Cassazione Civile, Ordinanza n. 01923/2026 del 28/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 7 novembre 2008 per un immobile in Bardonecchia. Il locatore otteneva due decreti ingiuntivi per canoni non pagati; il conduttore proponeva opposizione sostenendo che il bene locato non fosse sufficientemente determinato/identificato e che, comunque, un successivo contratto di locazione ad uso alberghiero del 2009, unitamente ad ulteriori vicende negoziali, avesse novato il precedente rapporto abitativo. Il Tribunale accoglieva le opposizioni, dichiarava nullo il contratto per indeterminatezza dell’oggetto e mancata registrazione, revocava i decreti ingiuntivi e condannava il locatore alla restituzione dei canoni. In appello, però, la Corte territoriale riteneva che l’immobile fosse individuato nel "basso fabbricato", valorizzando il testo contrattuale e il comportamento successivo delle parti, escludeva la nullità, rilevava che il successivo contratto del 2009 era intervenuto tra soggetti diversi e che il godimento del bene da parte del conduttore non era venuto meno, e riformava la decisione di primo grado condannando il conduttore al pagamento dei canoni residui. Il ricorso per cassazione censurava: (1) la violazione delle norme sulla forma scritta e sulla determinatezza/determinabilità dell’oggetto, sostenendo che l’identificazione dell’immobile non potesse desumersi da elementi extratestuali e dal comportamento delle parti; (2) l’erronea esclusione della novazione, invocando l’esistenza di una volontà sostitutiva del precedente contratto; (3) l’omesso esame di fatti decisivi (cessione di ramo d’azienda, utenze, regolarizzazioni e documentazione comunale) che, secondo il ricorrente, dimostrerebbero che il basso fabbricato era parte del compendio alberghiero regolato dal secondo contratto; (4) la violazione delle norme sulla ripetizione dell’indebito e sull’ingiustificato arricchimento, per il rigetto della domanda di restituzione delle somme già pagate dal conduttore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo generico e non autosufficiente, osservando che il ricorrente non aveva indicato in modo specifico come la Corte d’appello avesse violato i canoni ermeneutici e che il richiamo alla forma scritta era inconferente, perché il contratto era effettivamente scritto; ha inoltre confermato che il giudice di merito può interpretare il contratto anche alla luce del comportamento complessivo e successivo delle parti ex art. 1362 c.c. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile sia per difetto di specificità e di autosufficienza, sia perché tendeva a ottenere un nuovo accertamento in fatto sull’esistenza di aliquid novi e animus novandi, attività riservata al giudice di merito. Il terzo motivo è stato respinto come inammissibile perché, sotto la veste dell’omesso esame di un fatto decisivo, mirava in realtà a un riesame delle prove documentali, non consentito in cassazione; la Corte ha ribadito che il vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. riguarda un fatto storico decisivo, non la mera valutazione delle risultanze istruttorie. Il quarto motivo è stato ritenuto inammissibile perché presupponeva la nullità del contratto, mentre la sentenza impugnata lo aveva ritenuto valido ed efficace, sicché la censura non si confrontava con la ratio decidendi. Sono state inoltre dichiarate inammissibili le ulteriori doglianze formulate in calce al ricorso come non motivi, e la richiesta di correzione dell’errore materiale nel quantum è stata dichiarata improponibile davanti alla Cassazione. Il ricorrente è stato condannato alle spese, con distrazione in favore dei difensori antistatari del controricorrente.

Norme richiamate

• art. 1323 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme sulla validità del contratto, senza specifica autonoma applicazione nella decisione

• art. 1325 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme sui requisiti del contratto, senza autonoma decisività nella motivazione

• art. 1346 c.c.

  richiamato per sostenere la nullità per indeterminatezza dell'oggetto; la Corte osserva che il contratto scritto consentiva l'individuazione dell'immobile secondo l'interpretazione del giudice di merito

• art. 1362 c.c.

  utilizzato dalla Corte per affermare che l'interpretazione deve ricostruire la comune intenzione delle parti e può valorizzare anche il comportamento complessivo e successivo alla conclusione del contratto

• art. 1363 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra i canoni ermeneutici asseritamente violati, ma senza specifica dimostrazione del vizio

• art. 1418 c.c.

  invocato per la nullità del contratto, ma la Corte di merito aveva escluso la nullità e la Cassazione non ha rivalutato il merito

• art. 1 L. 431/1998

  richiamato dal ricorrente sulla forma scritta dei contratti abitativi; la Corte ne ha ritenuto il richiamo inconferente perché il contratto era scritto

• art. 5 L. 431/1998

  richiamato dal ricorrente sulla forma scritta; ritenuto inconferente rispetto al caso concreto

• art. 1230 c.c.

  invocato dal ricorrente in tema di novazione; la Corte ha dichiarato inammissibile la censura perché richiedeva un nuovo accertamento di fatto

• art. 1235 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di novazione, senza superare il vaglio di specificità e autosufficienza

• art. 12 preleggi

  richiamato dal ricorrente tra le norme violate; non è oggetto di autonoma ratio nella decisione

• art. 366, n. 4, c.p.c.

  la Corte richiama il principio secondo cui il motivo deve contenere una critica specifica della decisione impugnata; altrimenti si tratta di un 'non motivo' inammissibile

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  richiesto il rispetto del principio di specificità e autosufficienza del ricorso, con indicazione e riproduzione degli atti e dei documenti rilevanti

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  viene ricordato come parametro dei motivi di violazione di legge, ma la Corte ne esclude l'effettiva applicazione per genericità o inconferenza delle censure

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  l'omesso esame riguarda un fatto storico decisivo, non l'omessa valutazione di documenti o una diversa lettura del materiale probatorio

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso

• art. 2033 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di ripetizione dell'indebito; la censura è inammissibile perché basata sulla presupposta nullità del contratto non condivisa dalla Corte di merito

• art. 2041 c.c.

  richiamato dal ricorrente, ma non ritenuto pertinente rispetto alla ratio decidendi della sentenza impugnata

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato nel dispositivo per i presupposti del contributo unificato aggiuntivo

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  norma richiamata quale fonte dell'obbligo di dare atto dei presupposti processuali per il contributo unificato

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la deduzione di violazione dei canoni legali di interpretazione del contratto richiede una critica specifica e puntuale della motivazione della sentenza impugnata: non basta contrapporre una lettura alternativa del contratto a quella del giudice di merito.
• Quando il contratto è soggetto a forma scritta, l'interpretazione dell'oggetto può comunque avvenire secondo i criteri ermeneutici legali, compreso il comportamento complessivo delle parti anche successivo alla conclusione del contratto, se ciò serve a ricostruire la comune intenzione negoziale.
• La censura di novazione presuppone l'allegazione chiara degli elementi costitutivi della novazione e, in cassazione, non può risolversi in una richiesta di nuovo accertamento fattuale su aliquid novi e animus novandi.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda un fatto storico decisivo e discusso tra le parti, non la mancata valutazione di singoli documenti o una diversa apprezzamento del materiale istruttorio.
• Un motivo di ricorso è inammissibile se non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e presuppone una premessa di fatto o di diritto incompatibile con l'accertamento compiuto dal giudice di merito.
• Le domande di correzione di errore materiale della sentenza di merito devono essere proposte al giudice che ha emesso il provvedimento, non alla Corte di cassazione.

Come è indicizzato