Cassazione Civile, Ordinanza n. 35216/2021 del 18/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, ex art. 1137 c.c., della deliberazione assembleare del 12 ottobre 2012 di un condominio, con la quale erano stati approvati il consuntivo 2011 e il preventivo 2012 e, al contempo, ratificate spese per il rifacimento di una falda del tetto condominiale e per lavori di tinteggiatura della scala e dell'androne. Il ricorrente sosteneva che i lavori sul tetto fossero stati eseguiti illegittimamente senza tecnico abilitato, senza deposito dei calcoli al Genio Civile e senza autorizzazione, e che ciò rendesse nulla la delibera perché approvativa di opere abusive. Lamentava inoltre che la Corte d'appello avesse ritenuto tardiva tale deduzione e che non avesse rilevato d'ufficio la nullità. Con altri motivi deduceva, in sostanza, che la natura delle opere integrasse un intervento edilizio più grave di quello riconosciuto dai giudici di merito, che la delibera fosse viziata perché adottata con il voto di un condomino privo di interesse sui lavori, e che la gestione dei pagamenti e delle fatture avesse impedito di fruire delle detrazioni fiscali per il recupero edilizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il secondo e il terzo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti il quarto e il quinto, ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Catania e ha rinviato alla medesima Corte, in diversa composizione, perché riesamini la validità della delibera alla luce della disciplina urbanistico-edilizia applicabile e dei principi sulla nullità delle deliberazioni assembleari che dispongano opere contrarie a norme imperative.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  norma che disciplina l'impugnazione delle deliberazioni condominiali, nel cui ambito è stata proposta l'azione di annullamento/nullità della delibera assembleare.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere che la doglianza sull'illegittimità dei lavori fosse stata già tempestivamente introdotta in causa.

• art. 20 L.R. Sicilia 27 dicembre 1978, n. 71

  norma urbanistica regionale usata per distinguere tra manutenzione straordinaria e restauro/risanamento conservativo degli interventi sull'edificio.

• art. 5 L.R. Sicilia 10 agosto 1985, n. 35

  norma regionale richiamata per il regime autorizzatorio degli interventi edilizi qualificati come manutenzione straordinaria o restauro conservativo.

• D.M. 14 gennaio 2009 Ministero delle infrastrutture

  richiamato dal ricorrente in relazione alle prescrizioni tecniche sui lavori edilizi sul tetto.

• circolare 2 febbraio 2009 n. 617

  richiamata dal ricorrente insieme al decreto ministeriale in tema di prescrizioni tecniche e progettuali.

• art. 9 L.R. Sicilia 10 agosto 1985, n. 37

  richiamato dal ricorrente nel contestare la motivazione sulla difformità edilizia e sulla sua rilevanza.

• art. 26 L. 47/1985

  richiamato dal ricorrente nel terzo motivo, per sostenere la rilevanza dell'abusività dell'opera.

• art. 1123 c.c.

  richiamato nel quarto motivo in tema di ripartizione delle spese e interesse dei condomini ai lavori.

• art. 1136 c.c.

  richiamato nei motivi quarto e quinto in relazione alla validità della deliberazione assembleare e al procedimento di voto.

• art. 1710 c.c.

  richiamato nel quinto motivo, come parametro di responsabilità nella gestione delle somme e delle modalità di pagamento dei lavori.

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la definizione camerale del ricorso su proposta del relatore.

• art. 375, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale della causa.

• art. 20 L.R. Sicilia 27 dicembre 1978, n. 71

  "interventi di manutenzione straordinaria"; "interventi di restauro e di risanamento conservativo"

  la Corte ne riporta le definizioni per affermare che occorre qualificare correttamente i lavori sul tetto e verificarne la compatibilità con il regime urbanistico applicabile.

• art. 44, comma primo, lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001

  richiamato come parametro penale per individuare gli interventi edilizi soggetti a permesso di costruire; la Corte afferma che la disciplina regionale va interpretata in modo non collidente con i principi nazionali.

• art. 1421 c.c.

  richiamato per il principio secondo cui il giudice può rilevare d'ufficio la nullità della deliberazione condominiale, salvo giudicato interno.

Massime di principio

• In materia di delibere condominiali, l'approvazione di lavori che siano contrari a norme edilizie imperative può determinare la nullità assoluta della deliberazione per illiceità dell'oggetto, rilevabile d'ufficio dal giudice.
• Ai fini della validità della delibera che autorizza o ratifica interventi sull'edificio, il giudice deve prima qualificare in modo puntuale l'opera dal punto di vista urbanistico-edilizio, verificando se essa integri manutenzione straordinaria oppure restauro e risanamento conservativo, e quindi quale titolo abilitativo fosse necessario.
• Le norme regionali in materia urbanistica, anche se dettate da Regioni a statuto speciale, devono essere interpretate in conformità ai principi generali della legislazione nazionale, specie quando la qualificazione dell'intervento rileva anche ai fini penali.
• La nullità della deliberazione assembleare condominiale può essere rilevata d'ufficio dal giudice, applicandosi in via analogica il principio dell'art. 1421 c.c., salvo che vi siano preclusioni derivanti da giudicato interno.
• Se la decisione di merito omette di ricostruire correttamente l'ambito applicativo delle norme urbanistiche decisive per la qualificazione dei lavori, la sentenza è viziata e deve essere cassata con rinvio per nuovo esame della validità della delibera.

Come è indicizzato