Cassazione Civile, Ordinanza n. 00676/2025 del 10/01/2025

Esito

La controversia

La vicenda nasce da un contratto di locazione finanziaria immobiliare stipulato tra una società utilizzatrice e la società concedente. A seguito dell’inadempimento dell’utilizzatrice nel pagamento di alcuni canoni, la concedente aveva ottenuto in primo grado la risoluzione del contratto e la condanna alla restituzione degli immobili; nel frattempo, in pendenza di appello, vi era stato il rilascio del cespite. Successivamente l’utilizzatrice aveva agito autonomamente per far dichiarare la nullità della clausola contrattuale che consentiva alla concedente di trattenere i canoni già riscossi, quelli a scadere e, inoltre, il costo dell’opzione di acquisto, chiedendo in subordine la riduzione della penale e la determinazione di tempi e modalità corrette di collocazione sul mercato degli immobili. Il Tribunale aveva rigettato la domanda e la Corte d’appello aveva confermato, ritenendo valida la clausola penale e reputando che dal dovuto dovesse essere detratto il valore del cespite riottenuto, da calcolarsi in base al valore di effettivo realizzo; aveva inoltre ritenuto non provate specifiche negligenze nella vendita. Con il ricorso per cassazione la società utilizzatrice ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1526, comma 2, 1322 e 1418 c.c., sostenendo la nullità della clausola perché includeva anche il prezzo dell’opzione di acquisto; 2) violazione degli artt. 1384, 1175, 1366 e 1375 c.c., per mancata riduzione della penale in quanto manifestamente eccessiva ed esclusione del corrispettivo dell’opzione; 3) violazione degli artt. 2697, 1375 e 1227 c.c., oltre a norme processuali sulla motivazione e sul vizio di motivazione, lamentando che la Corte d’appello avesse trascurato la consulenza tecnica sul valore del bene, avesse aderito acriticamente alla versione della concedente e avesse erroneamente posto a suo carico l’inerzia nella ricerca di migliori acquirenti, pur non avendo più la disponibilità dei beni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo infondati tutti e tre i motivi esaminati congiuntamente. Ha richiamato il principio, affermato dalle Sezioni Unite, secondo cui nel leasing immobiliare finanziario traslativo è legittima la clausola che, in caso di inadempimento dell’utilizzatore e risoluzione del contratto, preveda la perdita dei canoni già versati, il pagamento dei canoni a scadere e del costo dell’opzione di acquisto, con detrazione del valore del bene restituito o del suo realizzo effettivo. Ha precisato che, quando il bene sia stato effettivamente venduto o comunque allocato, il parametro non è una mera stima astratta di mercato ma il valore concretamente conseguito; la eventuale "vendita negligente" integra un fatto modificativo del diritto alla detrazione e l’onere di allegarlo e provarlo grava sull’utilizzatore, che intenda contestare il valore di realizzo. La Corte ha inoltre osservato che le doglianze sulla consulenza tecnica e sulla motivazione erano aspecifiche e non scalfivano l’autonoma ratio decidendi della sentenza impugnata. Le spese del giudizio di cassazione sono state poste a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 1526, comma 2, c.c.

  è analogicamente applicabile alla risoluzione del leasing traslativo anteriore alla L. n. 124 del 2017, ma non impedisce la validità di una clausola che regoli convenzionalmente la restituzione delle utilità con detrazione del valore del bene

• art. 1322 c.c.

  richiamato come parametro della dedotta invalidità della clausola, ma la Corte ha ritenuto legittima l’autonomia negoziale esercitata nella pattuizione del leasing traslativo

• art. 1418 c.c.

  invocato per sostenere la nullità della clausola, ma la Corte ha escluso la nullità perché la pattuizione è compatibile con il sistema

• art. 1384 c.c.

  richiamato per la riduzione della penale manifestamente eccessiva; la Corte ha ribadito che il correttivo opera attraverso la detrazione del valore del bene restituito

• art. 1175 c.c.

  invocato a supporto della richiesta di riduzione e della correttezza nell’esecuzione del rapporto

• art. 1366 c.c.

  richiamato per l’interpretazione secondo buona fede della clausola penale

• art. 1375 c.c.

  richiamato per la correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, ma non ritenuto violato

• art. 2697 c.c.

  l’onere di allegare e provare la vendita negligente o circostanze idonee a incidere sul valore di realizzo grava sull’utilizzatore che contesti la detrazione

• art. 1227 c.c.

  richiamato nel motivo relativo al comportamento delle parti e alla pretesa inerzia dell’utilizzatore, ma non ritenuto decisivo

• art. 115 c.p.c.

  invocato per la valutazione delle prove e della documentazione in atti

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  invocato per il vizio motivazionale, ma le censure sono state ritenute aspecifiche e non idonee a scalfire la ratio decidendi

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  richiamato quale parametro della motivazione della sentenza impugnata

• art. 111, sesto comma, Cost.

  richiamato a sostegno della censura di motivazione apparente

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell’ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• Nel leasing immobiliare finanziario traslativo è legittima la clausola che, in caso di inadempimento dell’utilizzatore, attribuisca al concedente i canoni già versati, quelli a scadere e il costo dell’opzione di acquisto, purché sia previsto il deconto del valore del bene recuperato o del suo realizzo.
• L’art. 1526, comma 2, c.c. non esclude la pattuizione di una disciplina convenzionale della risoluzione nel leasing traslativo; il controllo giudiziale sulla eventuale eccessività della penale si esprime nella verifica del correttivo costituito dalla detrazione del valore del cespite.
• Quando il bene sia stato effettivamente venduto o altrimenti allocato dopo la restituzione, il valore da detrarre è quello concretamente conseguito; la stima astratta di mercato opera solo in mancanza di un realizzo effettivo.
• La contestazione di una presunta vendita negligente integra un fatto modificativo della pretesa del concedente e deve essere specificamente allegata e provata dall’utilizzatore che deduca un valore di realizzo inferiore per fatto imputabile al creditore.
• Le censure in cassazione che si limitino a contestare il merito delle valutazioni di fatto o della consulenza tecnica, senza incidere sulla ratio decidendi autonoma della sentenza impugnata, non sono idonee a determinare la cassazione della decisione.

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