Cassazione Civile, Sentenza n. 16080/2021 del 09/06/2021

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di liquidazione che aveva applicato l'imposta proporzionale di registro (aliquota 8% all'epoca) e le imposte ipotecaria e catastale su un atto del 15/06/2009 con il quale i Rebaudengo cedettero, a titolo oneroso, parte della cubatura edilizia alla Iatros s.r.l.. I ricorrenti sostenevano che la cessione di cubatura ha natura meramente obbligatoria (una aspettativa o prestazione obbligatoria collegata al procedimento amministrativo per il permesso di costruire) e non costituisce trasferimento di diritto reale, per cui l'atto doveva essere tassato come prestazione patrimoniale con aliquota ordinaria del 3% e non soggetto a imposta ipotecaria/catastale né obbligo di trascrizione.

La decisione

La Corte a Sezioni Unite ha accolto il ricorso. Ha affermato il principio secondo cui la cessione di cubatura è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale ma a contenuto patrimoniale, trascrivibile ex art.2643 n.2 bis c.c., non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art.1350 c.c.; pertanto la cessione è soggetta all'imposta di registro come atto "diverso" avente per oggetto prestazione a contenuto patrimoniale (art.9 Tariffa, Parte I, DPR 131/86) con aliquota del 3%, e, in caso di trascrizione e voltura, alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa secondo il d.lvo 347/90.

Norme richiamate

• d.P.R. 131/1986 (Testo Unico in materia di registro)

  art.1 Tariffa Parte I; art.9 Tariffa Parte I; art.20 d.P.R.131/86

  La Corte interpreta la tariffazione in base agli effetti giuridici intrinseci dell'atto: la cessione di cubatura rientra nell'art.9 (atti diversi aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, aliquota ridotta) e non nell'art.1 (atti traslativi a titolo oneroso di proprietà o diritti reali). L'art.20 impone la valutazione sostanziale della natura e degli effetti dell'atto per la corretta applicazione della tariffa

• decreto legislativo 347/1990

  art.1; art.10; Tariffa allegata art.4 e art.10 co.2

  Riferimento per l'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali: la Corte dispone che, se l'atto è trascritto/voltura, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa come previsto dal d.lvo 347/90

• Codice Civile

  art.832; art.1376; art.1350; art.2643 n.2 bis

  Art.1376 richiamato per il principio consensualistico del trasferimento del diritto per effetto del consenso tra le parti; art.1350 interpretato nel senso che la cessione di cubatura non richiede la forma scritta ad substantiam; art.2643 n.2 bis riconosce la trascrivibilità dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti edificatori, contribuendo a qualificare la cessione di cubatura come trasferimento di un diritto edificatorio trascrivibile

• Decreto-legge 70/2011, conv. L.106/2011

  introduzione art.2643 n.2 bis c.c.

  La disposizione di trascrivibilità dei diritti edificatori è stata valutata dalla Corte come elemento sistematico che allontana la qualificazione di mera 'non-realità' dell'atto e valorizza la rilevanza privatistica e negoziale della cessione di cubatura

• Costituzione della Repubblica Italiana

  Richiamato nel contesto del principio di capacità contributiva: la Corte osserva che la scelta del legislatore di tassare in base agli effetti giuridici dell'atto è compatibile con art.53 e con la logica dell'imposta d'atto

Massime di principio

• La qualificazione fiscale della cessione di cubatura dipende dalla natura intrinseca e dagli effetti giuridici dell'atto: è possibile considerarla trasferimento di un diritto edificatorio patrimoniale non reale e dunque assoggettata alla tariffa per atti diversi (art.9 DPR 131/86) con aliquota ridotta.
• La cessione di cubatura è trascrivibile ai sensi dell'art.2643 n.2 bis c.c.; se trascritta o volturata, trovano applicazione le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa previste dal d.lvo 347/90.
• La cessione di cubatura non richiede la forma scritta ad substantiam ex art.1350 c.c.; tuttavia la valutazione degli effetti dell'atto deve essere effettuata sulla base delle categorie civilistiche e della causa negoziale, non soltanto sul riferimento al procedimento amministrativo.
• Il rilascio del permesso di costruire da parte della PA incide sulla fruibilità pratica della cubatura ma non determina automaticamente la natura negoziale dell'atto: se il diritto edificatorio è già definitivamente acquisito dalle parti, il trasferimento tra privati ha efficacia negoziale autonoma.
• Nelle ipotesi in cui la cubatura sia ancora nella fase di assegnazione compensativa (diritti edificatori di origine compensativa non ancora definitivi), si può adottare una diversa valutazione (minore 'realità' e diversa tributazione): occorre valutare caso per caso, tenendo conto del grado di perfezionamento del diritto.
• Per la determinazione dell'imposizione è necessario basarsi sulla valutazione sostanziale dell'atto (art.20 DPR 131/86): la tassazione segue gli effetti giuridici dell'atto e non esclusivamente la sua utilità economica o l'origine urbanistica della cubatura.