Cassazione Civile, Sentenza n. 20886/2023 del 18/07/2023

Esito

La controversia

I controricorrenti (Ciccia e Kondoridu) hanno convenuto in giudizio Leonardi e l'Agenzia Monteverde per il mancato seguito a una proposta di acquisto di un immobile, lamentando mancata consegna di documentazione e il silenzio circa l'esistenza di un'ipoteca, un pignoramento e debiti condominiali. Il giudice di primo grado accertò l'inadempimento della Leonardi e dichiarò trasferita la proprietà ex art. 2932 c.c., con condanna al pagamento del saldo; la Corte d'appello confermò l'esistenza di un contratto preliminare e respinse la domanda di risarcimento danni dei promissari acquirenti. Leonardi ha proposto ricorso per cassazione articolando quattro motivi tra cui errore di interpretazione (preliminare vs 'preliminare di preliminare'), errata applicazione di art. 2932 e art. 1460 c.c., contraddittorietà della motivazione e carenza di verifica della regolarità urbanistica e della presenza della concessione edilizia prima di pronunciare la sentenza costitutiva.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i primi tre motivi di doglianza (confermando la valutazione di merito sulla sussistenza del preliminare, la valutazione comparativa degli inadempimenti e la coerenza motivazionale) e ha invece accolto il quarto motivo relativo alla mancata verifica della regolarità urbanistica e della esistenza della concessione edilizia. Per tale ragione la sentenza della Corte d'appello è stata cassata, limitatamente alla declaratoria costitutiva ex art. 2932 c.c., e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione perché accerti e dia atto dell'esistenza della necessaria concessione edilizia (atto prodromico alla declaratoria). Gli altri esiti del giudizio di merito restano impregiudicati fino al nuovo esame.

Norme richiamate

• art. 1325 c.c.

  Usato per valutare se la proposta e l'accettazione contenevano gli elementi essenziali del contratto; la Corte d'appello ha ritenuto che gli elementi necessari fossero presenti trasformando l'accordo in contratto preliminare.

• art. 1326 c.c.

  Riferimento alla forma della proposta irrevocabile e all'accettazione: la Corte d'appello l'ha interpretato come formazione dell'accordo sul contenuto essenziale.

• art. 2932 c.c.

  Norma che consente la declaratoria di trasferimento della proprietà in esecuzione specifica del preliminare; la Cassazione ha ritenuto che prima di pronunciare tale effetto il giudice di merito debba accertare la presenza della necessaria concessione edilizia (condizione dell'azione).

• art. 1460 c.c.

  Regola l'eccezione di inadempimento (exceptio non adimpleti contractus); la Corte d'appello ha operato una valutazione comparativa degli inadempimenti per stabilire a chi imputare la colpa e se fosse possibile l'esecuzione specifica.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato nella distinzione tra gravità dell'inadempimento rilevante per la risoluzione e la diversa valutazione comparativa prevista dall'art. 1460; la Cassazione conferma la diversa funzione delle due norme.

• art. 17 legge n. 47/1985

  Norma richiamata nell'ambito dell'accertamento della regolarità urbanistica/edilizia dell'immobile prima della pronuncia di trasferimento forzoso; la sentenza impugnata non ha valutato adeguatamente questo profilo.

• art. 40 legge n. 47/1985

  Altro riferimento alla normativa urbanistica richiamata nella censura sulla verifica della regolarità edilizia dell'immobile.

• art. 46, comma 1, D.P.R. n. 380/2001

  Richiama l'obbligo di accertare la regolarità urbanistica/edilizia (concessione/permesso) come condizione dell'azione per il trasferimento della proprietà; la Cassazione ordina che tale verifica venga fatta.

• art. 112 c.p.c.

  Citato tra le norme processuali rilevanti nella censura sulla regolarità urbanistica e sugli effetti processuali; la sentenza richiama il potere istruttorio del giudice ma insiste sulla necessità di verifica d'ufficio dei presupposti della pronuncia costitutiva.

• art. 213 c.p.c.

  Richiamato per affermare il potere del giudice di acquisire d'ufficio documenti necessari (es. concessione edilizia) in quanto la loro mancanza è condizione dell'azione.

• art. 360 c.p.c. (n. 3 e n. 4)

  Norma che disciplina i motivi di ricorso per cassazione: il ricorso ha invocato violazione di norme di diritto (n.3) e nullità per contraddittorietà della motivazione (n.4); la Cassazione ha accolto il motivo n.3 relativo alla mancata verifica della regolarità urbanistica e rigettato gli altri.

• art. 132 c.p.c. (n.4 richiamato)

  Richiamato dalla ricorrente nella doglianza di contraddittorietà; la Cassazione ha ritenuto l'apparente aporia inesistente, poiché le questioni erano su piani differenti.

Massime di principio

• Prima di pronunciare una sentenza costitutiva che trasferisca la proprietà (esecuzione specifica del preliminare) il giudice deve accertare la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile (esistenza della concessione edilizia o altra documentazione equivalente), anche d'ufficio.
• La qualificazione di un atto come contratto preliminare richiede la verifica che proposta e accettazione contengano gli elementi essenziali (oggetto, prezzo, modalità) e la forma richiesta; tale valutazione è rimessa al giudice di merito e sindacabile in Cassazione solo per vizi di diritto o violazione dei canoni interpretativi.
• In caso di pretese contrapposte (esecuzione specifica vs risoluzione per inadempimento) il giudice deve valutare comparativamente i comportamenti delle parti per stabilire chi sia inadempiente e se l'eccezione di inadempimento legittima il mancato adempimento della controparte.
• La rilevanza dell'inadempimento ai fini dell'eccezione ex art. 1460 c.c. è distinta dall'accertamento della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione (art. 1455 c.c.); occorre non confondere i due piani di valutazione.
• Se si lamentano danni in dipendenza del mancato perfezionamento del preliminare, il rifiuto legittimo di stipulare (es. per pignoramento successivamente trascritto) può impedire la prosperità della domanda risarcitoria se il rifiuto ha effetto sulla possibilità di provare il nesso causale immediato e diretto.