Cassazione Civile, Ordinanza n. 10808/2025 del 24/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di affitto di azienda alberghiera stipulato nel 2008 e cessato nel 2014. La concedente aveva ottenuto decreto ingiuntivo per canoni rimasti insoluti dal novembre 2013 in poi; l'affittuaria aveva opposto il decreto, deducendo l'inadempimento della concedente per l'inadeguatezza della struttura e di varie dotazioni dell'albergo, invocando l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. e chiedendo in compensazione i costi di riparazioni eseguite. Dopo un primo andamento processuale favorevole all'opponente, la causa era stata decisa in sede di rinvio con condanna dell'affittuaria al pagamento del residuo canone. Con il ricorso per cassazione la società affittuaria ha dedotto, in sintesi: omesso esame di fatti decisivi e risultanze istruttorie in relazione all'impianto termico; violazione dell'art. 112 c.p.c. per asserita decisione su circostanze non dedotte; omesso esame delle risultanze istruttorie sullo stato dei poggioli; violazione dell'art. 1621 c.c. quanto alla ripartizione degli interventi di manutenzione e al rifacimento dei poggioli; violazione dell'art. 1460 c.c. e omesso esame delle prove sulla legittimità della sospensione del pagamento dei canoni. La doglianza sostanziale era che le carenze della struttura, dell'impianto di riscaldamento e di altri beni aziendali avessero inciso sul sinallagma e giustificato il mancato pagamento dei canoni, oltre al rimborso delle spese sostenute.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i motivi, per la maggior parte formulati come omesso esame di fatti decisivi, in realtà sollecitassero un riesame del merito e non individuassero un fatto storico decisivo omesso dal giudice di merito; inoltre, ha rilevato carenze di specificità e di localizzazione degli atti e dei documenti ex art. 366 c.p.c., nonché la mancata critica della ratio decidendi della sentenza impugnata. In particolare, la Corte ha osservato che la corte territoriale aveva già esaminato le principali doglianze sull'impianto di riscaldamento, sui poggioli e sull'eccezione di inadempimento, valorizzando anche il comportamento delle parti e la modestia, non decisività e sproporzione delle carenze rispetto alla sospensione integrale del pagamento dei canoni. È stata quindi confermata la condanna della ricorrente alle spese di legittimità e l'obbligo del versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento richiede una valutazione di buona fede e proporzionalità tra le contrapposte inadempienze; nel caso concreto la sospensione del canone è stata ritenuta sproporzionata rispetto alle carenze lamentate.

• art. 1621 c.c.

  La norma in tema di riparazioni nell'affitto non è imperativa e può essere derogata dalle parti nella concreta regolamentazione contrattuale.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione/omessa pronuncia richiede una precisa deduzione del fatto processuale e della motivazione asseritamente viziata.

• art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge deve investire la corretta sussunzione della fattispecie nella norma, non una mera richiesta di rivalutazione del merito.

• art. 360, comma primo, n. 4, c.p.c.

  I motivi devono confrontarsi con la ratio decidendi e indicare specificamente l'errore processuale denunciato; in mancanza sono inammissibili.

• art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è configurabile solo per omesso esame di un fatto storico decisivo, non per omissione di argomentazioni, prove o valutazioni di merito.

• art. 366, comma primo, n. 4, c.p.c.

  Il motivo di ricorso deve contenere la specifica critica alla decisione impugnata; un motivo che non identifichi la ragione della censura è inammissibile.

• art. 366, comma primo, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare e localizzare atti e documenti posti a fondamento del motivo, rendendone possibile il controllo in cassazione.

• art. 2697 c.c.

  Il fatto decisivo omesso ai fini dell'art. 360 n. 5 può essere un fatto principale o secondario rilevante ai sensi dell'onere della prova.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di inammissibilità del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. non consente di rimettere in discussione la ricostruzione dei fatti o la valutazione delle prove, ma richiede l'individuazione di uno specifico fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti, che sia stato del tutto pretermesso dal giudice di merito.
• La censura per violazione di legge o per errori processuali è inammissibile se non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e se non indica con precisione gli atti, i documenti e la motivazione oggetto di critica.
• Nell'eccezione di inadempimento il rifiuto di adempiere deve essere valutato alla luce di buona fede e proporzionalità: la sospensione dell'obbligazione propria è legittima solo se commisurata alla gravità dell'altrui inadempimento e all'incidenza sul sinallagma.
• Le norme in tema di ripartizione delle riparazioni nell'affitto di azienda possono essere derogate dall'autonomia contrattuale, sicché la loro applicazione va ricostruita in via interpretativa sulla base del regolamento negoziale concreto.
• Una contestazione di vizi o carenze dell'azienda affittata non basta, da sola, a giustificare la sospensione integrale del canone quando le mancanze risultino modeste, circoscritte o comunque non tali da compromettere in modo apprezzabile il godimento dell'azienda.

Come è indicizzato