Cassazione Civile, Ordinanza n. 13396/2024 del 15/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasceva dalla gestione di un locale al piano terra di un edificio condominiale, adibito a bar/enoteca, da cui i vicini proprietari degli appartamenti sovrastanti lamentavano immissioni rumorose oltre la normale tollerabilità e la violazione del regolamento condominiale di natura contrattuale. In primo grado il Tribunale aveva accertato sia la violazione del regolamento sia l’esistenza di immissioni acustiche illecite, disponendo la cessazione dell’attività notturna oltre le 24:00, alcune opere e accorgimenti per ridurre i rumori e il risarcimento dei danni. In appello, i proprietari chiedevano una tutela più incisiva, fino alla cessazione immediata dell’attività commerciale o, in subordine, misure ulteriori e più restrittive; la società locatrice e la società conduttrice proponevano appelli incidentali. In cassazione i proprietari deducevano: (1) violazione dei canoni ermeneutici nell’interpretazione dell’art. 3 del regolamento condominiale; (2) violazione dell’art. 844 c.c. per non avere vietato l’attività del bar ritenuta fonte di immissioni illecite; (3) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per il mancato corretto apprezzamento delle prove; (4) ulteriore violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per non avere considerato la diversità dell’attività svolta dalla nuova società rispetto ai precedenti conduttori. La società locatrice, con ricorso incidentale, contestava la regolazione delle spese di lite, chiedendo che fossero poste a carico dei proprietari o compensate in misura maggiore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia quello incidentale. Ha ritenuto infondati i motivi relativi all’interpretazione del regolamento condominiale e all’art. 844 c.c., osservando che la Corte territoriale aveva fatto corretta applicazione dei canoni ermeneutici e che il regolamento non prevedeva un divieto espresso e specifico di destinare il locale ad attività commerciali come bar/enoteca, ma solo limiti e regole di comportamento; ha inoltre valorizzato l’accertamento di merito secondo cui le immissioni erano illecite solo nelle ore notturne e potevano essere ricondotte entro la normale tollerabilità con misure tecniche e limitazioni orarie, senza giustificare la chiusura totale dell’attività. I motivi sulle prove sono stati dichiarati inammissibili perché, in sostanza, miravano a una rivalutazione del merito e non denunciavano correttamente le violazioni degli artt. 115 e 116 c.p.c. Anche il ricorso incidentale sulle spese è stato respinto, poiché la Corte territoriale aveva motivato adeguatamente sulla reciproca soccombenza e sulla parziale compensazione. Conseguentemente, i ricorrenti principali sono stati condannati in solido al pagamento della metà delle spese del giudizio di legittimità, con compensazione della restante metà, e sono stati posti gli oneri per l’ulteriore contributo unificato nei termini di legge.

Norme richiamate

• artt. 1362 e ss. c.c.

  Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale si interpretano secondo i canoni legali di ermeneutica, privilegiando il senso letterale letto nell’intero contesto del testo e il coordinamento tra le clausole.

• art. 1363 c.c.

  Le singole clausole del regolamento vanno lette in correlazione tra loro, evitando interpretazioni isolate di una sola disposizione.

• art. 844 c.c.

  Le immissioni vanno apprezzate secondo la normale tollerabilità; tuttavia, nel caso concreto, la chiusura totale dell’attività non era imposta poiché le immissioni risultavano contenibili con misure e limitazioni orarie.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  La loro violazione non può essere dedotta per ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio; è censurabile solo l’uso di prove non introdotte dalle parti o, per l’art. 116, l’attribuzione di valore legale o il mancato rispetto della regola di valutazione della prova.

• art. 283 c.p.c.

  Richiamato solo nel procedimento cautelare di appello per la limitazione dell’efficacia esecutiva della sentenza di primo grado.

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Le doglianze che mirano a contestare la ricostruzione del fatto o la valutazione delle prove sono inammissibili se formulate come violazioni di legge anziché come vizio motivazionale nei limiti consentiti.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza, salvo parziale compensazione in caso di reciproca soccombenza.

• art. 92 c.p.c.

  Nel caso di reciproca soccombenza parziale è legittima la compensazione parziale delle spese di lite.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Ha inserito il meccanismo dell’ulteriore contributo unificato previsto dall’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Il regolamento condominiale di natura contrattuale può imporre limiti alle facoltà del proprietario esclusivo, ma tali limiti devono risultare da espressioni chiare, specifiche e non equivoche; non è consentito ricavarli in via estensiva da formule generiche sulla tranquillità del condominio.
• Nell’interpretazione del regolamento condominiale il giudice deve leggere le clausole in modo coordinato e complessivo, valorizzando il senso letterale delle parole nel contesto dell’intero testo negoziale.
• In cassazione non è consentito chiedere una nuova valutazione del significato del regolamento o delle prove di merito: il sindacato si limita alla violazione dei canoni ermeneutici o a specifici vizi di motivazione nei limiti consentiti.
• In tema di immissioni, la sola accertata presenza di rumori oltre la tollerabilità in determinate fasce orarie non comporta automaticamente la soppressione totale dell’attività, se possono essere adottati rimedi tecnici o organizzativi idonei a ricondurre il pregiudizio entro i limiti di legge.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo in ipotesi specifiche: uso di prove non dedotte dalle parti, attribuzione a prove un valore legale diverso da quello previsto o, al più, errato esercizio del prudente apprezzamento come vizio motivazionale.
• La regolazione delle spese può essere parzialmente compensata quando vi sia reciproca soccombenza, anche se una parte risulti maggiormente soccombente nel complesso.

Come è indicizzato