Cassazione Civile, Ordinanza n. 04033/2025 del 17/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’insinuazione al passivo di un credito di euro 57.000, pari alla caparra versata da una promissaria acquirente in occasione della stipula di un contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto. Il giudice delegato aveva ammesso il credito ma negato il privilegio invocato ai sensi dell’art. 2775-bis c.c., ritenendo decorso il termine annuale rilevante. L’opponente aveva contestato tale esito; il Tribunale di Ancona ha poi rigettato l’opposizione, rilevando anche la tardività dell’istanza di insinuazione, ma soprattutto affermando che alla data del fallimento non sussistevano più né la pendenza del preliminare, risolto di diritto per il maturare di un termine essenziale, né l’efficacia della trascrizione del preliminare, cessata perché non era stato trascritto il definitivo entro l’anno dal termine pattuito. In cassazione la ricorrente ha dedotto quattro censure: 1) violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere il Tribunale valorizzato la tardività nonostante il giudicato interno; 2) violazione dell’art. 1457 c.c., sostenendo che il preliminare fosse ancora in essere e che il termine non potesse qualificarsi essenziale sulla base della sola lettera del contratto; 3) violazione dell’art. 72, comma 7, l. fall., in combinato con gli artt. 2645-bis e 2775-bis c.c., assumendo che alla data del fallimento la trascrizione fosse ancora efficace; 4) violazione dell’art. 92 c.p.c. per la mancata compensazione delle spese.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso e ha condannato la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché diretto contro un’argomentazione del Tribunale resa ad abundantiam e non costituente ratio decidendi, quindi priva di concreta incidenza sul decisum. Ha ritenuto inammissibili anche il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, perché il Tribunale aveva compiuto un accertamento di fatto insindacabile in cassazione: il preliminare si era sciolto di diritto per il maturare di un termine essenziale e, inoltre, gli effetti della trascrizione erano cessati prima del fallimento, non essendo stato trascritto il definitivo entro l’anno dal termine contrattuale. La Corte ha inoltre escluso la censurabilità in cassazione della scelta del giudice di merito di non compensare le spese. Restano così confermati il rigetto dell’opposizione e il mancato riconoscimento del privilegio richiesto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura è inammissibile se rivolta contro una mera argomentazione ultronea e non contro una reale ratio decidendi della decisione impugnata.

• art. 1457 c.c.

  La qualificazione del termine come essenziale dipende dall’accertamento del giudice di merito, compiuto alla luce della natura del contratto, dell’oggetto e delle espressioni utilizzate dalle parti.

• art. 72, comma 7, l. fall.

  in caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'articolo 2775- bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento

  Il privilegio spetta solo se, alla data di dichiarazione di fallimento, coesistono la pendenza del preliminare e la persistenza degli effetti della sua trascrizione.

• art. 2645-bis c.c.

  Gli effetti della trascrizione del preliminare cessano anche se, entro l’anno dal termine fissato per la conclusione del definitivo, non viene trascritto il contratto definitivo o altro atto previsto dalla norma.

• art. 2775-bis c.c.

  Il privilegio speciale immobiliare è riconoscibile solo nei casi e alle condizioni previste dalla disciplina del preliminare trascritto e del fallimento.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Non consente di rimettere in discussione un apprezzamento di fatto del giudice di merito, quando la censura mira in sostanza a contestare la valutazione del materiale contrattuale.

• art. 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e non è censurabile in cassazione nei limiti dedotti nel ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La memoria della parte controricorrente è stata depositata nel procedimento camerale previsto dalla norma.

Massime di principio

• La censura di cassazione è inammissibile quando investe un passaggio motivazionale del provvedimento impugnato che sia meramente ad abundantiam e non integri la ratio decidendi.
• La qualificazione di un termine come essenziale nel contratto preliminare è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e, se sorretto da motivazione congrua, non è sindacabile in sede di legittimità.
• Nel fallimento del promittente venditore, il privilegio del promissario acquirente sul credito derivante dallo scioglimento del preliminare trascritto presuppone che, alla data di fallimento, il contratto preliminare sia ancora pendente e gli effetti della trascrizione non siano già cessati.
• Gli effetti della trascrizione del preliminare cessano se non viene trascritto il definitivo entro il termine previsto dall’art. 2645-bis c.c., anche quando non sia ancora decorso un diverso periodo astrattamente previsto dalla norma.
• La scelta di compensare o meno le spese processuali appartiene alla discrezionalità del giudice di merito e non integra, di regola, un vizio deducibile in cassazione.

Come è indicizzato