Cassazione Civile, Ordinanza n. 17392/2022 del 30/05/2022

Esito

La controversia

Alcuni proprietari di immobili ubicati nel Centro Direzionale di Napoli hanno convenuto in giudizio il Comune di Napoli, il consorzio GE.SE.CE.DI., l'ente previdenziale originariamente coinvolto nella dismissione immobiliare e la società di cartolarizzazione, chiedendo: la nullità o inefficacia della clausola contenuta negli atti di compravendita che prevedeva l'adesione obbligatoria al consorzio; l'accertamento dell'inesistenza di qualsiasi rapporto associativo e di qualsiasi debito consortile; in subordine, la nullità/annullabilità della clausola come abusiva o proveniente da falsus procurator; la condanna del Comune a manlevare gli attori per gli oneri consortili; il risarcimento del danno per asserita violazione della privacy; in via ulteriormente gradata, il recesso dall'associazione. La Corte d'appello ha confermato il rigetto delle domande, qualificando l'adesione come effetto della clausola contrattuale e dell'assetto statutario del consorzio di urbanizzazione. In cassazione i ricorrenti hanno denunciato, in sintesi: violazione degli artt. 1372, 1326, 1332, 1407, 24 e 36 c.c.; errata qualificazione dell'adesione al consorzio come volontaria e non come obbligazione propter rem; abusività e vessatorietà della clausola di ingresso; errata interpretazione dello statuto consortile; errato rigetto del recesso; nullità della motivazione per asserita motivazione apparente e omessa pronuncia sul recesso; inoltre, per una ricorrente, la questione processuale dell'inammissibilità dell'intervento in appello non è stata investita nel ricorso, con conseguente inammissibilità del suo ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato estinto, per rinuncia, il giudizio limitatamente a due ricorrenti. Ha poi dichiarato inammissibile il ricorso di una terza ricorrente perché nessun motivo investiva la statuizione di inammissibilità del suo intervento in appello, con formazione del giudicato interno. Quanto ai restanti ricorrenti, ha rigettato il ricorso: ha ritenuto legittimo il meccanismo di adesione al consorzio di urbanizzazione mediante la compravendita dell'immobile nel comprensorio, escludendo che si trattasse di un'obbligazione propter rem; ha affermato che gli obblighi consortili discendono dalla contrattualizzazione dell'adesione e dall'accettazione della clausola statutaria e contrattuale; ha escluso la novità e quindi l'esame della censura sull'art. 1469-bis c.c. per mancata deduzione nei gradi di merito; ha ritenuto non sussistente la nullità della sentenza per motivazione apparente, ammettendo la motivazione per relationem; ha negato il preteso omesso esame della domanda di recesso, rilevando che il consorzio di urbanizzazione ha una disciplina compatibile con il divieto di scioglimento unilaterale del vincolo, salvo trasferimento del bene. Sono state quindi poste le spese e l'ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti soccombenti.

Norme richiamate

• art. 1372 c.c.

  Il contratto produce effetti tra le parti; tuttavia, nel caso esaminato, l'adesione al consorzio è stata ricondotta a una clausola contrattuale e statutaria accettata dall'acquirente, non a un vincolo imposto a terzi estranei.

• art. 1326 c.c.

  La Corte esclude che vi sia stata violazione dello schema di formazione del consenso, ritenendo che l'adesione al consorzio sia stata espressa nel contratto di compravendita e non tramite un atto negoziale separato con il consorzio.

• art. 1332 c.c.

  L'adesione a un contratto aperto è ritenuta compatibile con il meccanismo predisposto dallo statuto e dal contratto di vendita.

• art. 1407 c.c.

  La censura sul mandato/rappresentanza è ritenuta infondata alla luce dell'omnicomprensiva autorizzazione conferita ai mandatari e della ratifica conseguente ai pagamenti effettuati.

• art. 24 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla disciplina dell'associazione e al recesso, ma la Corte non accoglie la censura.

• art. 36 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere l'illegittimità del vincolo associativo e del recesso; la Corte reputa invece compatibile la disciplina statutaria con la natura del consorzio di urbanizzazione.

• art. 1349 c.c.

  Evocato dai ricorrenti insieme alle norme sull'interpretazione e sulle clausole abusive, ma la Corte ritiene infondate le doglianze interpretative.

• art. 1362 c.c.

  La Corte ribadisce che l'interpretazione delle clausole contrattuali non può risolversi nella mera contrapposizione tra letture alternative; conferma l'interpretazione della corte di merito.

• art. 1469-bis c.c.

  La censura è dichiarata inammissibile perché la questione non risultava trattata nella sentenza impugnata e non era stata adeguatamente dedotta nei precedenti gradi.

• art. 344 c.p.c.

  Richiamato per escludere l'ammissibilità dell'intervento in appello della ricorrente esclusa.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come base delle censure per violazione di legge sostanziale nell'interpretazione del contratto e dello statuto.

• art. 360, comma 1, nn. 4 e 5, c.p.c.

  Richiamato per le censure di nullità della sentenza, motivazione apparente e omesso esame; la Corte ne esclude la fondatezza nei limiti delineati dalla giurisprudenza sul minimo costituzionale della motivazione.

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  L'eccezione di improcedibilità è respinta perché il ricorso riportava e riproduceva il contenuto della clausola rilevante.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato nel procedimento camerale di trattazione.

• art. 1104 c.c.

  È evocato per analogia con la comunione: l'abbandono liberatorio non opera nel consorzio di urbanizzazione, salvo diversa disciplina.

• art. 1118 c.c.

  È richiamato per affermare, in via analogica, che nel consorzio di urbanizzazione il recesso unilaterale non è consentito come nel condominio, salvo disciplina statutaria diversa.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato per i ricorrenti soccombenti e per la ricorrente inammissibile.

• L. n. 410 del 2001

  La legge è menzionata come base della procedura di cessione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali e assistenziali, ma la specifica doglianza sul modello contrattuale è dichiarata inammissibile.

Massime di principio

• Nel consorzio di urbanizzazione, l'adesione del proprietario può essere validamente prevista dallo statuto e dal contratto di compravendita dell'unità immobiliare ricadente nel comprensorio, con assunzione degli obblighi consortili al momento del trasferimento, senza necessità di ulteriori formalità.
• La fonte degli obblighi del consorziato non è il mero titolo di proprietà come obbligazione propter rem, ma la contrattualizzazione dell'adesione e l'accettazione della clausola consortile nel regolamento e nell'atto di acquisto.
• In sede di legittimità, la censura sull'interpretazione di una clausola contrattuale è ammissibile solo se il ricorrente indica specificamente la regola ermeneutica violata e il modo in cui il giudice di merito se ne sarebbe discostato; non basta contrapporre una lettura alternativa della clausola.
• Non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione questioni di diritto o temi di contestazione non esaminati nei gradi di merito, salvo che risultino dedotti e riportati nel ricorso nei termini necessari a verificarne la trattazione precedente.
• La motivazione della sentenza d'appello può essere resa per relationem rispetto alla decisione di primo grado, purché le ragioni della conferma siano comunque riconoscibili, attribuibili al giudice e logicamente controllabili; non integra nullità la mera riproduzione di passaggi della sentenza appellata.
• Nel consorzio di urbanizzazione, il recesso del singolo consorziato può essere validamente limitato dallo statuto, e comunque il vincolo è compatibile con una disciplina più rigorosa di quella della comunione, assimilabile per certi profili al divieto di sottrarsi unilateralmente agli oneri nel condominio.

Come è indicizzato