Cassazione Civile, Ordinanza n. 10667/2026 del 22/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasceva da una compravendita frazionata di un originario lotto indiviso: la società ricorrente aveva acquistato nel 2001 una porzione del fondo (mappale 1632), comprendente una struttura destinata a ristorante e un’area antistante adibita a parcheggio; il resistente aveva poi acquistato nel 2004 un’altra porzione del medesimo lotto. La clausola contenuta nell’atto di acquisto del 6.8.2001 prevedeva che il venditore si riservasse per sé e per i suoi aventi causa il diritto di sosta e di transito, pedonale e carrabile, per accedere al fabbricato e al terreno residuo, da esercitarsi sulla porzione del mappale 1632 destinata a parcheggio. La società attrice chiedeva in giudizio di accertare l’inesistenza di una servitù di transito e parcheggio in favore del fondo del resistente, sostenendo che si trattasse al più di un diritto personale di sosta riservato al venditore; in subordine chiedeva la determinazione dell’estensione e delle modalità di esercizio del diritto. Il resistente sosteneva invece che sulla sua porzione fosse stata costituita una servitù reale. La Corte d’appello ha ritenuto che la clausola integrasse una servitù prediale, escludendo solo che essa comprendesse anche il parcheggio. Con il ricorso per cassazione la società ha dedotto: (1) violazione degli artt. 1322, 1027, 1028 ss., 1051 c.c. e degli artt. 115, 116 e 132 c.p.c., assumendo che la Corte d’appello avesse escluso erroneamente la possibilità di configurare una servitù irregolare o un diritto personale di transito e sosta; (2) errore nell’escludere la natura personale del diritto; (3) errata interpretazione della clausola del 6.8.2001, che secondo la ricorrente sarebbe stata riservata a favore della persona del venditore e non del fondo; (4) omesso esame e falsa valutazione della concessione edilizia del 2008, sostenendo che essa dimostrerebbe l’assenza, al 2001, di un’attività attuale sul fondo del resistente e quindi l’assenza di utilità fondiaria; (5) ulteriore censura sulla valorizzazione della destinazione del cespite e del profilo temporale della sosta. La Corte di cassazione ha ritenuto infondate tutte le censure, affermando che il giudice di merito aveva correttamente interpretato la clausola come costitutiva di una servitù reale, sulla base del tenore letterale dell’atto, della trasmissibilità del diritto agli aventi causa e della funzione di utilità per il fondo dominante, e che la doglianza sulla prova/documentazione non era specificamente autosufficiente.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso della società ricorrente. Ha confermato la decisione della Corte d’appello di Roma che aveva riconosciuto la sussistenza di una servitù reale di transito e sosta (escludendo il parcheggio) a favore del fondo del resistente, fondata sulla clausola del contratto del 6.8.2001. La Corte ha precisato che il giudice di merito aveva esaminato entrambe le possibili qualificazioni del diritto (reale o personale) e aveva scelto, con motivazione adeguata e non apparente, l’interpretazione di servitù prediale; ha escluso la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché il vizio di motivazione e l’omesso esame di fatti decisivi, rilevando anche la carenza di specificità/autosufficienza nella censura relativa alla concessione edilizia del 2008. Ha quindi condannato la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e ha dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1322 c.c.

  Richiamato per la possibilità di costituire diritti atipici o di qualificare il contenuto negoziale, ma la Corte ha ritenuto che nel caso concreto la clausola avesse dato vita a una servitù prediale e non a un diritto personale atipico.

• art. 1027 c.c.

  Usato per definire il requisito della servitù come peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo; la Corte ha ritenuto integrata la predialità.

• art. 1028 c.c.

  Richiamato nel contesto della disciplina delle servitù prediali e della loro configurabilità.

• art. 1032 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente e dalla Corte nel quadro della disciplina delle servitù, ma non ritenuto decisivo per mutare la qualificazione del diritto.

• art. 1051 c.c.

  Evocato nei motivi di ricorso in relazione al transito; la Corte non ne ha ravvisato violazione.

• art. 115 c.p.c.

  La Corte ha ribadito che la violazione è configurabile solo se il giudice pone a fondamento prove non introdotte dalle parti; non è invece deducibile per contestare la valutazione comparativa delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La Corte ha precisato che la violazione è configurabile solo quando il giudice attribuisca a una prova un valore diverso da quello legale o disattenda la regola del prudente apprezzamento in modo giuridicamente errato; non quando si contesti il mero cattivo esercizio della valutazione probatoria.

• art. 132 c.p.c.

  La motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta sufficiente a integrare il minimo costituzionale, quindi non apparente né affetta da insanabile contrasto logico.

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Usato come parametro dei motivi di ricorso; la Corte ha escluso la sussistenza dei vizi dedotti.

• artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Richiamati per l’onere di specificazione e di produzione/individuazione del documento o fatto storico asseritamente omesso; la Corte ha ritenuto carente la censura relativa alla concessione edilizia.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato come base del contributo unificato ulteriore dovuto in caso di soccombenza in cassazione.

Massime di principio

• In tema di servitù, la qualificazione del diritto dipende dall’interpretazione della clausola costitutiva: se dal tenore dell’atto emerge un peso permanente a vantaggio di un fondo e non una mera utilità personale, il diritto deve essere qualificato come servitù prediale.
• La cd. servitù irregolare, quale rapporto obbligatorio atipico, richiede che il vincolo sia personale e temporaneo; è incompatibile con una obbligazione personale di durata permanente. Se la clausola è espressa in termini di riserva "per sé e aventi causa" senza scadenza, l’interpretazione può legittimamente propendere per la natura reale del vincolo.
• In sede di legittimità, quando la clausola contrattuale è suscettibile di più interpretazioni plausibili, non è consentito censurare la sentenza perché il giudice di merito ha scelto una lettura diversa da quella proposta dalla parte ricorrente.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è deducibile in cassazione solo se il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o abbia attribuito a una prova un valore legale non previsto dalla legge; non basta lamentare una diversa valutazione del materiale probatorio.
• Il vizio di motivazione ex art. 132 c.p.c. è escluso quando la sentenza espone un percorso argomentativo comprensibile e coerente, idoneo a superare il minimo costituzionale di motivazione.
• L’omesso esame di un fatto decisivo non si configura per la sola mancata considerazione di un documento o di un elemento istruttorio, se il fatto storico rilevante è stato comunque preso in considerazione; inoltre il ricorrente deve indicare in modo specifico quando e come il documento sia stato prodotto e discusso, e perché sarebbe decisivo.

Come è indicizzato