Cassazione Civile, Ordinanza n. 13425/2024 del 15/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un immobile sito in Bologna. La società acquirente ha convenuto in giudizio i venditori chiedendo l'accertamento dell'esistenza di vizi occultati, riscontrati soprattutto nel vano sottotetto e nel solaio, con domanda di riduzione del prezzo e risarcimento dei danni. Il giudizio di merito era stato preceduto da un accertamento tecnico preventivo non ancora definito al momento dell'introduzione della causa. I giudici di merito hanno escluso che i vizi fossero imputabili ai venditori, ritenendo che si fossero manifestati dopo il rifacimento della copertura del fabbricato da parte del condominio e che derivassero dall'imperizia delle maestranze incaricate dal condominio stesso. In cassazione la società acquirente ha proposto cinque motivi: omesso esame della proprietà del sottotetto; omesso/contraddittorio esame della funzione del tramezzo; violazione delle norme sulla garanzia per vizi della cosa venduta per avere la Corte d'appello escluso la natura occulta dei difetti; violazione delle norme processuali per avere ritenuto nuova la domanda relativa alla natura 'povera' del solaio e al suo 'fine vita di progetto'; violazione delle norme sulle spese e sulla responsabilità aggravata per la conferma della condanna ex art. 96 c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi per la preclusione da doppia conforme e, comunque, perché i fatti dedotti erano stati esaminati e non erano decisivi; ha ritenuto inammissibile e comunque infondato il terzo motivo, affermando che i vizi non erano occulti, sia perché il sottotetto non era nella disponibilità dei venditori, sia perché l'acquirente, operante nel settore immobiliare, aveva acquistato un immobile risalente agli anni '50, mai ristrutturato, e quindi doveva conoscere o poteva agevolmente riconoscere le criticità connesse alla vetustà e alle tecniche costruttive dell'epoca; ha ritenuto inammissibile e comunque infondato il quarto motivo, osservando che in appello era stata introdotta una diversa prospettazione del vizio, con violazione del divieto di domande nuove ex art. 345 c.p.c.; ha respinto il quinto motivo, confermando la condanna alle spese e la responsabilità aggravata ex art. 96, comma 1, c.p.c. per avere la società promosso la causa senza attendere l'esito dell'ATP, quando era ancora possibile valutare compiutamente la fondatezza della pretesa. La ricorrente è stata condannata anche alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame di fatti decisivi è stato ritenuto inammissibile in presenza di doppia conforme e comunque insussistente perché i fatti erano stati considerati o non erano decisivi.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  la dedotta violazione di legge è stata respinta perché la garanzia per vizi della cosa venduta non copre i difetti facilmente riconoscibili con l'ordinaria diligenza e la vetustà dell'immobile rendeva non occulto il vizio.

• artt. 1490, comma 1, 1491, 1492 e 1495 c.c.

  la Corte ha applicato la disciplina della garanzia per vizi escludendone la operatività quando il vizio sia riconoscibile o non occulto in relazione alle caratteristiche del bene e alla diligenza dell'acquirente.

• art. 189 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 345 c.p.c. per censurare la valutazione di novità della domanda in appello.

• art. 345 c.p.c.

  è stato ritenuto corretto dichiarare nuova e quindi inammissibile la diversa prospettazione del vizio introdotta in appello rispetto alla domanda originaria.

• art. 91 c.p.c.

  la condanna alle spese è stata confermata in applicazione del principio di soccombenza.

• art. 96, comma 1, c.p.c.

  è stata confermata la condanna per lite temeraria, ravvisando colpa grave nell'avere introdotto il giudizio senza attendere l'esito della relazione dell'ATP.

• art. 96, comma 3, c.p.c.

  richiesto dai controricorrenti

  la Corte ha escluso i presupposti per la condanna d'ufficio ulteriore invocata dai resistenti.

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  in presenza di doppia conforme il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. è precluso, salvo specifica indicazione del diverso percorso argomentativo del giudice d'appello.

• art. 366, comma 1, c.p.c.

  eccezione dei controricorrenti

  i motivi di ricorso sono stati ritenuti sufficientemente specifici.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  è stato dato atto dell'obbligo di versare un ulteriore importo pari al contributo unificato se dovuto.

Massime di principio

• In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente in cosa la motivazione d'appello si discosti da quella di primo grado.
• La garanzia per vizi della cosa venduta non copre difetti che, per la vetustà del bene, per le sue caratteristiche costruttive e per la qualità professionale dell'acquirente, siano riconoscibili con l'ordinaria diligenza o comunque non possano qualificarsi come occulti.
• La valutazione della natura occulta del vizio deve tenere conto non solo della percepibilità materiale del difetto, ma anche della conoscibilità del rischio connesso alla datazione del bene, alla sua mancata ristrutturazione e alle tecniche costruttive originarie.
• In appello non è consentito trasformare la domanda di garanzia per vizi introducendo una diversa causa petendi o una diversa configurazione del vizio rispetto a quella dedotta in primo grado, pena l'inammissibilità per novità della domanda.
• La condanna ex art. 96, comma 1, c.p.c. può essere confermata quando la parte abbia promosso la lite con colpa grave nonostante elementi istruttori preliminari già idonei a far dubitare della fondatezza della pretesa, specie se sia ancora pendente un accertamento tecnico preventivo potenzialmente chiarificatore.

Come è indicizzato