettuale anziché come difetto costruttivo, il giudice deve verificare concretamente se quella soluzione abbia compromesso la funzionalità dell'immobile e il suo normale utilizzo, non limitarsi a un giudizio astratto di apprezzamento estetico o tecnico.
• In materia di vendita di immobile edificato dal venditore-costruttore, l'acquirente può confidare nella realizzazione e progettazione dell'opera a regola d'arte, sicché eventuali limiti progettuali che incidano negativamente sull'utilità del bene possono essere fatti valere come vizi o difetti della costruzione.

Come è indicizzato