Cassazione Civile, Ordinanza n. 35038/2023 del 14/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 14 aprile 2004 con cui una società si impegnava ad acquistare un complesso immobiliare già oggetto di una precedente compravendita del 23 dicembre 1997. La promissaria acquirente aveva pagato una prima tranche di euro 630.000,00 e aveva ottenuto la consegna anticipata del bene, ma poi aveva sospeso i pagamenti successivi. La promittente venditrice chiese quindi la risoluzione per inadempimento e il pagamento di un'indennità per l'occupazione del compendio; la controparte resistette chiedendo la restituzione dell'acconto e il rimborso delle migliorie. Parallelamente, la promissaria acquirente introdusse un autonomo giudizio per far dichiarare la nullità della vendita del 1997, da cui traeva titolo la promittente venditrice. Il Tribunale dichiarò la risoluzione del preliminare con reciproche restituzioni; in appello la Corte territoriale dichiarò d'ufficio la nullità del preliminare per sopravvenuta carenza del titolo edilizio, ma negò la restituzione dell'acconto. Con il ricorso per cassazione la promissaria acquirente denunciò: (1) falsa applicazione delle norme sulla nullità edilizia, sostenendo che, una volta consolidata la decadenza della concessione, avrebbe dovuto dichiararsi la nullità assoluta e retroattiva della vendita del 1997; (2) violazione delle stesse norme, deducendo che la nullità edilizia non poteva colpire il preliminare, negozio ad effetti obbligatori; (3) omessa pronuncia sull'appello incidentale relativo alla ripartizione della responsabilità per gli inadempimenti; (4) erronea applicazione della disciplina restitutoria conseguente alla nullità; (5) omessa motivazione sul rigetto della domanda di restituzione dell'acconto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi, ritenendo erronea la sequenza logica seguita dalla Corte d'appello: una volta accertata con effetto retroattivo la decadenza della concessione edilizia, avrebbe dovuto essere dichiarata la nullità della compravendita del 1997, contratto presupposto del preliminare, mentre il preliminare del 2004, pur avente ad oggetto un immobile poi risultato privo di titolo edilizio, restava valido quale vincolo obbligatorio tra le parti. I motivi terzo, quarto e quinto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, che dovrà applicare i principi indicati e regolare anche le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  viene invocato per denunciare la falsa applicazione di norme di diritto sostanziale.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  viene invocato per denunciare vizi processuali come omessa pronuncia e omessa motivazione.

• art. 1418 c.c.

  richiamato come norma sulla nullità contrattuale, con riferimento alla dedotta invalidità della vendita e del preliminare.

• art. 1470 c.c.

  richiamato nel quadro della compravendita del bene immobiliare.

• art. 46 del d.P.R. n. 380/2001

  richiamato quale disciplina urbanistico-edilizia rilevante ai fini della validità degli atti di trasferimento.

• art. 40 della legge n. 47/1985

  la Corte ne riconosce l'applicabilità alla vendita immobiliare in presenza della definitiva decadenza del titolo concessorio, con nullità del contratto presupposto.

• art. 17 della legge n. 47/1985

  richiamato insieme all'art. 40 nel sostenere la nullità per carenza del titolo edilizio.

• art. 15 della legge n. 10/1977

  richiamato nel medesimo quadro normativo urbanistico-edilizio.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato per censurare la motivazione della sentenza impugnata.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato per il dovere di motivazione della sentenza.

• art. 111 Cost.

  richiamato per il requisito costituzionale della motivazione.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato a proposito dell'omessa pronuncia sulla domanda di restituzione dell'acconto e sull'appello incidentale.

• art. 702-bis c.p.c.

  richiamato come rito del giudizio autonomo introdotto per la nullità della compravendita presupposta.

• art. 2932 c.c.

  richiamato per escludere che, nel caso, fosse ammissibile l'esecuzione in forma specifica del preliminare relativo a immobile privo di valido titolo edilizio.

Massime di principio

• Se una concessione edilizia viene definitivamente dichiarata decaduta con effetto retroattivo, il contratto di compravendita immobiliare stipulato sul presupposto di quel titolo può essere colpito da nullità assoluta, perché viene meno il necessario fondamento legale della commercializzazione del bene.
• La nullità urbanistico-edilizia colpisce il contratto di trasferimento del diritto reale, non il preliminare di vendita: il preliminare resta di regola valido come fonte di obblighi reciproci anche se il bene promesso in vendita risulti, poi, privo del titolo edilizio.
• Quando il contratto presupposto è nullo per ragioni urbanistico-edilizie, il giudice non può invertire la sequenza logica dichiarando nullo solo il preliminare e lasciando fermo l'atto a monte che dovrebbe invece essere travolto per primo.
• L'accertamento definitivo in sede amministrativa della decadenza della concessione edilizia può incidere sui rapporti civilistici successivi, producendo effetti rilevanti nella valutazione della validità degli atti di trasferimento collegati.
• In presenza di un preliminare valido, le domande restitutorie e risarcitorie vanno esaminate alla luce della corretta qualificazione del rapporto e dell'effettivo vizio genetico del titolo presupposto, senza confondere nullità del contratto a monte e obbligazioni nascenti dal preliminare.

Come è indicizzato