Cassazione Civile, Ordinanza n. 32181/2025 del 10/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di un immobile ad uso diverso dall'abitativo destinato ad attività commerciale. Il locatore aveva ottenuto decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni e somme garantite da assegni; i conduttori avevano proposto opposizione e, in primo grado, avevano anche chiesto la risoluzione del contratto e la restituzione di quanto versato, deducendo che l'immobile fosse privo del certificato di agibilità e affetto da irregolarità edilizie tali da renderlo inutilizzabile o comunque idoneo a impedire il legittimo esercizio dell'attività commerciale. La Corte d'appello, accogliendo l'appello del locatore, ha rigettato l'opposizione al decreto ingiuntivo e le domande riconvenzionali, ritenendo non provato che le carenze dell'immobile avessero concretamente limitato il godimento del bene e quindi giustificato il mancato pagamento del canone. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione i conduttori hanno denunciato violazione degli artt. 1575 n. 3, 1453 e 1578 c.c., sostenendo che l'assenza del certificato di agibilità e le irregolarità urbanistico-edilizie, taciute dal locatore, integrassero un vizio della cosa locata e un inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto, oltre a rendere impossibile l'esercizio dell'attività pattuita.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. In via preliminare ha ritenuto il ricorso carente del requisito di cui all'art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c., perché non ricostruiva in modo chiaro e sintetico la vicenda processuale, le domande di primo grado, le difese delle parti e la sentenza del Tribunale, rendendo incomprensibile la portata delle censure. Inoltre ha rilevato che l'unico motivo era comunque inammissibile e, comunque, infondato: i ricorrenti si fondavano su circostanze fattuali non adeguatamente specificate ex art. 366, n. 6, c.p.c. e soprattutto non si confrontavano con la ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale aveva escluso che fosse stato allegato e provato un concreto pregiudizio al godimento del bene. La Corte ha ribadito il principio secondo cui, nella locazione di immobili per uso diverso dall'abitativo, l'abusività del bene o la mancanza di titoli autorizzativi non incide di per sé sulla validità del contratto né integra automaticamente un vizio della cosa locata; può invece configurare inadempimento del locatore solo se incide concretamente su un interesse del conduttore, che deve allegare e provare il pregiudizio subito. Il ricorso è stato quindi respinto in limine come inammissibile, con condanna dei ricorrenti alle spese e con attestazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve contenere una esposizione sommaria, chiara e sintetica dei fatti di causa e dello svolgimento del processo, tale da consentire alla Corte di comprendere l'oggetto della controversia e la portata delle censure senza dover ricorrere agli atti di causa.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il motivo che si fonda su fatti, documenti o prove deve indicarne specificamente il contenuto e la localizzazione processuale; la mancata specificazione rende il motivo inammissibile.

• art. 1575, n. 3, c.c.

  È richiamato come norma che impone al locatore di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, ma la Corte precisa che la mancanza di agibilità non integra automaticamente un vizio della cosa locata.

• art. 1578 c.c.

  L'assenza del certificato di agibilità o l'abusività dell'immobile non costituiscono di per sé vizi della cosa locata ai fini di questa norma; occorre un concreto pregiudizio al conduttore.

• art. 1453 c.c.

  È invocato quale base della domanda di risoluzione per inadempimento, ma la Corte ribadisce che il locatore può dirsi inadempiente solo se la carenza dell'immobile incide concretamente sul godimento o sull'interesse del conduttore.

• art. 645 c.p.c.

  Richiamato solo nella ricostruzione del giudizio di merito come norma dell'opposizione a decreto ingiuntivo.

• art. 360 c.p.c.

  È evocato come parametro dei vizi denunciabili in cassazione; il motivo deve essere ricondotto in modo intelligibile alla tipologia di vizio dedotta.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica la trattazione del ricorso in camera di consiglio nel procedimento accelerato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  In caso di rigetto/inammissibilità è dovuto, se spettante, l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  Costituisce il parametro di riferimento per il raddoppio del contributo unificato richiamato dalla Corte.

Massime di principio

• Il ricorso per cassazione deve offrire una rappresentazione chiara, completa e sintetica della vicenda processuale; la mera riproduzione degli atti o della sentenza impugnata, senza una selezione ragionata dei fatti rilevanti, può determinare l'inammissibilità per difetto del requisito di contenuto-forma.
• Nella locazione di immobile ad uso diverso dall'abitativo, la mancanza del certificato di agibilità o la presenza di irregolarità edilizie non rendono automaticamente nullo o risolubile il contratto né integrano di per sé un vizio della cosa locata; occorre verificare se tali carenze abbiano inciso concretamente sul godimento pattuito.
• L'inadempimento del locatore per carenze urbanistico-edilizie del bene è configurabile solo quando il conduttore alleghi e provi uno specifico pregiudizio alla sua sfera di interessi; non è configurabile un danno o un pregiudizio 'in re ipsa'.
• In sede di legittimità, il motivo di ricorso deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata; è inammissibile la censura che prospetti questioni eccentriche rispetto al decisum o che non attacchi la specifica ragione posta a base della decisione.
• L'onere di verificare l'idoneità del bene allo svolgimento dell'attività e al rilascio delle autorizzazioni amministrative grava, in linea generale, sul conduttore, salvo diverso specifico obbligo assunto dal locatore.

Come è indicizzato