Cassazione Civile, Ordinanza n. 27024/2025 del 08/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da due opposte iniziative relative a fondi confinanti ad Agrigento. Da un lato, un proprietario confinante agiva per far accertare che la costruzione realizzata dalla società ricorrente fosse stata edificata in violazione delle distanze legali tra fabbricati, chiedendo l’arretramento dell’immobile e il risarcimento del danno; dall’altro, la società convenuta proponeva a sua volta domanda per far accertare un asserito sconfinamento del fondo vicino nel proprio terreno, con richieste conseguenti di demolizione di alcune opere e di regolarizzazione di altre. Il Tribunale aveva accolto in parte la domanda originaria ritenendo violata la distanza di 10 metri tra pareti finestrate e frontistanti e aveva rigettato la domanda di usurpazione del terreno, mentre in appello la società contestava la sussistenza della violazione delle distanze, sostenendo che non vi fossero pareti finestrate frontistanti nel tratto rilevante e che la domanda sul confine fosse decisiva; gli eredi del proprietario originario proponevano appello incidentale per ottenere un più ampio arretramento. In cassazione la società ha articolato tre motivi: (1) violazione dell’art. 9, comma 1, n. 2, D.M. 1444/1968, assumendo che la disciplina delle distanze di dieci metri richieda pareti entrambe finestrate e frontistanti, circostanza che nella specie mancherebbe; (2) violazione/falsa applicazione dell’art. 950 c.c., sostenendo che la questione del confine fosse rilevante e che la Corte territoriale avesse errato nel considerarla irrilevante; (3) ancora violazione dell’art. 950 c.c. per avere la Corte d’appello escluso le violazioni ascritte alla controparte sulla base di un’erronea individuazione del confine. La Suprema Corte ha ritenuto il primo motivo infondato, affermando che la distanza di dieci metri opera anche quando solo una delle pareti frontistanti sia finestrata e che è sufficiente una frontistanza anche obliqua per un segmento delle facciate; ha ritenuto infondato anche il secondo motivo perché la distanza regolata dal D.M. riguarda i fabbricati e non il confine, sicché l’eventuale sconfinamento era irrilevante ai fini di quella domanda; il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile e comunque manifestamente infondato, poiché mirava a un nuovo accertamento di fatto sul confine e perché, in mancanza di altri elementi certi, l’art. 950 c.c. consente di fare riferimento alle mappe catastali. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della società alle spese, al risarcimento ex art. 96, comma 3, c.p.c. e al pagamento della somma in favore della Cassa delle Ammende ex art. 96, comma 4, c.p.c., oltre agli ulteriori oneri previsti dal d.P.R. 115/2002.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società. Ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto violata la distanza legale tra fabbricati ex art. 9, comma 1, n. 2, D.M. 1444/1968, ha escluso che la questione del confine potesse incidere su tale disciplina e ha ritenuto non censurabile in sede di legittimità l’accertamento di fatto compiuto sulla delimitazione tra i fondi. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità, al risarcimento del danno processuale in favore dei controricorrenti e al pagamento di una somma alla Cassa delle Ammende; sono state dichiarate irripetibili le spese nei confronti delle intimate non costituite.

Norme richiamate

• art. 9, comma 1, n. 2, D.M. n. 1444/1968

  la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e frontistanti si applica anche quando solo una delle pareti sia finestrata; è sufficiente che esista una frontistanza anche obliqua per un segmento delle facciate, e le finestre possono trovarsi in qualsiasi zona della parete contrapposta, anche se solo una parte del fronte sia a distanza inferiore a quella prescritta

• art. 9, comma 1, n. 3, D.M. n. 1444/1968

  la maggiore distanza pari all’altezza del fabbricato più alto presuppone che le pareti si fronteggino per almeno 12 metri; nel caso concreto è stata ritenuta non applicabile

• art. 950 c.c.

  in tema di regolamento di confini, in mancanza di altri elementi certi il giudice può attenersi alle coordinate desunte dalle mappe catastali; la distanza tra fabbricati ex D.M. 1444/1968 è distinta dalla linea di confine e l’eventuale sconfinamento non incide di per sé sulla verifica della distanza legale tra edifici

• art. 51, comma 1, n. 4 c.p.c.

  è stato richiamato il principio per cui la partecipazione del consigliere delegato proponente al collegio non integra incompatibilità nel giudizio definito con il rito camerale ex art. 380-bis c.p.c.

• art. 52 c.p.c.

  richiamato in relazione alla questione di incompatibilità del consigliere delegato proponente, esclusa dalla Corte

• art. 380-bis c.p.c.

  norma sul procedimento accelerato camerale e sulla proposta di definizione anticipata; nel caso la proposta di inammissibilità e/o manifesta infondatezza non è stata seguita, ma il ricorso è stato deciso nel merito

• art. 96, comma 3, c.p.c.

  è stata applicata la condanna al risarcimento del danno processuale in favore dei controricorrenti per soccombenza e per la conformità della decisione alla proposta di definizione anticipata

• art. 96, comma 4, c.p.c.

  è stata disposta la condanna al pagamento di una somma in favore della Cassa delle Ammende

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto

Massime di principio

• La distanza minima tra pareti finestrate e frontistanti prevista dalla normativa urbanistica si applica anche quando una sola delle due pareti sia finestrata, purché esista un tratto di frontistanza tra i fabbricati, anche non perfettamente parallelo ma idoneo a far incontrare le proiezioni ortogonali delle facciate.
• Ai fini della disciplina delle distanze tra costruzioni, ciò che rileva è il rapporto tra fabbricati e non la distanza dal confine: un eventuale sconfinamento può assumere rilievo in un separato giudizio di confine, ma non esclude di per sé la violazione delle distanze legali tra edifici.
• Nel giudizio di regolamento di confini, in mancanza di altri elementi certi, il giudice può legittimamente fare riferimento alle mappe catastali; in cassazione non è consentito trasformare la censura in una richiesta di nuovo accertamento di fatto sulla delimitazione del fondo.
• La maggiore distanza commisurata all’altezza del fabbricato più alto presuppone una diversa situazione geometrica dei fronti edificati rispetto alla semplice distanza di dieci metri tra pareti finestrate e frontistanti, sicché non opera automaticamente in ogni controversia tra edifici vicini.
• Quando il ricorso è respinto e risulta conforme alla proposta di definizione anticipata, la Corte può applicare le conseguenze sanzionatorie di cui all’art. 96 c.p.c. e dare atto dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Come è indicizzato