Cassazione Civile, Ordinanza n. 14946/2026 del 19/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un'istanza di rimborso presentata da una società per ottenere la restituzione di euro 67.200,00 di imposta ipotecaria ritenuta versata in eccesso in relazione a un contratto di permuta di beni strumentali. In permuta, la società aveva ceduto beni strumentali del valore di euro 2.240.000,00 ricevendo in cambio altri beni strumentali del valore di euro 3.340.000,00, con conguaglio regolato mediante accollo di mutuo. Il silenzio-rifiuto dell'amministrazione sull'istanza di rimborso era stato impugnato e annullato nei gradi di merito, sul presupposto che l'imposta ipotecaria dovesse essere calcolata solo sul bene di maggior valore, e non su entrambi i beni permutati. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 11 d.P.R. n. 633/1972, degli artt. 40 e 43 d.P.R. n. 131/1986 e dell'art. 2 d.lgs. n. 347/1990, sostenendo che nella permuta di due beni strumentali soggetti a IVA ma esenti ex art. 10, lett. 8-ter, l'imposta ipotecaria dovesse applicarsi in relazione a ciascun bene trasferito, come ritenuto dal notaio rogante, e non soltanto al bene che determina la maggiore imposta.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso e ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha affermato che, in caso di permuta, la base imponibile dell'imposta ipotecaria va determinata con riferimento al valore del bene che comporta l'applicazione della maggiore imposta ipotecaria, in forza del combinato disposto dell'art. 2 d.lgs. n. 347/1990 e dell'art. 43 d.P.R. n. 131/1986, a prescindere dal fatto che quel valore coincida o meno con il valore più alto ai fini dell'imposta di registro. Ha inoltre ribadito che la permuta integra un unico negozio giuridico e dà luogo a un'unica formalità ai fini dell'imposta ipotecaria, e che il richiamo all'art. 11 d.P.R. n. 633/1972 è inconferente rispetto al presupposto e alla base imponibile dell'imposta ipotecaria. Le spese sono state poste a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 11 d.P.R. n. 633/1972

  Il richiamo a questa norma è stato ritenuto eccentrico rispetto alla determinazione del presupposto e della base imponibile dell'imposta ipotecaria; il criterio IVA di tassazione separata delle prestazioni non governa la fattispecie.

• art. 40 d.P.R. n. 131/1986

  Richiamato nel motivo, ma non ritenuto decisivo per la soluzione; la Corte ha confermato la centralità del criterio dell'art. 43 per la base imponibile dell'imposta ipotecaria.

• art. 43 d.P.R. n. 131/1986

  La base imponibile dell'imposta ipotecaria, in caso di permuta, va individuata nel valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta.

• art. 2 d.lgs. n. 347/1990

  In combinato con l'art. 43 d.P.R. n. 131/1986, conduce a valorizzare il bene che determina la maggiore imposta ipotecaria.

• art. 1 d.lgs. n. 347/1990

  Individua il presupposto dell'imposta ipotecaria nelle formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione nei pubblici registri immobiliari.

• art. 17, comma 1, l. n. 52/1985

  La permuta, quale unico negozio giuridico, dà luogo a un'unica formalità ai fini dell'applicazione dell'imposta ipotecaria.

• art. 10, lett. 8-ter, d.P.R. n. 633/1972

  Richiamato per qualificare i trasferimenti di beni strumentali come operazioni esenti IVA, ma ciò non incide sulla debenza dell'imposta ipotecaria proporzionale.

• art. 1-bis della tariffa allegata al d.lgs. n. 347/1990

  Per i beni immobili strumentali l'imposta ipotecaria si applica in misura proporzionale, indipendentemente dall'assoggettamento ad IVA.

• art. 35, comma 10-bis, lett. a), d.l. n. 223/2006

  La Corte lo richiama come fonte della disciplina che ha introdotto l'applicazione proporzionale delle imposte ipotecaria e catastale anche per gli immobili strumentali.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato solo per escludere il raddoppio del contributo unificato nei confronti dell'Amministrazione dello Stato.

Massime di principio

• In caso di permuta immobiliare, l'imposta ipotecaria deve essere liquidata in base al valore del bene che determina la maggiore imposta, non necessariamente coincidente con il bene di valore più elevato ai fini dell'imposta di registro.
• La permuta costituisce un unico negozio giuridico e, ai fini dell'imposta ipotecaria, dà luogo a un'unica formalità fiscale; non è quindi corretto spezzare il prelievo come se vi fossero autonomi atti imponibili separati.
• Il criterio dell'art. 11 d.P.R. n. 633/1972 sulla tassazione separata delle prestazioni è estraneo alla determinazione del presupposto e della base imponibile dell'imposta ipotecaria, che dipendono dalle regole proprie della fiscalità immobiliare.
• Per i trasferimenti di beni immobili strumentali, l'imposta ipotecaria si applica in misura proporzionale anche se l'operazione è soggetta a IVA o esente IVA, salvo diverse previsioni normative espresshe.
• Nel giudizio di legittimità, l'Amministrazione statale non è tenuta al raddoppio del contributo unificato nei casi di rigetto, inammissibilità o improcedibilità del ricorso, per effetto del regime di prenotazione a debito.

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