Cassazione Civile, Ordinanza n. 05049/2025 del 26/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato l'8 marzo 2005. Il promissario acquirente ha chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento dell'immobile promesso in vendita e il risarcimento dei danni per il ritardo/mancato trasferimento. La promittente venditrice si è opposta chiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, l'annullamento del preliminare per vizi del consenso. Il Tribunale aveva rigettato le domande rilevando d'ufficio, senza contraddittorio, la mancanza della documentazione urbanistica richiesta dall'art. 40, comma 2, l. n. 47/1985 e l'assenza di prova sulla titolarità del bene e sulla libertà da vincoli. In appello, il promissario acquirente aveva dedotto la violazione dell'art. 101 c.p.c. e depositato la documentazione necessaria; la Corte d'appello aveva accolto il gravame principale ritenendo tempestiva la produzione, perché la questione della nullità ex art. 40 l. n. 47/1985 doveva essere previamente sottoposta al contraddittorio ed il relativo adempimento costituisce condizione dell'azione, non presupposto della domanda. La Corte d'appello aveva inoltre escluso la simulazione del contratto, nonché il dolo, la violenza e l'errore dedotti dalla promittente venditrice, e aveva respinto la domanda risarcitoria dell'acquirente per difetto di prova del danno. Nel ricorso per cassazione la promittente venditrice ha dedotto, da un lato, la violazione delle norme sulla produzione documentale e sul divieto di nuove domande/prove in appello, sostenendo che la documentazione ex art. 40 l. n. 47/1985 non fosse producibile tardivamente e che l'appello fosse stato accolto per una ragione non dedotta; dall'altro, ha censurato il rigetto della domanda di annullamento per dolo, violenza ed errore, lamentando che la Corte territoriale non avesse valorizzato alcuni fatti asseritamente non contestati. Il promissario acquirente, con ricorso incidentale, ha contestato il rigetto della domanda di risarcimento del danno, sostenendo che il danno da mancata disponibilità dell'immobile fosse in re ipsa e che non dovesse provarsi l'effettiva utilizzazione o destinazione del bene, né l'impiego alternativo del denaro versato. La Cassazione ha ritenuto infondati entrambi i ricorsi: ha affermato che, nella domanda ex art. 2932 c.c., la documentazione ex art. 40 l. n. 47/1985 è condizione dell'azione, producibile anche in appello sino alla decisione; ha ritenuto insindacabile in sede di legittimità la valutazione di merito sull'assenza di prova della simulazione e dei vizi del consenso; ha escluso che il danno da mancata disponibilità dell'immobile sia automaticamente in re ipsa, e ha precisato che il pagamento anticipato del prezzo pattuito non può costituire di per sé fonte di danno, essendo prestazione dovuta.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha confermato la decisione della Corte d'appello di Ancona che aveva accolto la domanda del promissario acquirente di esecuzione in forma specifica del preliminare e aveva rigettato la domanda della promittente venditrice di annullamento del contratto. Ha inoltre confermato il rigetto della domanda risarcitoria del promissario acquirente, rilevando che il danno da mancata disponibilità dell'immobile non è in re ipsa e va allegato e provato in concreto. Le spese del giudizio di cassazione sono state integralmente compensate e la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato per entrambe le impugnazioni.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Nell'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, il pagamento del prezzo pattuito è prestazione dovuta e il giudice può pronunciare sentenza sostitutiva del contratto definitivo, purché ricorrano le condizioni richieste dalla disciplina applicabile.

• art. 40, comma 2, L. n. 47/1985

  La documentazione urbanistica richiesta per il trasferimento dell'immobile è qualificata come condizione dell'azione nella domanda ex art. 2932 c.c., non come presupposto della domanda; può essere prodotta anche in appello fino alla decisione.

• art. 101 c.p.c.

  La questione relativa alla mancanza della documentazione urbanistica, essendo rilevabile d'ufficio e mista di fatto e diritto, deve essere sottoposta al contraddittorio delle parti prima della decisione.

• art. 345 c.p.c.

  Non osta, nel caso deciso, alla produzione in appello della documentazione necessaria a integrare la condizione dell'azione ex art. 40 L. n. 47/1985.

• art. 366, comma 1, c.p.c.

  Il ricorso principale è stato ritenuto formalmente sufficiente quanto ai requisiti di contenuto- forma.

• art. 1427 c.c.

  La deduzione dei vizi del consenso richiede allegazione e prova specifica; nel caso concreto la Corte ha escluso che le circostanze dedotte integrassero un errore rilevante o dolosamente/violentamente indotto.

• art. 1439 c.c.

  Il dolo quale vizio del consenso non è desumibile in via automatica da indizi equivoci o da mere illazioni; serve prova specifica dell'inganno determinante.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Il controllo di legittimità sulla motivazione è limitato al rispetto del minimo costituzionale; la motivazione è censurabile solo se mancante, apparente, perplessa o incomprensibile.

• art. 1218 c.c.

  Invocato dal ricorrente incidentale per la responsabilità da inadempimento, ma la Corte ha negato il danno richiesto per difetto di prova del pregiudizio.

• art. 1223 c.c.

  Il risarcimento richiede l'allegazione e la prova del danno-conseguenza causalmente ricollegato all'inadempimento.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa non può supplire all'assenza di allegazione e prova del danno in concreto.

• art. 2697 c.c.

  La parte che chiede il risarcimento deve provare l'esistenza e l'entità del danno, non potendosi invertire l'onere probatorio sulla base dell'asserito danno in re ipsa.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stata rilevata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato in ragione del rigetto delle impugnazioni.

Massime di principio

• Nella domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita immobiliare, la documentazione urbanistica richiesta dalla normativa speciale costituisce una condizione dell'azione: la sua mancanza può essere rilevata d'ufficio, ma il relativo adempimento può essere integrato anche nel corso del giudizio di appello sino alla decisione finale.
• La disciplina delle preclusioni istruttorie in appello non impedisce la produzione di documenti necessari a integrare una condizione dell'azione, quando la questione sia stata rilevata d'ufficio senza previo contraddittorio nel giudizio di primo grado.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare in violazione di legge la mera richiesta di rivalutazione del materiale probatorio, quando la Corte di merito abbia motivato in modo non apparente e non incomprensibile.
• I vizi del consenso, in particolare dolo, violenza ed errore, richiedono allegazione specifica e prova; non sono desumibili da circostanze equivoche, da congetture o da elementi indiziari privi di decisività.
• Nel contratto preliminare, il pagamento anticipato del prezzo pattuito non costituisce di per sé danno risarcibile, perché integra l'adempimento di una prestazione dovuta e funzionale alla futura stipula del definitivo.
• Il danno da mancata disponibilità dell'immobile promesso in vendita non è automaticamente configurabile in re ipsa: deve essere allegato e provato in concreto, anche con riguardo ai tempi di stipula del definitivo e alle modalità di utilizzo del bene previste o prevedibili dalle parti.

Come è indicizzato