Cassazione Civile, Sentenza n. 20391/2024 del 23/07/2024

Esito

La controversia

Il Condominio ha impugnato in Cassazione la sentenza d'appello che aveva dichiarato la nullità di tre delibere condominiali (23/04/2008, 12/11/2006 e 29/01/2009) relative alla regolamentazione dei posti auto sul viale/rampa di accesso, all'approvazione della planimetria dei posti auto/moto e allo stanziamento per delimitazione e fioriere. Il Condominio sosteneva che le misure erano legittime per disciplinare un preuso disordinato del viale, che tale situazione costituiva fatto pacifico e non impugnato (giudicato), che non si era verificata un'innovazione vietata ex art. 1120 c.c., e ha dedotto violazioni di norme processuali (art. 360 c.p.c.) e di diritto sostanziale (art. 1118 c.c., art. 1120 c.c.), contestando altresì la valutazione tecnica della Corte di appello e l'impiego del D.M. 1° febbraio 1986 come parametro di valutazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Condominio, confermando la pronuncia della Corte d'appello che aveva accolto l'impugnazione di Vallefuoco e dichiarato la nullità delle tre delibere nella parte contestata. La Cassazione ha ritenuto corretta la qualificazione operata dalla Corte d'appello secondo cui la destinazione di porzioni della rampa comune a posti auto ha comportato una trasformazione della cosa comune suscettibile di configurare un'innovazione vietata ex art. 1120 c.c., arrecando incomodo permanente e pregiudizio alla sicurezza e all'accesso al box di proprietà del Vallefuoco. La Corte ha inoltre ritenuto irrilevante, ai fini della legittimità delle delibere impugnate, il preuso disordinato del viale, ha escluso i vizi denunciati con riferimento alla procedura e alla valutazione tecnica e ha precisato che il D.M. 1° febbraio 1986 è stato richiamato solo come parametro orientativo. Il Condominio è stato condannato alle spese del giudizio (liquidate in euro 5.700,00 oltre oneri).

Norme richiamate

• art. 1120 c.c.

  La Corte ha ritenuto che la destinazione di porzioni della rampa comune a posti auto costituisca un'innovazione vietata quando comporti modificazione della cosa comune o della sua destinazione, con conseguente pericolo per la sicurezza e apprezzabile incomodità anche per un solo condomino; tale disciplina è applicabile indipendentemente dal preuso precedente

• art. 1118 c.c.

  La Corte ha ritenuto non applicabile l'art. 1118 c.c. una volta riscontrata l'ipotesi di innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c.; dunque il criterio proporzionale d'uso non prevale se vi è modifica vietata della cosa comune

• art. 2909 c.c.

  La Corte ha escluso che il cosiddetto preuso disordinato del viale potesse costituire giudicato in senso tale da legittimare la trasformazione; quindi la situazione di fatto antecedente non impedisce di valutare la nullità della delibera che ha formalizzato la trasformazione

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ha esaminato i motivi di cassazione proposti ai sensi degli specifici numeri dell'art. 360 c.p.c. e li ha ritenuti infondati o inammissibili, confermando la valutazione di merito della Corte d'appello

• D.M. 1° febbraio 1986 (Norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili)

  Il decreto è stato utilizzato dalla Corte come parametro orientativo per valutare oggettivamente se la trasformazione avesse determinato un aggravamento delle condizioni di sicurezza e di comodità; non è stato applicato come norma cogente risolutiva del caso

• art. 115 c.p.c. e art. 116 c.p.c.

  Richiamate in rapporto al potere di valutazione delle prove; la Corte ha ritenuto che la valutazione di merito della Corte d'appello, fondata anche sulla CTU, fosse adeguata e insindacabile in Cassazione

• art. 1105 c.c.

  Richiamato dall'attore in primo grado come doglianza procedurale relativa all'ordine del giorno; non è stato però determinante nella decisione di legittimità

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento da parte del ricorrente di un ulteriore contributo unificato, come previsto dalla norma

Massime di principio

• La trasformazione materiale o della destinazione di una parte della cosa comune (es. rampa di accesso trasformata in posti auto) può integrare un'innovazione vietata ex art. 1120 c.c. anche se il preuso era diffuso: la delibera che formalizza la trasformazione può essere nulla se causa pericolo, insicurezza o apprezzabile incomodità.
• Il disagio o il pericolo per anche un solo condomino può essere sufficiente per qualificare l'intervento come innovazione vietata; non è necessario che tutti i condomini risultino lesi.
• Il fatto che la collettività abbia usato in modo disordinato un'area comune prima della delibera non legittima automaticamente la trasformazione: il giudice può valutare la legittimità della delibera indipendentemente dal preuso.
• Il giudice di merito può ricondurre i fatti alla fattispecie normativa più idonea (principio iura novit curia) e la Cassazione controlla principalmente la correttezza della qualificazione e la motivazione, non la rivalutazione piena delle prove tecniche.
• L'impiego di norme tecniche (es. D.M. 1/2/1986) può servire come parametro orientativo per valutare sicurezza e comodità: è opportuno che assemblee e amministratori acquisiscano valutazioni tecniche prima di deliberare modifiche della destinazione di spazi comuni.
• Per evitare rischi di annullamento, le deliberazioni che incidono sulla destinazione o sulla consistenza materiale dei beni comuni devono essere deliberate con attenzione alle condizioni di legge, alla sicurezza, alla effettiva incidenza sui singoli condomini e, se necessario, supportate da perizie tecniche.