Cassazione Civile, Ordinanza n. 12881/2024 del 10/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita stipulata per atto pubblico avente ad oggetto un terreno con una certa capacità edificatoria e con l'acquisto, per corrispettivo, di un'ulteriore volumetria da trasferire da altro lotto rimasto nella disponibilità del venditore. L'acquirente ha poi chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, sostenendo che il Comune avesse respinto la domanda di permesso di costruire perché l'asservimento volumetrico mediante trasferimento di cubatura non era consentito in assenza di variante urbanistica. Ha quindi domandato la restituzione del prezzo e di varie spese sostenute, oltre al risarcimento del lucro cessante per il mancato utile edificatorio. In appello ha inoltre dedotto la nullità del contratto per carenza di causa e di oggetto, e ha censurato l'affermazione secondo cui la volumetria sarebbe stata comunque disponibile e trasferibile al momento della stipula. Nel ricorso per cassazione ha articolato tre motivi: 1) falsa applicazione degli artt. 1470 e 1453 c.c., sostenendo che l'oggetto del contratto comprendesse non solo la cessione della volumetria, ma anche l'obbligo di consentire il rilascio del titolo edilizio, con conseguente inadempimento del venditore; 2) violazione di legge per avere la Corte d'appello escluso la responsabilità del cedente, attribuendo il mancato rilascio del permesso a una scelta regolatoria del Comune e non all'obbligo del venditore di assicurare la concreta edificabilità; 3) violazione degli artt. 1418, comma 2, e 1325 c.c., per non avere ravvisato la nullità del contratto per difetto di causa tipica o di oggetto, in quanto non sarebbe stato trasferito il diritto edificatorio né conseguita l'utilitas sperata.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati il primo e il terzo motivo e inammissibile il secondo. Ha affermato che il negozio di cessione di cubatura tra privati ha efficacia traslativa di un diritto edificatorio di natura non reale e a contenuto patrimoniale, autonomo rispetto al procedimento amministrativo, e che il permesso di costruire opera come elemento esterno di regolazione pubblicistica della successiva edificazione, senza incidere sul trasferimento tra privati. Nel caso concreto il diniego del titolo edilizio non è dipeso dalla mancanza della volumetria ceduta né da un inadempimento del venditore, ma da una sopravvenuta disciplina urbanistica e dalla mancata previsione delle concentrazioni planivolumetriche, dunque da un factum principis non imputabile al cedente. La Corte ha anche escluso la nullità del contratto: la causa va valutata al momento genetico del negozio e non viene meno per le vicende successive dell'esecuzione; l'eventuale impossibilità di utilizzare la volumetria o l'inadempimento attengono, semmai, alla risoluzione del contratto, non alla sua invalidità originaria. Il ricorso è stato quindi integralmente respinto, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale richiamata per denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 1470 c.c.

  È richiamato per la nozione di compravendita e per contestare l'individuazione dell'oggetto del contratto.

• art. 1453 c.c.

  È richiamato come norma sulla risoluzione per inadempimento, ritenuta non applicabile perché il mancato rilascio del permesso non è imputabile al venditore.

• art. 2643, n. 2-bis, c.c.

  È menzionato per affermare la trascrivibilità della cessione di cubatura quale diritto edificatorio di natura non reale.

• art. 1418, secondo comma, c.c.

  È richiamato per escludere la nullità del contratto per mancanza di causa.

• art. 1325 c.c.

  È richiamato con riferimento agli elementi essenziali del contratto, ritenuti presenti nel caso concreto.

• art. 1256 c.c.

  È menzionato tra le norme che disciplinano l'impossibilità sopravvenuta della prestazione.

• art. 1463 c.c.

  È menzionato tra le norme che disciplinano l'impossibilità sopravvenuta e la conseguente risoluzione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È richiamato come base procedurale della decisione in camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

  È richiamato per l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La cessione di cubatura tra privati integra un negozio a efficacia traslativa di un diritto edificatorio di contenuto patrimoniale e natura non reale; il trasferimento non dipende, tra le parti, dal successivo rilascio del permesso di costruire.
• Il permesso di costruire costituisce un elemento esterno di regolazione pubblicistica della successiva edificazione e non coincide con l'effetto traslativo del contratto di cessione di volumetria.
• La risoluzione per inadempimento presuppone che l'omessa o impossibile prestazione sia imputabile alla parte obbligata; se il mancato rilascio del titolo edilizio dipende da una scelta o sopravvenienza urbanistica dell'autorità pubblica, si è in presenza di un factum principis idoneo a escludere l'imputabilità.
• La nullità per difetto di causa va valutata con riferimento al momento genetico del contratto: le vicende successive dell'esecuzione, anche se impediscono il risultato economico sperato, non trasformano automaticamente il negozio valido in un contratto nullo.
• La mancanza di utilità concreta o il mancato conseguimento dell'obiettivo edificatorio non integrano di per sé difetto originario di causa o di oggetto, ma possono semmai porre un problema di inadempimento o impossibilità sopravvenuta, da apprezzare secondo le relative regole.
• In sede di legittimità non è consentito sollecitare una nuova valutazione del materiale fattuale e tecnico già compiuta dal giudice di merito sotto la veste formale della violazione di legge.

Come è indicizzato