Cassazione Civile, Sentenza n. 36965/2022 del 16/12/2022

Esito

La controversia

I Rei Guglielmo (che aveva indicato come beneficiario il figlio Roberto) avevano ottenuto l'aggiudicazione all'asta pubblica del 5 novembre 2004 dell'appartamento in Genova, con versamenti e iniziative propedeutiche al rogito. La sig.ra Lanzone aveva impugnato quell'aggiudicazione davanti al TAR, ottenendo in primo grado l'annullamento e risultando poi aggiudicataria e acquirente con rogito dell'8 maggio 2006. Il Consiglio di Stato, però, riformò la sentenza del TAR con decisione passata in giudicato (sent. n. 2478/2011), ristabilendo la validità della prima aggiudicazione a favore dei Roi; il notaio predispose quindi un atto integrativo del verbale d'asta (28.12.2012) che attestava la conferma dell'aggiudicazione del 5.11.2004. I Roi chiesero al giudice civile (con ricorso ex art. 702-bis c.p.c.) l'accertamento del trasferimento di proprietà o, in subordine, una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c., e il rilascio dell'immobile dalla detenzione della Lanzone. In primo grado il Tribunale rigettò le domande; la Corte d'appello confermò il rigetto, escludendo che il verbale di aggiudicazione produca immediatamente effetti traslativi nel caso concreto e ritenendo che la vendita a favore della Lanzone non fosse in contrasto con un titolo anteriore ritenuto inefficace. I Roi proposero ricorso per cassazione denunciando, tra l'altro, violazione delle norme sulla traslazione per asta pubblica e la pretesa efficacia immediata del verbale di aggiudicazione, nonché la violazione dei loro diritti di accesso alla giustizia.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo dei ricorrenti, ritenendo che il verbale di aggiudicazione definitiva, se individua l'immobile in modo esatto e completo, è idoneo a produrre immediatamente l'effetto traslativo del bene nei confronti dell'aggiudicatario. Ha inoltre osservato che la sentenza passata in giudicato del Consiglio di Stato che ha reintegrato la validità della prima aggiudicazione ha ricostituito la situazione giuridica originaria "ex tunc"; l'atto integrativo notarile del 28.12.2012 ha confermato tale situazione prima dell'instaurazione del giudizio civile. Ne consegue che la domanda dei Roi doveva essere accolta. Per tali ragioni la Cassazione ha cassato la sentenza della Corte d'appello e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione perché si uniformi al principio di diritto enunciato e decida nel merito conformemente a quanto stabilito. Sono stati dichiarati assorbiti gli altri motivi di ricorso e il ricorso incidentale; la Corte di rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  Norma che disciplina il rito sommario di cognizione per la decisione di questioni relative a diritti immobiliari, procedura con cui i Roi avevano introdotto il giudizio per ottenere l'accertamento/trasferimento della proprietà

• art. 2932 c.c.

  Riferimento alla possibilità di ottenere una sentenza costitutiva del trasferimento per effetto dell'aggiudicazione quando non è stato perfezionato il contratto: la Corte ha ritenuto applicabile l'azione subordinata proposta dai ricorrenti qualora non risultasse già avvenuto il trasferimento

• art. 1376 c.c.

  Richiamato indirettamente come discrimine: se il bene non è identificato nell'atto d'asta gli effetti traslativi si producono con il rogito secondo l'art.1376; la Corte ha invece affermato che, se il verbale individua esattamente il bene, l'effetto traslativo può prodursi già con l'aggiudicazione

• art. 2652 c.c.

  Norma sulla trascrizione degli atti immobiliari e sulla tutela dell'acquirente in buona fede; la Corte ha indicato che, alla luce del giudicato amministrativo che ha reintegrato la prima aggiudicazione, la successiva compravendita della Lanzone era priva di effetti idonei a mantenere la proprietà nei suoi confronti

• art. 1418 c.c.

  Richiamato in relazione alla nullità del precedente verbale di aggiudicazione: la Corte ha rilevato che la riforma del giudicato amministrativo aveva reso inefficace la seconda aggiudicazione, come se il titolo fosse invalido

• art. 43-bis, commi 2 e 12, d.l. n. 207/2008 conv. legge n. 14/2009

  Il Tribunale d'appello aveva correttamente escluso l'applicabilità di tali disposizioni perché il bene non era più in corso di vendita alla data di conversione della norma; la Cassazione ha confermato il carattere non applicativo nel caso concreto

• art. 6 CEDU; art. 13 CEDU; art. 1 Prot. n.1 CEDU

  Richiamate dai ricorrenti in tema di diritto al giusto processo e tutela della proprietà: la Corte di Cassazione ha ritenuto la questione assorbita dal giudizio sulle norme civili e sull'effetto del giudicato amministrativo, senza accogliere la censura CEDU come autonoma

• art. 112 d.lgs. n. 104/2010 (codice del processo amministrativo)

  Richiamato in relazione all'obbligo di esecuzione del giudicato amministrativo; la Corte sottolinea che la sentenza amministrativa passata in giudicato ha imposto la conformazione degli atti successivi (compreso l'atto integrativo notarile)

Massime di principio

• Il verbale di aggiudicazione definitiva di un'asta pubblica indetta da una P.A. può produrre effetto traslativo immediato della proprietà quando il bene è esattamente e completamente identificato nel verbale stesso; in tali casi il trasferimento non dipende dal successivo rogito
• Se una successiva pronuncia amministrativa annulla o riforma una decisione che aveva determinato una diversa aggiudicazione, la sentenza amministrativa passata in giudicato ricostituisce ex tunc la situazione giuridica originaria e può rendere inefficaci gli atti intervenuti nel frattempo
• La trascrizione dell'atto a favore di un acquirente sopravvenuto non è necessariamente immunizzante se una decisione giudiziaria successiva ricostituisce un titolo anteriore; la buona fede dell'acquirente può essere rilevante, ma non è automatica protezione quando il titolo anteriore è poi riconosciuto valido con giudicato
• Le clausole del disciplinare di gara che prevedono facoltà dell'ente gestore di sospendere o non dare corso alla vendita incidono sugli atti della procedura solo se l'ente le ha effettivamente esercitate; l'esistenza formale di tali clausole non basta a escludere gli effetti traslativi dell'aggiudicazione quando l'ente non ha adottato alcuna iniziativa sospensiva
• Quando una parte abbia omesso di proporre censure nei confronti di una statuizione relativa alla legittimazione di un resistente nei gradi di merito, tale statuizione può formare giudicato e non potrà essere riproposta in cassazione
• In casi analoghi è opportuno verificare con attenzione: (a) l'esatta identificazione dell'immobile nel verbale d'asta; (b) l'esistenza e la portata di eventuali provvedimenti amministrativi o giudiziari sopravvenuti; (c) la tempestività e la qualità delle trascrizioni; (d) la presenza o meno di esercizio da parte dell'ente gestore delle facoltà previste dal disciplinare