Cassazione Civile, Ordinanza n. 03968/2026 del 23/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di contestazione con cui l'Amministrazione finanziaria ha irrogato a una società sanzioni per omessa regolarizzazione di acquisti senza fattura o con fattura infedele e per dichiarazione IVA annuale con indicazioni inesatte. Le sanzioni derivavano da due operazioni immobiliari del 2009: la contribuente aveva acquistato fabbricati strumentali insistenti su aree fabbricabili, ritenendo applicabile l'esenzione IVA di cui all'art. 10, comma 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972, mentre l'Ufficio sosteneva che si trattasse in realtà di cessioni di aree edificabili con fabbricati destinati alla demolizione, quindi imponibili in regime ordinario. Il giudice di primo grado aveva accolto il ricorso della società; la CTR, in appello dell'Ufficio, aveva invece ritenuto che le operazioni fossero cessioni di aree edificabili non esenti. In cassazione la società ha proposto cinque motivi: con il secondo, esaminato per primo, ha denunciato violazione dell'art. 35, commi 8-10-sexies, d.l. n. 223 del 2006 e dell'art. 10, comma 8-ter, d.P.R. n. 633 del 1972, sostenendo che la CTR avesse dato rilievo decisivo alla mera intenzione delle parti e non allo stato oggettivo dei beni al momento della cessione; con gli altri motivi ha dedotto nullità per omessa pronuncia sull'appello incidentale sulle spese, insussistenza di violazioni sostanziali, mancata disapplicazione per contrasto con il principio di proporzionalità e mancata applicazione del favor rei rispetto alla disciplina sanzionatoria sopravvenuta.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso, ritenendolo fondato, e ha dichiarato assorbiti gli altri. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, in diversa composizione, affinché riesamini la qualificazione delle operazioni immobiliari secondo i criteri di diritto unionale e di legittimità richiamati nella decisione. La Corte ha chiarito che, per stabilire se una cessione immobiliare debba essere trattata come vendita di terreno edificabile oppure come cessione di fabbricato esente, non basta la sola intenzione delle parti: occorre verificare oggettivamente se la demolizione del fabbricato sia operazione indipendente dalla vendita o sia ad essa saldata in un'unica operazione economica, considerando tutte le circostanze del caso concreto, inclusi stato del bene, lavori già avviati, impegno del venditore e ruolo delle parti negli interventi edilizi. La CTR, invece, non aveva svolto tale accertamento e non aveva nemmeno motivato sulla seconda operazione immobiliare oggetto di causa.

Norme richiamate

• art. 6, comma 8, d.lgs. n. 471 del 1997

  omessa regolarizzazione di acquisti senza fattura o con fattura infedele per operazioni imponibili

  richiamato come base della sanzione irrogata dall'Ufficio

• art. 8, comma 1, d.lgs. n. 471 del 1997

  dichiarazione annuale Iva con indicazioni inesatte o su modello non conforme

  richiamato come ulteriore base sanzionatoria dell'atto contestato

• art. 35, commi da 8 a 10-sexies, d.l. n. 223 del 2006

  invocato nel motivo accolto per censurare la qualificazione giuridica delle operazioni immobiliari e il rilievo dato dalla CTR alla sola intenzione delle parti

• art. 10, comma 8-ter, d.P.R. n. 633 del 1972

  norma sull'esenzione IVA delle cessioni di fabbricati strumentali, la cui applicazione dipende dalla corretta qualificazione oggettiva dell'operazione

• art. 10, comma 1, nn. 8, 8-bis e 8-ter, d.P.R. n. 633 del 1972

  indica il regime naturale di esenzione per talune cessioni immobiliari, salvo specifiche eccezioni

• art. 12, paragrafo 1, lettera b), direttiva 2006/112/CE

  richiamato per distinguere i terreni edificabili, assoggettati a IVA

• art. 135, paragrafo 1, lettera j), direttiva 2006/112/CE

  prevede l'esenzione IVA per le cessioni di fabbricati, diversa dai casi di prima cessione disciplinati dalla direttiva

• art. 135, paragrafo 1, lettera k), direttiva 2006/112/CE

  prevede l'esenzione per i terreni non edificati non destinati a supportare un fabbricato

• art. 1, paragrafo 2, secondo comma, direttiva 2006/112/CE

  impone di considerare separatamente le operazioni, salvo che elementi distinti formino un'unica prestazione economicamente indissociabile

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  parametro del motivo di ricorso per violazione o falsa applicazione di norme di diritto

• art. 380-bis 1 c.p.c.

  richiamato per la memoria depositata in Cassazione

Massime di principio

• Nelle cessioni immobiliari ai fini IVA, la qualificazione dell'operazione non può fondarsi sulla sola intenzione delle parti: è necessario verificare elementi oggettivi relativi allo stato del bene e alle circostanze concrete della transazione.
• La demolizione di un fabbricato esistente può rilevare, ai fini della qualificazione come cessione di area edificabile, solo se risulta economicamente e funzionalmente saldata alla vendita del bene; se invece è un'operazione autonoma, la cessione resta quella del fabbricato e del suolo pertinente.
• Quando un'operazione immobiliare comprende vendita e demolizione/ricostruzione, il giudice deve accertare se vi sia un'unica operazione economica indissociabile oppure più prestazioni distinte, evitando di scomporre artificialmente ciò che dal punto di vista economico è unitario.
• L'esenzione IVA per la cessione di fabbricati non può essere svuotata mediante una qualificazione meramente formale dell'operazione come vendita di terreno edificabile; occorre un'interpretazione stretta ma coerente con la realtà oggettiva dell'affare.
• Se la sentenza di merito omette di verificare il nesso tra vendita del bene e demolizione del fabbricato, o trascura una delle operazioni oggetto di causa, la decisione è viziata e va cassata con rinvio per nuovo esame.

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