Cassazione Civile, Ordinanza n. 09004/2026 del 09/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita di immobile in corso di costruzione, nel quale due promissari acquirenti avevano versato acconti al costruttore ed erano stati garantiti da una fideiussione rilasciata da una società garante. Dopo il fallimento del costruttore, i beneficiari chiedevano l’escussione della garanzia per ottenere la restituzione delle somme anticipate. La società garante eccepiva: la competenza territoriale di un diverso foro indicato nella polizza; l’assenza di prova di una trattativa individuale sulle clausole contrattuali, sostenendo la validità della deroga al foro del consumatore; l’erronea applicazione del d.lgs. n. 122/2005, assumendo che la fideiussione non rientrasse nel suo ambito perché non richiamava espressamente la disciplina speciale e non ne rispettava alcuni requisiti; e, infine, la decadenza dei beneficiari ex art. 1957 c.c. per mancata tempestiva iniziativa contro il debitore principale. Con i motivi di ricorso per cassazione la garante ha riproposto tali censure, deducendo violazioni di legge, omesso esame di fatti decisivi e vizi relativi alla valutazione delle prove e alla mancata ammissione della prova testimoniale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi, confermando che incombe sul professionista l’onere di provare una trattativa seria, effettiva e individuale per sottrarre la clausola derogatoria al foro del consumatore alla disciplina di protezione; ha escluso che la clausola di mera presa visione e approvazione della bozza dimostrasse una reale possibilità di incidere sul contenuto del contratto; ha inoltre ritenuto corretta l’applicazione della tutela prevista dal d.lgs. n. 122/2005, poiché la fideiussione era funzionalmente destinata a garantire la restituzione delle somme versate per un immobile da costruire in caso di crisi del costruttore, rendendo irrilevante il mancato richiamo espresso al decreto o la non perfetta corrispondenza formale al modello legale. È stato dichiarato inammissibile il quarto motivo sulla pretesa decadenza ex art. 1957 c.c., poiché la sentenza impugnata aveva già affrontato la questione valorizzando la comunicazione dei beneficiari alla curatela di voler escutere la garanzia e sciogliere il preliminare, oltre alla disciplina speciale che consente l’escussione dalla situazione di crisi e in difetto di subentro del curatore. Le spese sono state poste a carico della ricorrente, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  indica il rito introduttivo originario del giudizio di primo grado

• art. 33 d.lgs. n. 206/2005

  la clausola di deroga al foro del consumatore è vessatoria salvo specifica trattativa

• art. 34 d.lgs. n. 206/2005

  l’esclusione della disciplina di protezione richiede prova di trattativa seria, effettiva e individuale

• art. 2697 c.c.

  l’onere di provare la trattativa incombe sul professionista che invoca l’inapplicabilità della tutela del consumatore

• art. 115 c.p.c.

  non vi è violazione se il giudice valuta le prove introdotte dalle parti; il vizio ricorre solo se utilizza prove non introdotte o fuori dei poteri officiosi

• art. 24 Cost.

  richiamato dalla ricorrente in funzione difensiva, senza accoglimento della censura

• art. 111 Cost.

  richiamato dalla ricorrente in funzione del giusto processo, senza accoglimento della censura

• d.lgs. n. 122/2005

  si applica agli immobili da costruire e alle fideiussioni rilasciate a tutela della restituzione delle somme versate in caso di crisi del costruttore; norme imperative e inderogabili

• art. 1 d.lgs. n. 122/2005

  definisce gli immobili da costruire come quelli ancora da edificare o non ultimati nei termini di agibilità

• art. 2 d.lgs. n. 122/2005

  impone al costruttore di procurare la fideiussione a pena di nullità del contratto, in funzione di tutela dell’acquirente

• art. 3 d.lgs. n. 122/2005

  disciplina i soggetti legittimati a rilasciare la fideiussione, il contenuto della garanzia, la rinuncia al beneficio della preventiva escussione e i presupposti di escussione in caso di crisi

• art. 9 d.lgs. n. 122/2005

  riconosce una prelazione all’acquirente che abbia destinato l’immobile ad abitazione principale

• art. 10 d.lgs. n. 122/2005

  limita l’azione revocatoria fallimentare in determinate ipotesi relative agli immobili da costruire

• art. 1957 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per eccepire la decadenza dal diritto di escutere la fideiussione, ma la censura è stata dichiarata inammissibile e comunque non decisiva alla luce della disciplina speciale e della comunicazione di escussione

Massime di principio

• Per sottrarre una clausola di deroga al foro del consumatore alla disciplina di protezione, il professionista deve provare che essa sia stata oggetto di una trattativa specifica, seria, effettiva e individuale; la mera consegna di una bozza o la dichiarazione di lettura e approvazione non bastano.
• L’onere della prova della trattativa grava sul predisponente/professionista, non sul consumatore, perché la trattativa costituisce il presupposto impeditivo dell’applicazione della normativa di tutela.
• La trattativa rilevante ai fini dell’esclusione della protezione deve investire specificamente la singola clausola contestata; la negoziazione di alcune pattuizioni non estende automaticamente la deroga alle altre clausole non trattate.
• In cassazione non è censurabile la valutazione di genericità o superfluità della prova testimoniale se il giudice di merito ha applicato corretti criteri giuridici e non vi sono incongruenze logiche manifeste.
• La disciplina di tutela dell’acquirente di immobile da costruire si applica per la funzione concreta della garanzia, anche se il testo della fideiussione non richiama espressamente il d.lgs. n. 122/2005 o non ne riproduce integralmente il modello formale.
• Le disposizioni del d.lgs. n. 122/2005 hanno natura protettiva e inderogabile: quando la garanzia è funzionalmente destinata a tutelare la restituzione degli acconti versati per un immobile da costruire in caso di crisi del costruttore, le difformità formali addotte dal garante non escludono l’applicazione della disciplina speciale.
• La decadenza ex art. 1957 c.c. non può essere affermata in modo avulso dalla disciplina speciale applicabile e dalle risultanze sulla tempestiva comunicazione di volontà di escutere la garanzia, specie quando il curatore non abbia dichiarato di subentrare nel preliminare.

Come è indicizzato