Cassazione Civile, Ordinanza n. 27276/2025 del 13/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria aveva recuperato a tassazione canoni di locazione non dichiarati relativi a un immobile concesso in godimento ad uso diverso da quello abitativo. In primo grado il ricorso del contribuente era stato rigettato; in appello la decisione era stata riformata solo in parte, rideterminando in misura inferiore il reddito complessivo. Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione sostenendo che, per i contratti di locazione di immobili ad uso diverso, i canoni non effettivamente percepiti per morosità non dovrebbero concorrere al reddito imponibile, in applicazione dell’art. 26 TUIR e del principio di capacità contributiva ex art. 53 Cost. L’Agenzia delle Entrate ha resistito e proposto ricorso incidentale, lamentando la violazione dell’art. 26 TUIR e degli artt. 2697 e 2704 c.c. per avere la sentenza di merito escluso dal recupero a tassazione alcune mensilità di canone, ritenendo non tassabili i periodi successivi alla risoluzione contrattuale sulla base di una scrittura di riconsegna dell’immobile priva di data certa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale del contribuente perché infondato: ha ribadito che, per gli immobili locati a uso non abitativo, il reddito fondiario è determinato in base al canone contrattuale e resta imponibile anche se non percepito, finché il contratto resta in vigore, con cessazione dell’imponibilità solo dalla risoluzione del contratto in avanti. Ha inoltre ritenuto irrilevante, nei confronti del Fisco, l’accordo transattivo intervenuto successivamente tra le parti del rapporto locatizio. Il ricorso incidentale dell’Agenzia è stato dichiarato inammissibile perché, pur formalmente prospettando una violazione di legge, mirava in realtà a ottenere una rivalutazione del fatto e delle prove già esaminate dal giudice di merito, operazione non consentita in sede di legittimità. La Corte ha quindi confermato l’esito sostanziale del giudizio con rigetto del principale e inammissibilità dell’incidentale, compensando le spese per soccombenza reciproca e dando atto del raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente principale, ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 26, comma 1, d.P.R. 917/1986

  "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo..."

  Per gli immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, i canoni costituiscono reddito imponibile indipendentemente dalla loro effettiva percezione, finché il contratto di locazione è in vita; la deroga prevista per le locazioni abitative non è estensibile ai rapporti non abitativi.

• art. 53 Cost.

  Il principio di capacità contributiva non impone, nel caso esaminato, la non tassazione dei canoni non percepiti nelle locazioni non abitative; il criterio legale di imputazione del reddito è stato ritenuto non contrastante con la Costituzione alla luce dei precedenti richiamati.

• art. 360 c.p.c.

  Il motivo di ricorso deve realmente denunciare una violazione di legge; non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del fatto o delle prove.

• art. 1458 c.c.

  La risoluzione del contratto, anche consensuale, nei contratti a esecuzione continuata o periodica non estende i suoi effetti alle prestazioni già eseguite, salvo diversa volontà delle parti.

• art. 2697 c.c.

  Il richiamo alla norma sull’onere della prova non consente, in cassazione, di rimettere in discussione l’accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.

• art. 2704 c.c.

  La doglianza sulla mancanza di data certa della scrittura di riconsegna è stata prospettata dall’Agenzia per contestare l’esclusione di mensilità dal reddito imponibile; la Corte, tuttavia, ha qualificato il motivo come inammissibile perché diretto alla rivalutazione del fatto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente principale, ove dovuto; ha escluso l’applicazione per l’Amministrazione, difesa dall’Avvocatura dello Stato.

Massime di principio

• Nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo, i canoni pattuiti concorrono alla formazione del reddito fondiario anche se non effettivamente riscossi, fino a quando il contratto rimane efficace; la morosità del conduttore non incide, di per sé, sull’imponibilità.
• La deroga alla tassazione dei canoni non percepiti prevista per le locazioni abitative non è estensibile ai contratti di locazione commerciale o comunque ad uso diverso dall’abitativo.
• La cessazione dell’imponibilità segue la risoluzione del contratto e non può essere retrodatata per effetto di accordi transattivi tra locatore e conduttore, che producono effetti solo inter partes.
• In sede di legittimità è inammissibile il motivo che, sotto veste di violazione di legge, miri in realtà a una nuova valutazione dei fatti o del materiale istruttorio.
• La risoluzione di un contratto a esecuzione periodica non elimina gli effetti delle prestazioni già eseguite prima della risoluzione, salvo diversa volontà negoziale delle parti.

Come è indicizzato