Cassazione Civile, Ordinanza n. 21130/2024 del 29/07/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda la compravendita di un appartamento con quattro garage siti in Milano. L'acquirente aveva chiesto l'accertamento della propria proprietà, il rilascio dei beni e un'indennità di occupazione, sostenendo di avere pagato integralmente il prezzo indicato nell'atto notarile e di avere ottenuto quietanza. Il venditore, a sua volta, aveva eccepito che il prezzo effettivamente pattuito e versato fosse molto inferiore a quello risultante dal rogito, deducendo la simulazione del corrispettivo e proponendo in riconvenzionale la rescissione per lesione ultra dimidium per stato di bisogno, oltre alla restituzione dei beni o, in subordine, alla modificazione del contratto per equità. Il tribunale aveva accolto la domanda di accertamento della proprietà e il rilascio. La corte d'appello aveva rigettato l'appello del venditore e, in accoglimento dell'appello incidentale dell'acquirente, lo aveva condannato anche al risarcimento del danno da occupazione senza titolo. Nel ricorso per cassazione il venditore deduceva: violazione dell'art. 1448 c.c. per avere i giudici di merito escluso lo stato di bisogno e l'approfittamento; violazione dell'art. 1448 c.c. e dell'art. 1414 c.c. per non avere valorizzato gli indizi della pretesa simulazione del prezzo e per non avere ammesso prova testimoniale sul prezzo effettivo e sull'accordo simulato; violazione dell'art. 115 c.p.c. e dell'art. 1448 c.c. per avere ritenuto non provato il valore reale dei beni e per non avere considerato le valutazioni documentali prodotte; violazione degli artt. 2043-2056 c.c. e degli artt. 1223, 1226 e 2697 c.c. per avere considerato il danno da occupazione senza titolo come danno in re ipsa. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili o infondati i primi quattro motivi, ritenendo corretta la ricostruzione dei giudici di merito sulla mancata prova dei presupposti della rescissione per lesione e sulla necessità della prova scritta del diverso prezzo pattuito rispetto a quello risultante dal rogito. Ha invece accolto il quinto motivo, affermando che il danno da occupazione senza titolo non è in re ipsa e che il proprietario deve allegare e, se contestato, provare la concreta perdita di godimento del bene; per questo ha cassato la sentenza limitatamente al capo risarcitorio e rinviato alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione.

La decisione

La Corte ha respinto le censure sulla rescissione per lesione, ritenendo che la prova del diverso prezzo pattuito rispetto a quello indicato nel contratto richiedesse forma scritta e che, comunque, la prova della lesione ultra dimidium non potesse essere fondata su testimoni o presunzioni in contrasto con il contenuto del rogito e della quietanza. Ha inoltre ribadito che, per la rescissione, occorre la compresenza di sproporzione ultra dimidium, stato di bisogno e approfittamento, e che l'assenza di uno solo di tali elementi rende superflua l'indagine sugli altri. È stato invece accolto il motivo relativo al danno da occupazione senza titolo, perché la liquidazione in re ipsa è stata ritenuta errata alla luce del principio delle Sezioni unite secondo cui il proprietario deve allegare la concreta perdita di godimento del bene, e la prova del danno può essere anche equitativa ma solo a partire da tale allegazione e dall'eventuale contestazione della controparte. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, per il solo riesame del capo risarcitorio.

Norme richiamate

• art. 1448 c.c.

  La rescissione per lesione richiede congiuntamente sproporzione oltre la metà, stato di bisogno del contraente danneggiato e approfittamento dell'altro contraente; l'assenza di uno solo dei requisiti esclude l'azione.

• art. 1414 c.c.

  Nel rapporto tra le parti, l'eventuale simulazione del corrispettivo o di patti aggiunti richiede prova idonea e, per quanto valorizzato dalla Corte, non può essere dimostrata con semplice prova testimoniale in contrasto con il contenuto scritto del contratto.

• art. 702 bis c.p.c.

  È stato il rito introduttivo della domanda di accertamento della proprietà e rilascio.

• art. 342 c.p.c.

  Eccepita in appello l'inammissibilità del gravame per difetto di specificità.

• art. 345 c.p.c.

  Eccepita in appello l'inammissibilità delle produzioni documentali nuove.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi sono stati proposti per violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi; le doglianze ex n. 5 sono state ritenute inammissibili per la preclusione da doppia conforme.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, è inammissibile se non vengono indicate e confrontate le ragioni di fatto delle due decisioni di merito.

• art. 54, comma 2, d.l. 22 giugno 2012, n. 83

  Richiamato per l'applicabilità della disciplina sulla doppia conforme ai giudizi d'appello introdotti dopo l'11 settembre 2012.

• art. 54, comma 3, d.l. 22 giugno 2012, n. 83

  Richiamato per la riformulazione dell'art. 360, n. 5, c.p.c.

• L. 7 agosto 2012, n. 134

  Richiamata quale legge di conversione del d.l. n. 83 del 2012.

• art. 2722 c.c.

  Tra le parti della compravendita, la pattuizione di un prezzo diverso da quello scritto soggiace alle limitazioni della prova testimoniale, trattandosi di elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto.

• art. 2732 c.c.

  La quietanza contenuta nel rogito non può essere superata con prova contraria se non nei casi di errore di fatto o violenza, richiamati in via analogica.

• art. 115 c.p.c.

  Il danno da occupazione senza titolo richiede allegazione della concreta perdita di godimento; la prova può essere contestata specificamente e, se del caso, integrata anche mediante massime di esperienza o presunzioni semplici.

• artt. 2043-2056 c.c.

  Sono stati richiamati in relazione alla domanda risarcitoria da occupazione senza titolo.

• artt. 1223 e 1226 c.c.

  Richiamati per il criterio di liquidazione del danno e per la valutazione equitativa quando il danno non sia provabile nel preciso ammontare.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per il riparto dell'onere della prova sulla domanda risarcitoria e sui fatti costitutivi dell'azione di rescissione.

• art. 33645/2022 Sez. U

  Le Sezioni unite hanno affermato che il danno da occupazione senza titolo non è in re ipsa: il proprietario deve allegare la concreta possibilità di godimento perduta e, se contestato, provarla; la liquidazione può avvenire in via equitativa anche mediante il canone locativo di mercato.

Massime di principio

• La rescissione per lesione richiede la prova cumulativa di tre elementi: sproporzione ultra dimidium, stato di bisogno e approfittamento; la mancanza di uno solo di essi rende infondata la domanda.
• Ai fini della rescissione, ciò che rileva è il valore delle prestazioni al momento della stipula, come risultante dal regolamento contrattuale scritto; l'esecuzione successiva del prezzo non è decisiva per integrare o escludere la lesione.
• Tra le parti di una compravendita immobiliare, la deduzione di un prezzo effettivo diverso da quello risultante dal rogito incontra il limite della prova testimoniale, perché incide su un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto.
• La quietanza contenuta nel rogito non è liberamente superabile con testi o presunzioni; la prova contraria è ammessa solo nei limiti dell'errore di fatto, della violenza o della simulazione provata per iscritto.
• In presenza di doppia conforme, il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se non vengono indicate e confrontate le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• Il danno da occupazione senza titolo di immobile non è in re ipsa: il proprietario deve allegare la concreta perdita di godimento del bene e, se la controparte contesta specificamente, deve dimostrarla; solo allora è possibile la liquidazione equitativa, anche con riferimento al canone di mercato.

Come è indicizzato