Cassazione Civile, Ordinanza n. 04032/2023 del 09/02/2023

Esito

La controversia

Una persona fisica ha proposto opposizione di terzo all'esecuzione immobiliare promossa da un istituto di credito su un immobile formalmente intestato a terzi esecutati, sostenendo di averlo usucapito grazie a un possesso ultraventennale. I giudici di merito hanno però ritenuto che la sua disponibilità del bene derivasse da un contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata, quindi da mera detenzione qualificata e non da possesso utile ad usucapionem, anche perché dagli atti emergeva il riconoscimento dell'altrui proprietà e mancava prova di atti di interversione del possesso. Con il ricorso per cassazione la parte soccombente ha dedotto, in sintesi, la violazione delle norme sull'usucapione e sul possesso, sostenendo che l'integrale pagamento del prezzo e la lunga disponibilità del bene avrebbero fatto sorgere un possesso pieno, o comunque che la consapevolezza di essere proprietaria sarebbe derivata dalla diffida alla stipula del definitivo e dal comportamento tenuto nei rapporti familiari; ha inoltre contestato il rilievo attribuito alle dichiarazioni rese dagli esecutati e la mancata valorizzazione di elementi di fatto quali residenza, utenze e uso dell'immobile come casa familiare.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i motivi si risolvessero nella richiesta di una rivalutazione del merito, senza offrire argomenti idonei a superare l'orientamento consolidato secondo cui la consegna del bene e l'anticipato pagamento del prezzo nel preliminare non anticipano l'effetto traslativo e integrano, per il promissario acquirente, una detenzione qualificata, non un possesso utile all'usucapione, salvo prova di una successiva interversione del possesso. Ha inoltre confermato che le dichiarazioni dei convenuti esecutati non avevano efficacia confessorio-ricognitiva decisiva per la ricorrente, e comunque non potevano supplire alla mancanza di prova dell'interversione. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1158 c.c.

  L'usucapione richiede un possesso utile, che non può essere desunto automaticamente dalla disponibilità del bene conseguente a un preliminare di vendita con consegna anticipata.

• art. 1141 c.c.

  La detenzione può mutare in possesso solo mediante interversione del possesso, che deve essere provata dalla parte che la invoca.

• art. 1144 c.c.

  Gli atti di mera tolleranza o comportamenti compatibili con una detenzione qualificata non sono sufficienti a fondare il possesso utile ad usucapionem.

• art. 1326 c.c.

  La ricorrente lo invoca per sostenere il perfezionamento del contratto, ma la Corte ribadisce che l'effetto traslativo resta comunque rimesso al contratto definitivo.

• art. 1350 c.c.

  È richiamato dalla ricorrente per sostenere la rilevanza della forma nella compravendita immobiliare, ma non viene valorizzato in senso favorevole alla tesi del trasferimento anticipato.

• art. 1351 c.c.

  È richiamato dalla ricorrente per sostenere la rilevanza del preliminare e del suo contenuto, ma la Corte nega che ciò basti a produrre l'effetto reale.

• art. 1376 c.c.

  La Corte ribadisce che il trasferimento della proprietà non si realizza con il solo pagamento del prezzo, ma con il contratto definitivo idoneo a produrre l'effetto traslativo.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi vengono formulati come censure per violazione di legge, ma la Corte li considera inammissibili perché non superano l'orientamento giurisprudenziale consolidato e mirano in sostanza a una nuova valutazione del merito.

• art. 360-bis c.p.c.

  Il ricorso è dichiarato inammissibile perché le censure non offrono elementi per mutare l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Nella promessa di vendita con consegna anticipata del bene e pagamento anticipato del prezzo, l'effetto traslativo della proprietà non si perfeziona prima del contratto definitivo: la disponibilità materiale del bene resta di regola una detenzione qualificata, non un possesso utile all'usucapione.
• Per trasformare la detenzione in possesso idoneo all'usucapione è necessaria la prova di una successiva interversione del possesso, non essendo sufficienti la lunga durata del godimento, l'uso dell'immobile come abitazione o altri comportamenti compatibili con la detenzione.
• Le dichiarazioni rese dalle parti processuali possono avere rilievo confessorio solo se contengono un riconoscimento inequivoco di fatti a sé sfavorevoli e favorevoli all'altra parte; la loro valutazione è riservata al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo nei limiti del vizio di motivazione o della violazione dei criteri legali di valutazione.
• È inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto forma di denuncia di violazione di legge, miri in realtà a ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio in contrasto con un orientamento giurisprudenziale consolidato.

Come è indicizzato