Cassazione Civile, Ordinanza n. 27132/2023 del 22/09/2023

Esito

La controversia

Tra le parti si susseguirono, tra il 2008 e il 2010, più preliminari di compravendita di un immobile sito in Roma, stipulati per tenere conto di controversie pendenti sulla titolarità del bene. Nel preliminare del 2 febbraio 2010 il prezzo venne ridotto, fu confermato il versamento di una caparra confirmatoria e di un acconto, l’immobile fu concesso in comodato gratuito alla promissaria acquirente e furono previste, a tutela di quest’ultima, specifiche garanzie del venditore per l’ipotesi in cui si fosse dovuto restituire quanto versato. In particolare, il venditore si impegnò a prestare garanzie ipotecarie o equipollenti di gradimento dell’acquirente per importo non inferiore a un milione di euro. Successivamente, dopo l’esito sfavorevole al venditore di un giudizio sulla proprietà, il venditore chiese all’acquirente, con diffida, il pagamento di un ulteriore acconto di 300.000 euro e le offrì in garanzia un’ipoteca di secondo grado, nonché, in via alternativa, altri immobili, senza però fornire elementi sufficienti per una immediata e completa verifica di capienza e consistenza. L’acquirente contestò la congruità e l’idoneità della garanzia offerta, ritenendo non congruo il termine assegnato per la verifica, e non eseguì il pagamento richiesto. Il venditore dichiarò quindi il recesso e trattenne la somma ricevuta a titolo di acconto, mentre l’acquirente agì in giudizio chiedendo la condanna del venditore alla restituzione del doppio della caparra, sostenendo che il recesso fosse ingiustificato e che l’inadempimento fosse imputabile al venditore per mancata prestazione di idonea garanzia. I motivi di ricorso per cassazione investivano: la pretesa erronea esclusione dell’inadempimento della promissaria acquirente; la valutazione della congruità del termine di diffida e della ripartizione dell’onere probatorio; la supposta motivazione apparente sulla non congruità del termine; la pretesa violazione delle regole sul giudicato interno e sulla specificità dei motivi di appello quanto al recesso della controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la Corte territoriale avesse compiuto una valutazione unitaria e comparativa dei contrapposti inadempimenti, correttamente valorizzando la circostanza che la garanzia offerta dal venditore fosse un’ipoteca di secondo grado e che, per tale ragione, la promissaria acquirente avesse un interesse oggettivamente fondato a verificarne capienza e idoneità. Ha inoltre rilevato che il tempo concesso per tale verifica era insufficiente e che le censure del ricorrente miravano, in sostanza, a sollecitare una rivalutazione del merito non consentita in sede di legittimità. Quanto alla motivazione, la Corte ha escluso il vizio di apparenza, osservando che la sentenza d’appello conteneva una motivazione articolata e non meramente assertiva. È stata quindi confermata la soccombenza del ricorrente, con condanna al pagamento delle spese di legittimità e con l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1385, secondo comma, c.c.

  la Corte ribadisce che, nei contratti con caparra confirmatoria, la legittimità del recesso dipende dalla valutazione comparativa degli inadempimenti delle parti e dalla individuazione della parte che si sia resa responsabile dell’inadempimento prevalente.

• art. 1454 c.c.

  il termine concesso nella diffida ad adempiere deve essere apprezzato in concreto, tenendo conto anche dell’interesse del creditore e delle circostanze del rapporto, non solo della posizione del debitore.

• art. 1455 c.c.

  l’inadempimento rilevante va valutato in relazione alla gravità complessiva delle condotte e al loro effetto sul sinallagma contrattuale.

• art. 360 c.p.c.

  le censure che mirano a una nuova valutazione dei fatti o non colgono la ratio decidendi sono inammissibili in sede di legittimità; il vizio di motivazione non sussiste quando la decisione d’appello sia sorretta da un’argomentazione effettiva e articolata.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso, va dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nei contratti a prestazioni corrispettive, quando ciascuna parte addebita all’altra l’inadempimento, il giudice deve compiere una valutazione unitaria e comparativa delle condotte, verificando quale inadempimento sia, in concreto, prevalente e causalmente rilevante rispetto alla rottura del sinallagma.
• La congruità del termine assegnato con diffida ad adempiere non si misura in astratto né esclusivamente dal punto di vista del debitore: occorre considerare anche l’interesse del creditore e la concreta complessità dell’adempimento richiesto, specie se coinvolge verifiche tecniche o patrimoniali.
• Quando la garanzia offerta è oggettivamente più rischiosa o richiede controlli di capienza e consistenza, il rifiuto di accettarla nel breve termine assegnato può essere giustificato e non integra inadempimento del destinatario della diffida.
• In cassazione non sono ammissibili censure che, sotto veste di violazione di legge o vizio motivazionale, mirino a ottenere una nuova valutazione del merito o a sostituire una diversa lettura dei fatti a quella compiuta dal giudice di appello.
• Il vizio di motivazione apparente sussiste solo quando la sentenza sia priva di una reale giustificazione; non ricorre se la decisione contiene un percorso argomentativo effettivo, ancorché non condiviso dalla parte soccombente.

Come è indicizzato