Cassazione Civile, Ordinanza n. 11293/2025 del 29/04/2025

Esito

La controversia

La vicenda trae origine dalla vendita di un appartamento effettuata da una società poi fallita. L'edificio era stato oggetto di interventi edilizi ritenuti abusivi e il Comune aveva avviato una procedura di sanatoria/sanzionatoria, culminata anni dopo in un provvedimento di acquisizione dell'immobile e in un'ordinanza di demolizione. L'acquirente, sostenendo che solo con tale provvedimento si fosse verificata l'evizione totale e quindi fosse sorto il suo diritto alla restituzione del prezzo pagato, ha chiesto l'ammissione in prededuzione al passivo fallimentare per l'importo corrispondente al prezzo di acquisto maggiorato degli interessi. Il giudice delegato ha respinto l'istanza per asserita tardività; il tribunale, in sede di opposizione, ha ritenuto invece non ultratardiva la domanda, ma l'ha ammessa solo in chirografo negando la prededuzione. La ricorrente ha impugnato il decreto davanti alla Cassazione con due motivi: violazione degli artt. 111 e 72 l.fall. e degli artt. 1479 e 1483 c.c., sostenendo che il credito fosse sorto dopo il fallimento e in occasione o in funzione della procedura; e vizio motivazionale, perché il credito, se nato con l'evizione intervenuta nel 2022, non poteva essere considerato anteriore al fallimento.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la ricostruzione del tribunale: l'evizione totale e la conseguente risoluzione del contratto di compravendita, pur formalizzate con il provvedimento amministrativo del 2022, si collegano a un contratto stipulato prima del fallimento e il credito restitutorio va retrodatato al momento della conclusione del contratto. Ne consegue che il credito è anteriore alla dichiarazione di fallimento e non può essere qualificato come prededucibile né perché sorto "in occasione" della procedura né perché sorto "in funzione" della stessa. La Corte ha inoltre escluso ogni contraddittorietà o illogicità della motivazione del decreto impugnato e ha condannato la ricorrente alle spese, dando atto altresì del presupposto per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È stato invocato come parametro del motivo di ricorso per vizio di motivazione / contraddittorietà.

• art. 111 l.fall.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la prededuzione del credito.

• art. 72, comma 2, l.fall.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla sorte del contratto nel fallimento.

• art. 1479 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente insieme alla disciplina dell'evizione e della restituzione del prezzo.

• art. 1483 c.c.

  La Corte lo richiama per affermare che l'evizione totale comporta gli effetti di garanzia e la risoluzione del contratto con obbligo restitutorio.

• art. 1484 c.c.

  Richiamato dalla Corte per indicare la disciplina dell'evizione parziale o totale a seconda dell'entità della perdita del bene.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto della debenza dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per il calcolo dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Quando l'acquisto di un immobile è travolto da un successivo ordine amministrativo di demolizione o acquisizione per abuso edilizio, la fattispecie può integrare evizione totale o parziale ai sensi degli artt. 1483 e 1484 c.c., con conseguente obbligo del venditore di restituire il prezzo e rimborsare le spese.
• L'azione di garanzia per evizione totale comporta un effetto restitutorio che retroagisce al momento della conclusione del contratto: il credito alla restituzione del prezzo si considera sorto in quel momento, anche se l'evento che rende attuale la pretesa si verifica successivamente.
• Ai fini della prededuzione fallimentare, non basta la mera posteriorità cronologica del momento in cui il credito diventa esigibile; occorre anche che il credito sia riferibile all'attività degli organi della procedura o che arrechi un effettivo vantaggio alla massa.
• Un credito restitutorio derivante da un contratto già perfezionato prima del fallimento non è prededucibile né come credito sorto "in occasione" della procedura né come credito sorto "in funzione" della procedura, se la sua genesi è anteriore e non collegata alla gestione fallimentare.
• La motivazione del giudice di merito non è viziata da illogicità o contraddittorietà se distingue correttamente tra momento dell'evento amministrativo che rende attuale l'evizione e momento genetico del credito restitutorio, retrodatando quest'ultimo alla stipula del contratto.

Come è indicizzato