Cassazione Civile, Ordinanza n. 26249/2024 del 08/10/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un immobile, stipulata nel 2004, che l'acquirente assumeva gravato da vincoli e difformità urbanistico-edilizie. La società acquirente aveva chiesto in giudizio la riduzione del corrispettivo ex art. 1489 c.c. e il risarcimento del danno, deducendo che il bene fosse stato illecitamente frazionato dai venditori e che una tettoia fosse in parte non conforme alla normativa urbanistica. Il Tribunale aveva rigettato la domanda, ritenendo che l'acquirente conoscesse le condizioni del bene. La Corte d'appello aveva invece riformato parzialmente la decisione, accogliendo la domanda di riduzione del prezzo e condannando i venditori al pagamento di una somma a tale titolo. I venditori hanno proposto ricorso principale per cassazione con due motivi: 1) falsa applicazione dell'art. 1489 c.c., sostenendo che non vi fosse un onere non apparente idoneo a giustificare la riduzione del prezzo, poiché l'acquirente era consapevole del divieto di frazionamento vigente nella zona ed aveva acquistato il bene nello stato di fatto e di diritto noto; 2) omesso esame di fatti decisivi, per non avere la Corte territoriale considerato alcune testimonianze che, secondo i ricorrenti, dimostravano l'avvenuta ispezione del bene e la conoscenza della documentazione prima della stipula. La società acquirente ha resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale, lamentando che la Corte d'appello avesse quantificato la riduzione del corrispettivo tenendo conto solo della chiusura illegittima della tettoia e non anche dei costi di demolizione della parte non conforme.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale dei venditori, ritenendo il primo motivo inammissibile e il secondo infondato, e ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale della società acquirente. Quanto al ricorso principale, la Corte ha ritenuto corretta l'applicazione dell'art. 1489 c.c. da parte della sentenza impugnata: nelle compravendite immobiliari, la difformità urbanistico-edilizia del bene può integrare un onere ai sensi dell'art. 1489 c.c. quando la difformità non sia conosciuta dall'acquirente e persista il potere repressivo della pubblica amministrazione, con conseguente deprezzamento o minore commerciabilità del bene. Ha inoltre rilevato che la Corte territoriale aveva accertato in fatto, con motivazione congrua, che gli acquirenti non erano consapevoli delle difformità e che i ricorrenti chiedevano in realtà una rivalutazione del materiale istruttorio, attività preclusa in sede di legittimità. Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha osservato che la censura mirava a ottenere una diversa quantificazione economica della riduzione del prezzo, incidendo sul merito della controversia e non denunciando un vero omesso esame di un fatto storico decisivo. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per reciproca soccombenza, ed è stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico di entrambe le parti ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  Nella compravendita immobiliare, le difformità urbanistico-edilizie possono integrare oneri o diritti altrui gravanti sulla cosa e legittimare la riduzione del prezzo, purché la difformità non sia stata dichiarata o conosciuta dall'acquirente e persista il potere repressivo della pubblica amministrazione, con conseguente deprezzamento o minore commerciabilità del bene.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio deducibile in cassazione riguarda l'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e controverso; non consente di censurare singole prove, questioni o una diversa lettura del compendio istruttorio.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per definire il fatto storico rilevante ai fini del vizio di omesso esame, come fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte delle parti ricorrenti.

Massime di principio

• Nella vendita di immobile, le difformità urbanistico-edilizie non assumono necessariamente rilievo come vizi della cosa, ma possono integrare un onere ai sensi dell'art. 1489 c.c. se incidono sulla commerciabilità o sul valore del bene, a condizione che l'acquirente non ne fosse a conoscenza e che persista il potere sanzionatorio della pubblica amministrazione.
• L'onere di provare la conoscenza da parte dell'acquirente della difformità gravante sul bene e delle condizioni effettive dell'immobile è decisivo per escludere la riduzione del prezzo; tale accertamento, se adeguatamente motivato dal giudice di merito, non è sindacabile in cassazione come mera rivalutazione del materiale probatorio.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può essere utilizzato per contestare la valutazione di singole deposizioni, documenti o risultanze istruttorie, né per sollecitare una diversa ricostruzione del fatto già compiuta dal giudice di merito.
• La quantificazione della riduzione del prezzo o del danno, quando fondata su stime tecniche e apprezzamenti economici del giudice di merito, è censurabile in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale previsto dalla legge, non come richiesta di nuova determinazione del quantum in sede di legittimità.

Come è indicizzato