Cassazione Civile, Ordinanza n. 34409/2024 del 24/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un appartamento sito in Palermo stipulata nel 1992, poi rivelatosi gravato da una procedura esecutiva e da iscrizioni ipotecarie non adeguatamente emerse secondo la prospettazione dell'acquirente. La società acquirente ha agito per ottenere l'accertamento della responsabilità del notaio rogante, in quanto incaricato degli accertamenti sull'immobile, e dei venditori (poi eredi), per inadempimento delle rispettive obbligazioni contrattuali e, quanto al notaio, anche del contratto d'opera intellettuale, chiedendo il risarcimento delle somme versate per definire transattivamente la procedura esecutiva e ottenere la cancellazione delle formalità pregiudizievoli. In primo grado la domanda era stata accolta in larga parte; in appello la condanna era stata ridotta, riconoscendosi solo una parte del danno nei confronti del notaio e confermandosi la responsabilità dei venditori. La società ricorrente ha proposto ricorso principale deducendo, in sintesi: a) violazione delle preclusioni processuali e del divieto di nova in appello, perché la questione relativa all'anteriorità del pagamento del prezzo rispetto al rogito sarebbe stata introdotta tardivamente; b) violazione delle norme sulla responsabilità contrattuale e professionale, sostenendo che il momento del pagamento del prezzo non escludeva la responsabilità del notaio e non incideva sulla debenza del risarcimento. I germani Aloisio, quali eredi dei venditori, hanno resistito con controricorso e ricorso incidentale deducendo numerosi motivi: difetto dei presupposti dell'azione risarcitoria per mancanza di prova dell'evizione; nullità della sentenza per motivazione apparente; errata applicazione delle norme sulla vendita e sulla garanzia per evizione; insussistenza del danno conseguenza in relazione alla transazione con il terzo creditore; esclusione della responsabilità dei venditori o, in subordine, limitazione del danno al solo interesse negativo; questione sulla ripartizione del debito tra coeredi ex art. 754 c.c. Il notaio ha resistito ai ricorsi principale e incidentale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale della società acquirente. Ha rigettato inoltre tutti i motivi del ricorso incidentale dei germani Aloisio, salvo il dodicesimo motivo, che ha accolto. In particolare, ha ritenuto infondato il primo motivo del ricorso principale perché la contestazione del notaio sull'anteriorità del pagamento del prezzo non costituiva eccezione in senso stretto, ma attaccava un elemento essenziale della domanda risarcitoria, cioè il nesso causale; la Corte d'appello aveva quindi correttamente esaminato la questione e, sulla base delle dichiarazioni contenute nel rogito e in difetto di prova più rigorosa, aveva escluso il nesso causale tra la condotta del notaio e il danno rappresentato dal prezzo già pagato prima dell'atto, riconoscendo invece il nesso per le spese di custodia. È stato inoltre ritenuto infondato il secondo motivo del ricorso principale e l'undicesimo dell'incidentale, perché il danno risarcibile da responsabilità professionale notarile va commisurato alle conseguenze effettivamente verificatesi: nel caso concreto, il danno imputabile al notaio è stato limitato ai soli esborsi per la custodia giudiziaria, non al prezzo già corrisposto. Quanto ai motivi incidentali da 1 a 10, la Corte li ha dichiarati in parte inammissibili e in parte infondati, perché o non si confrontavano con la ratio decidendi della sentenza impugnata oppure tendevano a ottenere una nuova valutazione dei fatti, preclusa in cassazione; ha anche escluso il vizio di motivazione apparente, rilevando che la Corte territoriale aveva spiegato le ragioni della responsabilità dei venditori, fondata sulla falsa dichiarazione che l'immobile fosse libero da pesi e vincoli. Il dodicesimo motivo del ricorso incidentale è stato invece accolto perché la Corte d'appello non aveva applicato la regola secondo cui gli eredi del debitore convenuti in giudizio rispondono nei limiti della rispettiva quota ereditaria ex art. 754 c.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente a questo profilo e la causa rinviata alla Corte d'appello di Palermo, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  Il divieto di nova e le preclusioni non impediscono la deduzione, in appello, di contestazioni che investono un elemento essenziale della domanda, come il nesso di causalità, quando non si tratti di eccezione in senso stretto.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente principale come principio del contraddittorio, ma la Corte ha escluso la sua violazione nel caso concreto.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato in tema di responsabilità contrattuale; la Corte ha ritenuto corretta la verifica della sussistenza del danno e del nesso causale quale presupposto dell'azione risarcitoria.

• art. 1223 c.c.

  Il risarcimento è limitato alle conseguenze immediate e dirette dell'inadempimento; il prezzo già pagato prima del rogito è stato escluso dal danno imputabile al notaio per difetto di nesso causale.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente principale in combinazione con altre norme, ma non decisivo ai fini dell'accoglimento del ricorso.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato per la diligenza dell'operatore professionale; la Corte ha ribadito che la responsabilità del notaio va valutata in relazione al danno concretamente verificatosi.

• art. 2700 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente principale senza esito decisivo; non è stato ritenuto dirimente rispetto al problema del nesso causale.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato come norma generale sul risarcimento del danno, ma la decisione è stata ancorata soprattutto alla responsabilità contrattuale e professionale.

• art. 2056 c.c.

  Richiamato per i criteri di liquidazione del danno extracontrattuale, applicati in via di principio anche alla quantificazione del danno risarcibile.

• art. 1485 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti incidentali sull'evizione; la Corte ha ritenuto inammissibili le doglianze perché non si confrontavano con la ratio della sentenza impugnata.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per asserita ultrapetizione/omessa pronuncia, ma la censura è stata disattesa.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato come norma sulla disponibilità della prova; la Corte ha respinto la censura perché diretta in realtà a sollecitare una nuova valutazione del merito.

• art. 132 c.p.c.

  Il vizio di motivazione apparente sussiste solo quando manchi del tutto l'esplicitazione del percorso logico-giuridico; nel caso concreto la motivazione d'appello è stata ritenuta sufficiente.

• art. 1476 c.c.

  La Corte ha condiviso il rilievo della responsabilità dei venditori per avere dichiarato il falso circa la libertà dell'immobile da pesi e vincoli, con conseguente danno per l'acquirente.

• art. 1479 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti incidentali insieme alle norme sulla garanzia del venditore; le relative doglianze sono state respinte o dichiarate inammissibili.

• art. 1227 c.c.

  Richiamato per escludere il danno quando la scelta del compratore di pagare il terzo non rientrasse nell'ordinaria diligenza; la Corte ha ritenuto precluse le ulteriori censure sul punto.

• art. 1486 c.c.

  Invocato dai ricorrenti incidentali per negare il danno da evizione; la Corte ha ritenuto la doglianza non decisiva rispetto alla motivazione della sentenza impugnata.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato in tema di responsabilità precontrattuale, ma il motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità.

• art. 1338 c.c.

  Richiamato in tema di mancata informazione su cause di invalidità o vincoli, ma la censura è stata inammissibile.

• art. 41 c.p.

  Richiamato nei motivi incidentali, ma non ha inciso sulla decisione.

• art. 40 c.p.

  Richiamato nei motivi incidentali come nesso di causalità; la censura è stata respinta.

• art. 754 c.c.

  Gli eredi convenuti per un debito del de cuius rispondono nei limiti della rispettiva quota ereditaria; la Corte ha cassato la sentenza perché non aveva applicato tale principio.

• art. 167 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla deducibilità della qualità di coerede; la Corte ha ritenuto fondato il motivo sul punto solo nella parte in cui lamentava la mancata applicazione dell'art. 754 c.c.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale che ha regolato la trattazione camerale del ricorso.

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato per i requisiti di specificità del ricorso per cassazione e per l'onere di indicare quando, come e dove la questione è stata posta; la mancanza di tale specificità ha reso inammissibili alcuni motivi.

• art. 369 c.p.c.

  Richiamato solo nel testo introduttivo del fascicolo, senza rilievo decisorio specifico.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, è inammissibile il motivo che si limiti a riproporre le difese già svolte nel merito senza confrontarsi con la concreta ratio decidendi della sentenza impugnata.
• La contestazione della mancanza di nesso causale tra condotta e danno non è un'eccezione in senso stretto, ma può integrare una difesa sul fatto costitutivo della domanda e quindi essere esaminata anche se sollevata in fase successiva, purché non oltre i limiti processuali applicabili.
• La responsabilità del notaio o, più in generale, del professionista, va parametrata al danno effettivamente verificatosi e alle conseguenze che il cliente avrebbe evitato con l'adempimento diligente; non ogni esborso collegato economicamente alla vicenda è automaticamente risarcibile.
• Ai fini del risarcimento del danno contrattuale, l'art. 1223 c.c. richiede che il pregiudizio sia conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento; se il pagamento dannoso è anteriore alla condotta ascritta al professionista, il nesso causale può mancare.
• Il vizio di motivazione apparente o mancante ricorre solo se la sentenza non esplicita affatto il percorso logico-giuridico seguito; non sussiste quando il giudice di merito spieghi, anche sinteticamente, le ragioni della propria decisione.
• Gli eredi convenuti per un debito del de cuius rispondono, in linea di principio, nei limiti della quota ereditaria, sicché la pronuncia di condanna deve rispettare la ripartizione pro quota quando ne ricorrano i presupposti.
• In sede di cassazione non è consentito ottenere una nuova valutazione del merito o delle prove sotto la veste della violazione di legge, se la censura mira in realtà a una rivalutazione del materiale istruttorio.

Come è indicizzato