Cassazione Civile, Ordinanza n. 36241/2021 del 23/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di un immobile e di un ramo d'azienda. Il promissario acquirente ha chiesto la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., con riduzione del prezzo per la presenza di trascrizioni pregiudizievoli e vincoli ipotecari sul bene, deducendo che il venditore non aveva mantenuto la promessa di trasferire un bene libero da pesi e oneri. In via subordinata aveva chiesto la risoluzione per inadempimento e il doppio della caparra. Il promittente venditore si è opposto, chiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, la risoluzione del preliminare per inadempimento dell'acquirente, con trattenimento della caparra e risarcimento dei danni. Il Tribunale ha accolto la domanda di esecuzione specifica, ordinando il trasferimento subordinatamente al pagamento del residuo prezzo; la Corte d'appello ha confermato, ritenendo giustificato il mancato pagamento della parte residua del prezzo in ragione del precedente inadempimento del venditore, che aveva promesso un bene libero da vincoli ma gravato da ipoteche. Con il ricorso per cassazione il venditore ha dedotto: 1) violazione dell'art. 2932 c.c. e dell'art. 1453 c.c., sostenendo che il mancato pagamento della somma residua integrasse grave inadempimento dell'acquirente e imponesse la risoluzione del preliminare; 2) falsa applicazione dell'art. 1460 c.c. e violazione dell'art. 2932 c.c., assumendo che l'eccezione di inadempimento fosse infondata perché le ipoteche erano state cancellate prima del rogito e quelle successive non ancora iscritte; 3) violazione dell'art. 112 c.p.c. per ultrapetizione, perché la domanda introduttiva non conterrebbe una vera eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati congiuntamente i tre motivi: ha ribadito che, nel preliminare di vendita, il promissario acquirente può cumulare l'azione ex art. 2932 c.c. con la domanda di riduzione del prezzo quando il bene presenti difformità o vincoli non sostanziali; ha precisato che l'offerta del prezzo non è necessaria quando il pagamento sia dovuto contestualmente o successivamente al definitivo, poiché il giudice può imporre il pagamento come condizione dell'effetto traslativo della sentenza costitutiva; ha inoltre valorizzato il giudizio di merito sulla gravità e proporzionalità dei reciproci inadempimenti, giudizio non sindacabile in cassazione se adeguatamente motivato. Ha infine escluso la violazione dell'art. 112 c.p.c., perché dalla domanda originaria emergeva chiaramente che l'attore aveva chiesto l'esecuzione del preliminare con riduzione del prezzo per la non conformità del bene alle garanzie pattuite. Nessuna statuizione sulle spese, poiché l'intimato non si è costituito.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'offerta del prezzo non è necessaria quando la prestazione corrispettiva non sia esigibile al momento della domanda, ma debba essere eseguita contestualmente o successivamente alla stipula del definitivo; in tal caso il pagamento può essere imposto dal giudice come condizione dell'effetto traslativo.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla pretesa risoluzione per grave inadempimento, ma la Corte ha ritenuto infondata la censura perché il giudice di merito ha correttamente comparato i reciproci inadempimenti.

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento è stata ritenuta sostanzialmente corretta in fatto dalla Corte territoriale, perché il mancato pagamento del saldo era giustificato dall'inadempimento del venditore relativo alla libertà del bene da vincoli e ipoteche.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è ultrapetizione quando la domanda introduttiva è chiaramente diretta all'esecuzione del preliminare con richiesta di riduzione del prezzo per la presenza di vincoli pregiudizievoli sul bene.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1 bis d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di vendita, il promissario acquirente può chiedere l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. e, insieme, la riduzione del prezzo quando il bene promesso presenti vincoli, pesi o difformità non essenziali rispetto a quanto pattuito.
• L'offerta del prezzo non costituisce condizione necessaria dell'azione ex art. 2932 c.c. quando il pagamento della controprestazione sia previsto contestualmente o successivamente al definitivo; il giudice può subordinare l'effetto traslativo al versamento del saldo.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento e il giudizio comparativo tra reciproci inadempimenti sono riservati al giudice di merito e non sono rivalutabili in cassazione se sorretti da motivazione congrua.
• Non sussiste ultrapetizione se la domanda dell'attore, letta nel suo contenuto sostanziale, mira all'esecuzione del preliminare con riduzione del prezzo per la mancata conformità del bene alle garanzie promesse.

Come è indicizzato