Cassazione Civile, Ordinanza n. 20157/2025 del 18/07/2025

Esito

La controversia

Due condomini, dopo avere acquistato un appartamento in un condominio, hanno chiesto la rimozione di due canne fumarie installate da un altro condomino su muri perimetrali dell'edificio senza autorizzazione assembleare, in violazione del regolamento condominiale. Il Tribunale ha rigettato la domanda e la Corte d'appello ha confermato il rigetto, ritenendo che l'installazione fosse stata pattuita in un atto pubblico del 2008 tra il convenuto e il costruttore, allegato a un capitolato d'appalto, e che tale pattuizione fosse opponibile ai successivi acquirenti; ha inoltre escluso l'applicazione del regolamento condominiale e ritenuto irrilevante che le canne fumarie fossero state installate dopo l'edificazione. I ricorrenti hanno impugnato la decisione per quattro motivi: 1) violazione degli artt. 1321, 1362 e 1372 c.c., sostenendo che l'atto tra costruttore e convenuto non era opponibile ai terzi e che il capitolato prevedeva solo canne fumarie "inserite" nel fabbricato; 2) violazione degli artt. 2704 e 2907 c.c., dell'art. 2697 c.c. e della giurisprudenza sul giudicato possessorio, contestando l'uso della sentenza possessoria come verifica della data di una scrittura privata; 3) violazione degli artt. 1138, 1372, 1362 e ss. c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., deducendo che il regolamento condominiale era già richiamato nei titoli di acquisto e imponeva l'autorizzazione assembleare; 4) violazione degli artt. 23 e 11 d.P.R. 380/2001, 2697 c.c. e 112, 113, 115 e 116 c.p.c., contestando l'assunto che l'amministrazione comunale avesse legittimato l'installazione e verificato decoro e stabilità dell'edificio. La Cassazione ha accolto il primo e il terzo motivo, ritenendo che la Corte d'appello avesse attribuito automaticamente efficacia verso i terzi a un contratto intervenuto tra il convenuto e il costruttore, senza verificare l'opponibilità della pattuizione ai successivi acquirenti, e senza esaminare compiutamente il contenuto e la portata del regolamento condominiale richiamato nei titoli. Ha quindi cassato la sentenza con rinvio alla Corte d'appello di Venezia per un nuovo esame dell'opponibilità dell'atto e dell'applicabilità del regolamento condominiale; i motivi secondo e quarto sono rimasti assorbiti.

La decisione

La Suprema Corte ha cassato la sentenza d'appello limitatamente ai motivi accolti e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, perché verifichi anzitutto se l'atto di cessione di quota di area edificabile e il relativo capitolato siano opponibili ai terzi acquirenti e, inoltre, se il regolamento condominiale sia applicabile e con quale portata. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. I motivi secondo e quarto sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1321 c.c.

  Richiamato per escludere che l'efficacia di un contratto tra altri soggetti possa estendersi automaticamente ai terzi senza verificarne l'opponibilità.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato in tema di interpretazione del contratto e del regolamento condominiale, con necessità di esaminare il contenuto degli atti negoziali rilevanti.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato per ribadire il principio di efficacia soggettiva del contratto e il limite dell'efficacia inter partes.

• art. 2704 c.c.

  Invocato dai ricorrenti per contestare l'utilizzo della data di una scrittura privata e la sua verifica in sede possessoria.

• art. 2907 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso insieme al tema della data del documento e della tutela giurisdizionale.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in relazione all'onere della prova sui fatti costitutivi dell'autorizzazione e dell'opponibilità della pattuizione.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato per sostenere la necessità di applicare il regolamento condominiale e la disciplina delle modifiche alle cose comuni.

• art. 1102 c.c.

  Evocato nella motivazione della sentenza impugnata per escludere, secondo tale decisione, che vi fosse alterazione dell'uso della cosa comune.

• art. 1120 c.c.

  Evocato nella motivazione della sentenza impugnata con riferimento all'assenza di innovazioni vietate.

• art. 23 d.P.R. 380/2001

  Richiamato nel quarto motivo per contestare la rilevanza dell'assenso dell'amministrazione comunale all'installazione delle canne fumarie.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Richiamato nel quarto motivo per contestare la legittimazione urbanistico-edilizia dell'intervento valorizzata dalla Corte d'appello.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo in relazione al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo per denunciare un obbligo di decisione secondo diritto.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel terzo e quarto motivo in tema di valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel terzo e quarto motivo in tema di valutazione delle prove secondo il prudente apprezzamento del giudice.

Massime di principio

• Un accordo stipulato tra un proprietario originario e il costruttore, anche se allegato a un atto di cessione di area o a un capitolato edilizio, non può essere automaticamente opposto ai successivi acquirenti: il giudice deve verificarne contenuto, portata ed effettiva opponibilità ai terzi.
• Quando esiste un regolamento condominiale richiamato nei titoli di acquisto, il giudice deve accertarne l'applicabilità concreta e il suo rapporto con le opere eseguite, non potendo ometterne l'esame sulla base di una pattuizione diversa se non ne sia dimostrata l'efficacia verso i condomini successivi.
• In presenza di contestazione sull'autorizzazione a eseguire opere su parti comuni o perimetrali, l'onere di provare il titolo legittimante e la sua opponibilità grava su chi invoca tale titolo.
• La decisione del possessorio o la verifica compiuta in quel giudizio non può essere utilizzata come sostitutiva di un accertamento di merito sulla validità o opponibilità del titolo in un diverso giudizio petitorio, se non nei limiti consentiti dall'ordinamento.

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