Cassazione Civile, Ordinanza n. 36608/2023 del 30/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un'unità immobiliare inserita nel complesso "Golf Club Jesolo", realizzato con il concorso della società venditrice-costruttrice e di imprese appaltatrici. A seguito di accertamento tecnico preventivo promosso da più acquirenti, era emersa la presenza di gravi vizi esecutivi. L'acquirente aveva quindi agito per ottenere, nei confronti della venditrice-costruttrice e delle imprese coinvolte, l'esecuzione dei lavori di ripristino o il rimborso delle relative spese, oltre al risarcimento dei danni, in particolare per mancato godimento dell'immobile, spese condominiali inutilmente sostenute e riduzione del valore del bene. In appello, pur restando ferma l'affermazione di responsabilità ex art. 1669 c.c., erano state negate le voci di danno ulteriori rispetto al costo dei ripristini, sul rilievo che non fosse stata provata l'effettiva indisponibilità del bene. Con il primo motivo di ricorso si denunciava omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la non utilizzabilità dell'immobile risultasse dalla c.t.u., dal rilascio dell'immobile da parte del conduttore e da una precedente transazione con riconoscimento di un importo per i disagi subiti. Con il secondo motivo si deduceva violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., lamentando che la corte territoriale avesse erroneamente negato valore presuntivo agli indizi e, di fatto, invertito l'onere della prova pretendendo una dimostrazione documentale dell'inservibilità del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto entrambi i motivi inammissibili. Ha osservato che la ricorrente sollecitava, sotto la veste del vizio motivazionale e della violazione delle norme sulle presunzioni, una nuova valutazione di merito delle risultanze istruttorie già esaminate dalla Corte d'appello. La sentenza impugnata aveva infatti considerato le circostanze invocate come elementi indiziari, ma le aveva reputate prive di significatività ai fini della prova presuntiva dell'effettiva indisponibilità dell'immobile. In particolare, è stato valorizzato il fatto che il conduttore avesse restituito l'immobile senza chiedere la restituzione di quanto pagato, circostanza ritenuta incompatibile con l'asserita oggettiva inservibilità del bene. È stata inoltre ritenuta esaminata la dedotta transazione del 2007, senza che emergesse un fatto decisivo omesso. Il ricorso è stato quindi rigettato e le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per l'alterno esito dei gradi di merito. È stato altresì dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  richiamato come titolo della responsabilità per gravi difetti dell'opera, confermata nei giudizi di merito

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  il vizio di omesso esame può essere dedotto solo per fatti decisivi non esaminati, non per ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  la violazione di legge non può essere usata per censurare il giudizio di merito sulla sufficienza degli indizi e delle presunzioni

• artt. 2727 e 2729 c.c.

  la prova per presunzioni resta rimessa alla valutazione di merito sulla gravità, precisione e concordanza degli indizi

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  ha introdotto la previsione richiamata sull'ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• In cassazione non è ammissibile la richiesta di una nuova valutazione delle prove già esaminate dal giudice di merito, quando la censura si traduca nella mera contrapposizione di una lettura alternativa delle risultanze istruttorie.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ricorre solo se il fatto storico allegato non sia stato preso in considerazione dal giudice di merito; non è configurabile quando il fatto sia stato esaminato, anche se valutato in modo non condiviso dalla parte.
• Nella prova per presunzioni il giudice di merito dispone di un apprezzamento discrezionale sulla significatività degli indizi, sindacabile in cassazione solo nei limiti del vizio logico-giuridico della motivazione e non per sostituire una diversa ponderazione delle circostanze.
• La mancata restituzione di somme pagate dal conduttore, a fronte della dedotta inservibilità dell'immobile, può costituire elemento valutativo incompatibile con l'assunto della totale inutilizzabilità del bene.
• Per ottenere il risarcimento del danno da mancato godimento di un immobile gravemente viziato, la parte deve fornire una prova idonea dell'effettiva indisponibilità del bene; non basta allegare in modo generico la presenza di difetti se gli elementi complessivamente acquisiti non dimostrano l'impossibilità di uso.

Come è indicizzato