Cassazione Civile, Ordinanza n. 15680/2023 del 05/06/2023

Esito

La controversia

Una società conduttrice di un immobile commerciale ha resistito all'azione di sfratto per morosità proposta dalla società che aveva acquistato l'immobile e, nel corso del giudizio, ha chiesto il riconoscimento della violazione del proprio diritto di prelazione e del conseguente diritto di riscatto previsto per le locazioni commerciali, oltre al risarcimento dei danni e al rimborso di quanto versato a titolo di canoni. La controversia nasce dalla vendita dell'immobile senza comunicazione alla conduttrice e dalle successive vicende processuali: sequestro liberatorio delle somme dovute a titolo di canoni, chiamata in causa della venditrice, fallimento della società acquirente e riassunzione del giudizio. La Corte d'appello ha ritenuto che il diritto di riscatto non fosse stato esercitato validamente e tempestivamente: la prima manifestazione di volontà proveniva solo dal difensore, senza procura ad hoc e senza notifica alla parte acquirente, mentre la dichiarazione notificata successivamente era comunque tardiva; ha inoltre escluso la prova di ulteriori danni e ha ribadito l'inammissibilità delle domande verso il fallimento. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti, da un lato, omesso esame di fatti decisivi e, dall'altro, violazione degli artt. 38 e 39 della l. 392/1978 e dell'art. 115 c.p.c., sostenendo che il riscatto fosse stato validamente esercitato con memorie depositate nel giudizio di convalida dello sfratto e poi con successivi atti e notifiche, nonché che il termine per il riscatto dovesse decorrere dal passaggio in giudicato della sentenza che aveva accertato la validità della compravendita; sono stati inoltre richiamati comportamenti fraudolenti delle parti della vendita e il pregiudizio economico derivante dall'incameramento dei canoni da parte della procedura.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il motivo sulla tempestività e validità dell'esercizio del riscatto, ribadendo che si tratta di dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale che può essere compiuta dal difensore solo se la procura lo abilita espressamente anche sul piano sostanziale, oppure se l'atto è sottoscritto dalla parte; nel caso concreto, la corte territoriale aveva accertato che nella comparsa di costituzione non vi era alcun cenno al riscatto e che le memorie successive non erano state notificate alla società acquirente. Gli ulteriori rilievi sono stati dichiarati inammissibili perché fondati su circostanze prive di rilievo rispetto alla decadenza dal riscatto e, in parte, nuove rispetto al giudizio di merito, compresa la tesi secondo cui il termine semestrale dovrebbe decorrere dal giudicato sulla validità della vendita. La Corte ha infine osservato che il ricorso era stato notificato al curatore del fallimento solo ai fini di litis denuntiatio, non essendo stata impugnata la declaratoria di improcedibilità delle domande verso la procedura; perciò non vi è stata soccombenza sostanziale della resistente e non sono state liquidate spese.

Norme richiamate

• art. 38 l. n. 392/1978

  disciplina il diritto di prelazione e riscatto del conduttore di immobile ad uso diverso; il suo esercizio è subordinato al rispetto delle forme e dei termini previsti dalla legge.

• art. 39 l. n. 392/1978

  il riscatto va esercitato entro il termine di sei mesi dalla trascrizione dell'atto di trasferimento; la Corte esclude che la manifestazione di volontà non notificata o priva di valida procura possa impedire la decadenza.

• art. 665 c.p.c.

  la memoria difensiva depositata nel giudizio di convalida non basta, di per sé, a integrare un valido esercizio del riscatto se non proviene dalla parte con idonea procura sostanziale e non è recettizia verso l'acquirente.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente, ma la Corte non ravvisa violazioni decisive rispetto all'accertata decadenza dal diritto di riscatto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  presuppone il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 107 l. fall.

  richiamato solo nel riepilogo fattuale, in relazione all'intervento del curatore nella procedura esecutiva sul bene ipotecato.

Massime di principio

• Il diritto di riscatto del conduttore di immobile ad uso non abitativo è un atto unilaterale recettizio di natura negoziale e deve essere esercitato con modalità idonee a rendere certa la volontà del titolare nei confronti dell'acquirente.
• La dichiarazione di riscatto può essere compiuta dal difensore solo se la procura gli attribuisce anche il potere sostanziale di esercitare il diritto; in mancanza, l'atto processuale non vale come valido esercizio del riscatto.
• Per evitare la decadenza dal riscatto occorre il rispetto rigoroso del termine previsto dalla legge e della sua decorrenza dalla trascrizione della vendita, non essendo sufficiente una manifestazione di intenti non notificata alla parte obbligata.
• In sede di legittimità non possono essere valorizzati fatti nuovi o circostanze non dedotte e trattate nei gradi di merito per superare un accertamento di decadenza già compiuto dal giudice di appello.
• Quando il capo della sentenza che dichiara improcedibili le domande verso il fallimento non è impugnato, la notificazione del ricorso al curatore può avere soltanto funzione di litis denuntiatio e non implica soccombenza sostanziale della procedura.

Come è indicizzato