Cassazione Civile, Ordinanza n. 25078/2025 del 12/09/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione ad uso diverso stipulato per una porzione di lastrico solare destinata all'installazione di una stazione radio base per telecomunicazioni. La locatrice ha intimato sfratto per morosità, lamentando il mancato pagamento del primo canone trimestrale dovuto dopo un quinquennio iniziale di canone versato anticipatamente. La conduttrice ha sostenuto che il pagamento fosse stato tempestivamente disposto con bonifico, poi non andato a buon fine per problemi del conto di accredito della locatrice, e che la locatrice avesse illegittimamente rifiutato l'offerta di pagamento e omesso la necessaria cooperazione per consentire il buon esito del versamento. Il Tribunale aveva respinto la domanda di risoluzione; la Corte d'appello l'ha invece accolta, ritenendo che non fosse emerso alcun concreto impedimento al pagamento imputabile alla locatrice e che l'inadempimento si fosse protratto per mesi, fino a trasformarsi in morosità relativa a tre canoni. In cassazione la conduttrice ha dedotto violazione degli artt. 1218, 1220, 1228, 1374, 1375 e 1453 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente riconosciuto un suo inadempimento nonostante l'offerta di adempimento e l'assenza di un motivo legittimo di rifiuto da parte della locatrice, oltre a trascurare gli obblighi di buona fede e cooperazione della controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i due motivi non colpissero la ratio decidendi della sentenza impugnata, perché la Corte d'appello aveva fondato la decisione non sul presunto rifiuto di una singola offerta di pagamento, ma sull'assenza di prova di un concreto ostacolo al pagamento imputabile alla locatrice e sulla protrazione dell'inadempimento per otto mesi, con aggravamento della morosità. Le censure prospettavano, invece, una ricostruzione fattuale diversa da quella accertata dal giudice di merito, così risultando estranee al vizio di violazione di legge deducibile ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. La ricorrente è stata condannata a rifondere le spese del giudizio di legittimità e a versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge riguarda l'erronea ricognizione della fattispecie astratta e non la contestazione della ricostruzione dei fatti compiuta dal giudice di merito.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per negare la propria responsabilità, ma non ritenuto decisivo perché la censura mirava in realtà a contestare l'accertamento di fatto compiuto in appello.

• art. 1220 c.c.

  L'offerta non formale della prestazione esclude la mora solo se il creditore la rifiuta senza motivo legittimo; nel caso concreto la censura è stata giudicata inconferente rispetto alla ratio decidendi.

• art. 1228 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso, ma la Corte non ha affrontato il merito del profilo perché la doglianza era costruita su una diversa ricostruzione fattuale.

• art. 1374 c.c.

  Invocato per sostenere gli obblighi integrativi derivanti dal contratto; la censura è stata dichiarata inammissibile perché non aggrediva la reale motivazione della decisione impugnata.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede nell'esecuzione del contratto è stata richiamata dalla ricorrente per affermare un dovere di cooperazione della locatrice, ma il motivo non è stato esaminato nel merito.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato in relazione alla risoluzione per inadempimento; la Corte ha rilevato che la doglianza non incideva sulla ratio della sentenza e tendeva a rivalutare i fatti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di declaratoria di inammissibilità del ricorso, sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il motivo di ricorso per violazione di legge è inammissibile quando, sotto l'apparenza dell'erronea applicazione di norme sostanziali, mira in realtà a contestare la ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito.
• Per superare una decisione fondata sull'assenza di prova di un impedimento al pagamento e sulla protrazione della morosità, non basta invocare un supposto rifiuto dell'offerta di adempimento relativo a un singolo canone, se tale deduzione non si confronta con l'accertato aggravamento dell'inadempimento.
• L'offerta non formale di pagamento ex art. 1220 c.c. rileva solo se il creditore la rifiuta senza giustificato motivo; ma la relativa censura deve misurarsi con l'effettiva motivazione della sentenza impugnata e con gli accertamenti di fatto in essa contenuti.
• La violazione dell'art. 1453 c.c. non può essere utilmente dedotta se l'allegazione presuppone una diversa ricostruzione della vicenda, anziché l'erronea individuazione della regola giuridica applicata dal giudice di merito.

Come è indicizzato